摩根士丹利再预测中国楼市：根据历史经验，本轮调整可能已近尾声

摩根士丹利为何在此时再度对中国楼市周期作出明确判断？这一轮长达六年的地产下行，是否真的已经走到最艰难阶段的尾声？

要读懂这份研判背后的逻辑，需要先回到摩根士丹利此前发布的宏观展望报告，理清其对全球经济、利率走势与房地产市场的完整分析框架。

摩根士丹利此前发布了关于2024年经济走势的展望报告，其经济学家团队在报告中就美国经济前景展开了讨论，并对2024年房地产价格可能出现的下跌幅度给出了具体预测。

这份报告中提及的观点，与此前市场上已有的一些讨论方向不谋而合，值得投资者细读。在分析摩根士丹利的预测之前，有必要先回顾一下近期房地产市场的整体走势。

房地产市场此前一度出现回暖迹象，但在9月底至10月初遭遇了明显阻力。造成这一阻力的重要原因之一，是利率再度上行了约一个百分点。

从数字上看，从7%上升到8.5%左右，涨幅似乎并不惊人，但对市场情绪的冲击却相当明显，不少购房者开始怀疑高利率环境是否会持续下去。

事实上，这一轮短期波动，在很大程度上与部分投资者做空美国国债、进行市场博弈有关。房地产价格在9月出现的短暂回落，其实并非基本面所必然导致。

目前来看，买家已经重新入场，但市场库存严重不足，因此再次出现了竞价抢购的现象。

整个市场此前所经历的，不过是大约六周的短暂喘息。一个值得关注的观点是，2024年春季库存的回升，可能反而会导致房价下行。

当前市场的特点是库存低、有购买能力的买家也少。如果冬季库存和买家数量同步下降，而到了春季，卖家集中挂牌，库存迅速回升，但买家数量并未同步增加，那么房地产市场就可能在短期内出现一定的疲软，从而为购房者创造出较好的入市机会。

摩根士丹利在11月19日发布的最新报告中，对上述情境进行了系统分析。报告的核心结论是：经济会出现放缓，但不会陷入衰退。

在其基准情形下，经济学家预计主要经济体将出现明显放缓，通胀将得到有效控制，但可以避免真正意义上的衰退。

这意味着并非仅是分析师个人的判断，而是整个投行层面的共识。即便真的出现衰退，摩根士丹利也认为将是一次浅度衰退。

这类表述在近期研报中已屡见不鲜。在报告中，摩根士丹利也坦承，此前高估了中国政府推出大规模刺激政策的意愿,这在一定程度上解释了中国经济持续去杠杆过程中所呈现出的疲弱状态。

中国居民在经历房地产市场的调整之后，负债意愿明显下降，更倾向于降低杠杆、减少债务，而政府则保持了较为审慎的货币政策取向，并未选择大规模放水。

这种双向的谨慎，使得中国经济短期内表现相对平淡，但其中长期走向仍存在不同的解读空间。摩根士丹利还谈到债券市场以及机构抵押贷款支持证券可能出现的积极变化。

简单来说，报告认为，随着量化紧缩接近尾声——按目前每月约800亿美元的缩表节奏，剩余约1万亿美元的量化紧缩规模大约还需12个月左右完成，也就是说，在2024年7月至11月之间，量化紧缩将接近或完成收官。

届时，债券市场有望迎来更强的稳定性，这也可能意味着当前正是布局债券的良机之一。

回到与房地产更为直接相关的部分，报告指出，2023年美国住宅与商业地产市场走势明显分化，未来一年的走向仍存在争议。

由于利率处于高位，购房可负担性面临严峻挑战。但展望未来，随着利率下行，可负担性有望改善，可供出售的房屋库存也将随之增加。

摩根士丹利预计，美国房价将出现小幅下跌，跌幅约为3%，主要原因是库存增长将抵消潜在的需求上升。

至于商业地产，由于基本面压力尚未得到根本性解决，其前景仍将持续面临挑战。换言之，对于关心住宅地产走势的投资者而言，或许还需要再预留大约3%的下行缓冲空间。

以一处价值60万美元的房产为例，3%的跌幅相当于约1.8万美元。对于以显著低于市场价买入房产的投资者而言，这种波动的实际影响相对有限。

需要指出的是，此前市场上出现的10%至20%的价格回调，主要发生在2022年5月至2022年12月之间。

而在2023年的大部分时间里，尤其是从1月至7月，房价整体上是处于上涨通道之中的。这也意味着，如果打算在2023年第四季度置业，就必须警惕使用7月、8月、9月的成交价格作为参考依据的风险，因为自那之后房价已经有所回落。

摩根士丹利认为房价还可能再下探约3%，因此在房地产市场中保持耐心显得尤为重要。市场不会突然远离任何有准备的买家，投资者有足够的时间从容挑选合适的物业，避免出价过高。

与此同时，投资者也在应对不断升温的地缘政治紧张局势。虽然油价等部分市场信号显示当前的冲突可能仍属于区域性范畴，但事态进一步升级的可能性并不能被排除。

整体而言，无论是房地产、债券还是宏观经济，2024年的投资环境都要求参与者具备更强的耐心与更审慎的判断力。从美国市场的判断延伸至国内视野，摩根士丹利同样保持了对中国楼市周期的高度关注。

7月8日，摩根士丹利中国首席经济学家在前海行业论坛上给出的最新研判显示，参考全球地产平均6至7年调整周期，国内本轮长达六年的地产下行，最艰难的阶段或许即将走完，一线城市率先出现价格拐点。

这已经是近五年摩根士丹利第三次对国内地产周期作出明确判断。

回顾此前预判，2024年末该机构判断2025年楼市仍将持续探底，修复窗口需等到2026年。

2025年年中又预判二季度新房销售触底、四季度小幅反弹，随后一线及核心强二线城市的优质房源在2025年末至2026年初出现明显回暖，均与市场实际走向基本吻合。官方数据也为这一判断提供了支撑。

国家统计局5月房价数据显示，北上广深二手住宅价格环比连续三个月全部上涨，5月整体环比涨幅0.4%；新房端，一线城市新建商品住宅价格连续四个月环比上涨。

5月北京二手房网签15229套，创下近五年同期新高；上海二手房网签突破2.8万套，刷新六年同期成交纪录。

当前一线城市主流小区租金回报率约1.93%，已小幅超过30年期国债1.86%的收益率，房产的配置价值正在慢慢修复。

不过，全国范围内的分化格局依旧突出。1至5月全国新房销售面积同比下滑10.8%，一线城市新房去化周期仅13.3个月，三四线城市却高达32.4个月。

高盛、中信证券判断核心城市将率先见底，瑞银则认为三四线城市房价仍有38%下调空间，整体触底时间要延后至2027年。

头部机构达成的唯一共识是：全国不会出现同步普涨，极致的城市分化将是未来数年楼市的常态。

值得注意的是，地产行业的底层逻辑已经彻底改变，房地产从拉动经济增长的支柱产业，转变为民生基础产业，房产投机增值的空间基本消失，居住属性成为核心价值。

所谓"调整接近尾声"，并不代表全国房价集体上涨，而是行业前期积压的供给风险充分出清，后续市场将进入漫长平缓的磨底周期。

对于普通购房者而言，机构预测只能作为周期参考，不能直接当成置业决策依据，顺着周期理性按需置业，才是当下最稳妥的选择。

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