上周新房住宅量价同步下滑，成交环比大跌37%；但市场并非全面走弱，雨花人才房票申领进入倒计时，各大楼盘全力冲刺抢客；地铁6号线密集施工公示，全线通车进入最后攻坚；燕子矶再挂稀缺低密住宅地块，全市第二座抬板社区来了！短期降温只是阶段性扰动，下半月楼市回暖预期拉满！

01、开盘速报：城南2盘上新，改善竞品扎堆

上周城南2盘集中入市，合计推出160套房源，整体去化率23%，改善市场观望情绪拉满。

丹若秦淮（城南大校场）：首开推出96套，主打130-170㎡洋房、高层改善户型，洋房均价49286元/㎡。板块内竞品密集，中信泰富、金茂新项目即将上市，客户普遍持币等待，分流大量改善客群，首开去化不及预期。

联发雨花新澍（城南）：平推64套105㎡刚需三房，均价37223元/㎡，依托人才房票支撑基础走量。

02、住宅市场：量价齐跌，城南板块一枝独秀

成交量： 受天气影响上周楼市成交出现明显下降，全市房源成交445套，较前一周（707套）大幅减少262套，降幅高达37%。

成交价： 成交均价30484元/㎡（环比-4.63%）。上周成交主力因素依旧为人才房票促进，由于南京各区人才房票申领关闭窗口期即将来临，尤其是雨花台区（7月31日），各项目抓紧冲刺最后机会，代表项目石林云城、金茂樾满云川、映秦淮以及金基屿樾府二期等，其中石林云城项目上周成交41套，断崖式领先全市其他项目。

板块热度分化严重，仅城南破百套：

城南113套（全市第一）：石林云城、映秦淮、金基屿樾府二期卖得最好，全靠人才房票支撑；

江宁90套（第二）：金茂樾满云川等刚需大盘持续走量；

剩下所有板块成交量全部低于60套，热度高度集中雨花城南。

成交金额Top5（住宅）

伟星长江之歌以3.04亿元位领跑商品住宅周度成交金额排行榜TOP1

03、商办市场：办公均价结构性上涨，整体成交回落

公寓市场

• 成交：2871.47㎡，环比+16%
• 均价：13930.6元/㎡，环比-35%

成交金额Top5（公寓）

华润云上润府位于周度公寓排行榜第1，该项目单盘成交占比23%

️ 商业市场

• 成交：2179.47㎡，环比-64%
• 均价：15840.99元/㎡，环比-7%

成交金额Top5（商业）

文苑居以930.76万元登顶商业周度成交榜TOP1

办公市场

• 成交：2669.05㎡，环比-71%
• 均价：16764.26元/㎡，环比+89%

成交金额Top5（办公）

葛洲坝招商紫郡蘭园项目以3809.56万元成为周度办公成交金额TOP1

04、重磅新政:两大重磅利好，7月下旬楼市要回暖！

1、地铁6号线冲刺通车，8天25条工程公示，打通7大核心板块

7.1-7.8短短8天连发25条市政工程申报，覆盖栖霞山、新玄武、大校场、南京南站等全线站点，全线收尾工程全速落地，通车进入倒计时！线路核心价值：全长32公里，19座车站，串联栖霞山、兴智、燕子矶、新玄武、光华门、大校场、南京南站7 大板块；南京顶级换乘之王，可换乘1/2/3/4/5/7/9/10/S1多条线路，未来联动8、14、16号线，沿线楼盘价值迎来长期支撑。

2、雨花人才房票7月31日截止，最后半个月购房窗口期

雨花台区人才房票申领通道即将关闭，当下是刚需上车黄金节点，雨花各盘加大优惠、加速推新，短期看房、认购热度将持续走高，预计带动全市成交量强势反弹。

05、土拍市场：燕子矶再推低密地块，产品迭代加速

土地供应：7月9日新挂2幅地块，其中燕子矶新城的G37住宅地块容积率仅1.3。

产品趋势：G37地块是继金基G18后，燕子矶推出的第二幅“抬板社区”试点地块，预示着该板块将加速向低密、高品质改善产品迭代，未来区域竞争将更多聚焦于产品力。

06、第28周楼市总结

1、上周市场短期降温属于天气扰动，并非需求下行，人才房票到期+地铁6号线通车双重利好，7月下旬成交有望快速回暖；

2、改善市场观望情绪浓厚，大校场等竞品扎堆板块，新盘首开去化承压，刚需盘依靠房票保持稳定走量；

3、商办市场分化加剧：公寓刚需平价走量、高端公寓遇冷；办公仅核心地段大单成交，远郊商业、写字楼去化难度大；

4、土地端释放改善信号，燕子矶低密抬板宅地上架，主城改善地块持续稀缺。

5、刚需自住优先雨花台区石林云城、联发雨花新澍等人才房票适配楼盘，抓住7.31前最后申领窗口期，节省大量购房成本；江宁刚需流量盘可作为备选。