预计到2030年，中国将全面进入租房时代，房子会越来越难卖

1998年房改之后，城市家庭从等分房进入了掏钱买房的阶段。

二十多年时间，全国均价从每平方米两千多元，一路推到接近一万一，一线城市的核心地段冲上六七万也见怪不怪。两代人被这条上涨曲线深深塑造，脑子里刻下同一个念头——房子只会涨，跌是不可能的。

央行2019年做过一次《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。数字放到现在看依旧扎眼：城镇家庭住房拥有率96%，两套及以上的家庭占41.5%，住房资产占家庭总资产大约59.1%。

翻译一下就是，我们把大部分储蓄塞进了钢筋水泥，留给消费、教育、看病、养老的钱被挤得很紧。房价收入比这个指标，国际上一般6到9倍算合理。

前几年国内二三线城市普遍拉到20倍上下，一线城市奔40去了。一对普通工薪夫妻不吃不喝干几十年才能上车，这种价格靠工资根本托不住，托住它的是对未来的乐观加上不断放大的杠杆。

乐观一走，杠杆就变成压在身上的沙袋。从2022年开始，楼市已经调了四年多。

环京、环沪的远郊经历过腰斩再腰斩，二手房挂牌量在很多城市堆到历史高位。瑞银中国房地产团队2025年底给出的判断也偏冷：一线城市二手房价预计2026年再降10%，2027年再降5%。

这不是短期折腾，是一次深度换挡。经常有朋友问，跌成这样是不是快见底了。回答分两句。

第一句，技术性底部可能还没走完；第二句，就算走完，过去那种大开大合的V型反弹也别指望了。挂牌、降价、再挂牌、再降价，这种＂钝刀子＂式消化会持续相当长时间，议价权稳稳落在买家手里。

更麻烦的是收入预期这条腿变软了。过去房价一路狂奔，靠的是家庭对未来收入的乐观押注，大家相信明年比今年强，后年更强。

眼下这种预期正在退潮，很多家庭更愿意把钱攥手里，或者换成金融资产、消费和自我投资，不愿把三十年现金流锁进一套可能持续贬值的房子。投资客买房的铁律没变过：买涨不买跌。

楼市连跌四年，这批曾经贡献大量成交的边际买家早退到场外看戏了。少了投机盘接力，房价想靠自身弹起来，难度堪比让一辆没油的车重新爬坡。

所以我们一再强调＂结构性＂三个字——不是节奏问题，是需求结构本身在变。往2030年推，我们看到三股力量在同时用劲。

头一股是观望情绪，已经从个别谨慎升级成了主流购房心态。当下还有真实需求的家庭，多数在等：等泡沫挤干净、等价格跟收入对得上号、等性价比出现。

挂牌量高、租金偏软、房价阴跌，这三个信号叠加起来，观望就会自己给自己加码。

第二股力量来自90后和00后。

上一代人对房子的执念，带着物质匮乏时代的烙印，房子代表安全感、身份和人生完成度。新一代成长在物质相对丰裕的环境里，安全感被拆成了技能、圈子、体验、现金流、宠物和爱好。

房子对他们而言就是一个居住选项，不再是必须打通的人生关卡。现实层面还有一个硬约束。

第七次全国人口普查数据显示，中国流动人口规模达到3.76亿。这批人在一座城市待的时间往往就是三五年，让他们掏空六个钱包背三十年贷款去买一套未必增值的商品房，实际上等于自缚手脚。

租房这种＂轻负债、能挪窝＂的方式，更贴合当下就业和迁移的真实节奏。第三股力量是买租性价比反过来了。

中指研究院数据显示，截至2026年6月，50城平均租金房价比为2.28%，一线城市为1.67%，二线为2.37%，三四线代表城市为2.17%；居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%之间。

也就是说，很多城市租房现金支出比买房月供更划算，这笔账拿计算器就能算清。

政策端在把＂租＂这条腿认真立起来。

2025年9月《住房租赁条例》正式施行，把住房租赁行业从缺乏国家层面专门立法的状态推进到法治化管理阶段。

2026年5月国务院印发《城市更新＂十五五＂规划》，明确要盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房和公房，优化保障性住房供给，规范发展住房租赁市场。方向已经很清楚。

保障性租赁住房的量也在快速堆起来。截至2025年6月，全国累计筹建保障性租赁住房超过600万套（间）。

深圳给出的2026年目标是筹集3万套、供应4万套。上海徐汇、浦东、静安三个中心城区从2025年开始试点收购二手房用作保租房，2026年二季度扩围到中心城区全域，累计已经收储数百套房源。

这些保租房有一个共同特点，租金普遍定在同地段市场价的九折甚至八折以下，成为区域里清晰的价格坐标。当一个片区的保租房月租摆在两千出头，周边个人房东挂出的两千八报价就失去了随意涨价的底气。

政府用一批稳定、便宜、能续租的房源，把租赁市场的价格中枢往下按，长期会持续压制商品房的投资溢价。一线城市已经给出更明显的信号。

四大一线城市租房人口占比突破50%，租房从过渡方案变成越来越多人的长期选择。2026年上半年，50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点，上海、深圳、北京租金已经连续4个月环比上涨。

市场正在完成止跌企稳的关键换挡。供给结构上还有明显短板。

目前住房租赁市场中房源供应主体90%是个人业主出租，机构化率仅约10%，而日本机构化率为80%，美国、德国分别达50%和40%。机构化率越高，租客权益越有保障，长期租房这条路才走得踏实，房东临时涨价、突然赶人的风险才会降下来。

聊到这里可能有人担心，房价跌、租房多、年轻人不买，是不是经济不行了。我们的看法恰恰相反。

家庭资产过度压在房产上，一旦房价波动，居民资产负债表就会跟着抖，消费和内需就会被压制。楼市降温，某种程度上是资金再分配的前提，让钱从水泥里流出来，回到人的生活里去，这条路是对的。

从个人角度也想分几类人说几句。刚需家庭别怕＂晚了＂，怕的是＂错了＂。

核心城市、核心地段、有产业和学区支撑的房子始终有价值，远郊纯靠概念炒起来的板块能躲多远躲多远。年轻人别被＂必须买房＂的社会规训绑架，先让自己值钱，再考虑房子值不值，顺序反了会一辈子被追着跑。

手上有多套房的家庭，该做减法了。资产的流动性在下行周期比账面数字更要紧，卖不掉的资产严格说不算资产，只能算牵挂。

整个社会也需要慢慢适应一件事——房子的金融属性正在被系统性剥离，居住属性正在被强化，它就是一个用来住的地方，不再是造富机器。如果到2030年前后真的走到我们判断的位置，回头再看今天，会明白改变的不只是价格数字，而是我们跟房子的关系。

房子从人生目的，退回它本该在的位置——生活的容器。对个人、对经济、对整个社会来讲，这样的转身都比继续押注＂永远涨＂更健康，也更接近一个正常国家该有的样子。

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