40条措施构建全链条保障 济南出台新政盘活低效用地推动城市更新提质增效

7月29日上午，济南市政府新闻办公室举行政策例行吹风会，对《加强低效用地再开发、加快城市更新、推动城市内涵式高质量发展的若干措施》(以下简称《若干政策》)进行解读，山东商报·山海新闻记者获悉，《若干政策》是一份聚焦从规划到登记全流程服务的政策文件，共40条具体措施，全面构建了“规划—指标—征储—供地—审批—登记”全链条服务保障体系。

“《若干政策》作为方向性、框架性的政策指引，侧重于明确总体方向和制度框架，后续还将在具体操作层面出台配套实施细则，确保政策可操作、能落地，为低效用地再开发和城市更新项目实施提供全流程政策支撑。”发布会上，济南市自然资源和规划局党组书记、局长牛长春介绍，城市发展从增量扩张转向存量提质，城市更新项目面临的需求更加多元，对规划适应性提出了更高要求。

济南市建立健全规划实施评估和动态维护机制，从安全、创新、协调、绿色、开放、共享六个维度持续跟踪规划实施绩效，推动规划在实施中不断完善。同时，依托规划实施评估，在中心城区划定存量盘活重点区域，差异化明确盘活策略，为项目落地提供清晰的规划指引。同时，深化控制性详细规划分层编制，片区控规重统筹、街区控规重落地。在不突破底线的前提下，通过技术修正、深化落实等方式优化完善，推动实现控规的弹性管控。同步推出城市更新项目“定制规划”机制，项目主体可结合需求提出地块规划方案，部门提前介入审查，对不涉及刚性调整的简化程序办理。在支持公交场站、公共停车场在保障主导功能的前提下，兼容公共服务、商业配套，超出兼容比例的可混合开发、分层设立用地使用权。

同时，紧扣自然资源要素管控要求，科学优化土地指标配置。今年3月，自然资源部印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，从制度上确立了“盘活一亩才能新增一亩”的刚性要求。济南市严格落实增存盘活挂钩机制，为未来发展争取更多指标保障。这个政策导向就是引导树立存量优先意识，重视存量挖潜，谁盘活得多，谁在增量上就有更多空间，让资源跟着好项目走，让有限空间释放最大效益。

针对重点项目落地时效需求，对符合条件的基础设施、民生、产业项目，可以预支使用新增指标，不用等年度指标分配到位再开工，确保好项目不因等指标而耽误进度。同时，占补平衡指标可撤回保留，依法批准但实际未使用的建设用地，可以由原批准机关撤回批准文件，涉及的占补平衡指标仍然保留有效，避免“批而不用”造成指标浪费。

“《若干措施》通过流程再造和制度创新，在提效率、拓路径、优模式等方面打出政策组合拳，为存量土地资源高效利用提供多重制度保障。”牛长春表示，目前济南市已构建“一窗受理、平台联动、底图统一、踏勘同步、公示合并、联合审查”的用地用林用草高效审批模式，审批环节平均减少3个，压缩审批时限40%以上。我们将以上做法深化固化到本次政策中，让征地工作驶入“快车道”。

针对企业反映的低效用地改造成本高、资金压力大等问题，《若干措施》明确，利用存量房产和土地发展国家、省市支持产业，5年内可享受不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，由区县政府联合审查、自然资源主管部门备案即可，无需重新办理供地和规划许可手续。“过渡期备案”既降低了企业前期投入压力，也让审批程序更简便高效。此外，针对反映的老房子用途不敢改、不好改的问题，《若干措施》明确既有建筑可变更为商品住宅以外的用途，有效期为5年，续期不超过10年，确需长期使用的，可以在符合规划的前提下按转换后的功能变更规划条件、补缴出让金后办理不动产登记。

《若干措施》在存量资产盘活和不动产登记创新两端同步发力，提供了更加多元的制度通道。济南市对批而未供、闲置低效及政府储备等存量土地进行全面调查核实，统一纳入存量土地资源池，项目选址优先从资源池中匹配推荐。让好项目不再等土地，也让存量土地更好更快承接项目。

“过去，高架桥下等空间长期闲置，企业想利用却缺少手续，部分空闲建设用地在开发前也难以发挥作用。”牛长春介绍，针对这两类“有资源、难利用”的问题，《若干措施》提出，高架桥下及道路地下等空间可设置公益性设施和便民服务设施，符合条件的可分层供应、分层确权;在不影响远期规划的前提下，支持利用空闲建设用地开展短期开发利用，让两类存量资源都有了合法合规利用路径。济南市推行建设用地使用权量化登记，打破过去土地以整宗为单位登记，未建部分土地无法单独融资。正在推行的量化登记改革，可将土地使用权按房屋建筑面积占比进行量化，未建设部分可单独抵押融资。“目前，这项改革已助力5个项目盘活土地1214亩，为企业融资近40亿元，实现了土地从“整宗捆绑”到“灵活融资”的转变，让存量资产真正活起来。”

山东商报·山海新闻 编辑 张雪晴

来源：山东商报·山海新闻