A 股全线下跌，地产股逆势爆发，这事藏着啥门道？

A 股整体行情惨淡，四大指数全线收跌。沪指跌 0.73%，深成指跌 1.81%，创业板指跌 2.11%，科创综指跌得最狠，达 4.77%。全市场超 3800 只个股飘绿，几乎一片绿海，但就在此时，久违大涨的房地产板块突然逆势爆发。

国务院城市更新政策托底楼市

这轮地产股暴涨，首先跟国务院印发的城市更新十五规划直接相关。这份顶层文件直指房地产行业痛点，拆开来看就讲了三件事：给钱、给项目、给回款渠道。

第一件是放开专项债使用。过去地方专项债只能做配套，不能当项目启动资金，城中村改造、老旧小区翻新前期需要大笔启动资金，政府拿不出，银行不愿在未动工前放贷，大量项目只能搁置。现在新规明确专项债可直接充当项目资本金，靠政府信用背书，能拉动几倍的银行贷款和民间资金，而且这些都是 10 到 30 年的长期资金，实际利率仅 1.5% 到 2.5%，比一年期 LPR 的 3% 低不少，资金成本堪比地板价。

第二件是定下海量改造任务。文件明确，未来五年要改造危旧房 50 万套，新开 11.5 万个老旧小区改造项目，翻新 4000 个城中村，还有 30 多万公里地下管网。仅管网改造一项就要砸 5 万亿，全行业五年总投资或达 20 万亿，直接带动房企、建筑、建材、家电等上下游产业链，牵扯数千万就业人口，算得上以工代赈。

第三件是打通回款闭环。过去房企不愿碰旧改，最大痛点是回款慢、周期长，一个城中村改造可能要十几年回本，资金长期被套。现在政策允许改造后的商业街、租赁小区做资产证券化，项目运营稳定后就能在资本市场变现，房企资金压力大幅减轻，愿意参与旧改的企业只会越来越多。

需要注意的是，专项债直接下发给地方政府，不会打给房企，而且有严格的收益要求，严禁新增隐性债务，不会像棚改货币化那样撒钱，只是给房企多了新业务机会。

广州收储二手房带动市场升温

另一股推动地产股上涨的力量，来自地方收购存量商品房改成保障房的尝试，其中广州的动作最受关注。

近日广州安居集团宣布，以市场化方式收购居民手中的二手住宅，收购范围限于环城高速以内、总价 300 万以内、建面 70 平米以下的旧房，收购款专款专用，打到专用账户只能用于买新房。

早在今年 2 月，上海就率先在浦东、徐汇、静安三区试点国企收购存量房转保障房，三个区累计收了 523 套，后来扩围到全中心城区，但收储速度远不及预期。福州等地也有类似探索，但同样进展缓慢。

广州能推进这事，有自身独特优势。首先是房价跌幅大，以 2021 年 8 月为基准，今年上海房价仅跌 9.8%，广州却跌了 24.5%，部分楼盘跌幅超一半。但另一面，广州作为人口密集的一线城市，租房需求旺盛，租售比约 1.91%，高于上海的 1.84%，部分区域甚至达 2.5% 到 3%，在全国算很高的水平。

再看资金成本，上海收房资金 75% 来自银行长期贷款，利率约 3%，租售比覆盖不了成本，这是推进慢的核心原因。广州的收房资金来自政府专项债，参考广东同类专项债利率，约 1.73% 到 2.02%，比上海低近 1 个百分点，加上租售比高出约 0.5 个百分点，两者加起来 1.5 个百分点的利差，让这笔交易算得过来账。

此外广州还设置了安全线，收购限定在成熟区域，国企统一操作，能保证资产价格稳定，收储后无论是出租还是转售，国有资产保值压力不大。

还有一个关键作用，就是给市场托底。业主卖房拿到的钱必须用于买新房，相当于给改善需求的家庭提供了兜底选项。就算不卖给国企，市场里的卖家也有了谈判底气，不会被中介疯狂杀价。同时，国企收走的房源不再流通，相当于减少了市场供应，能避免房价踩踏式下跌。

广州模式多数城市抄不了

这套广州的玩法，能跑通依赖三个硬门槛，多数城市都满足不了。

第一个门槛是财政实力够厚。2025 年底广州地方政府债务余额 7458.3 亿元，显性负债率约 23.3%，远低于全国 70% 的平均水平，能拿到 2% 以下的超低息专项债。多数二线城市要再加 50 个基点，三四线城市非标融资成本更高，根本扛不住。

第二个门槛是租售比能覆盖资金成本。三四线城市存量房过剩，流动人口少，收来的房子找不到足够稳定租客，不仅赚不到钱，还要持续付利息，纯粹埋雷。

第三个门槛是国有资产风控安全。广州房价经过深度调整，市场预期趋于一致，收储的安全边际高。但如果是人口持续流出、房价阴跌的三四线城市，收进来的房子可能继续贬值，涉及国有资产流失的政治风险，没人敢碰。

总体来看，广州的模式有参考性，但多数城市既缺钱、又缺人、还缺稳定的市场基本面，很难复制。这轮地产股的上涨，本质是政策托底的阶段性行情，别幻想房价重回暴涨时代。