一批地标高楼被“砍”！南京规划大调整！

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突发！南京又有三栋超高层地标规划被“砍”！全部在江北！

就在近日，江北新区官网发布“《南京江北新区NJJBd010单元控制性详细规划》23规划管理单元图则优化（公众意见征询）”，计划对江核部分土地规划进行调整。

NJJBd010一23规划管理图则单元位于中央商务区，东至滨江大道、南至石佛大街、西至横江大道、北至定山大街，图则单元面积约为40.59公顷。

拟优化地块现状主要为空地，位于定山大街和滨江大道交口处，旁边就是江北新区市民中心。这里也就是我们所说的江北核中核板块，还是一线滨江的优越位置。

调整细节如下↓↓↓

调整前：

23-21地块为商办混合用地(Bb)，用地面积1.03公顷，容积率≤8.0，建筑高度≤205米。

23-22地块为商办混合用地(Bb)，用地面积0.94公顷，容积率≤8.0，建筑高度≤205米。

23-24地块为商办混合用地(Bb)，用地面积0.81公顷，容积率≤3.0，建筑高度≤60米。

23-25地块为商办混合用地(Bb)，用地面积0.79公顷，容积率≤6.5，建筑高度≤150米。

调整后：

上述23-21、23-22、23-24、23-25地块合并，再拆分为全新的23-21地块和23-22地块。

其中23-21地块为商办与科研设计混合用地(Bb+B29a)，用地面积3.58公顷，容积率≤2.5，建筑高度≤80米。

23-22地块为街旁绿地用地(G1c)，用地面积0.71公顷。

这次调整有三点内容值得注意：

一是“合并”。原先四块商办混合用地，现在整合成了一整幅更大的地块。

二是“土地性质微调”。调整后的地块除了原来的商办混合，还新增了科研设计的用途。

三是“降高”。原先四块地，按规划应该是2栋200米级、1栋150米级的摩天高楼，再加一栋60米。但现在调规后，高度大“砍”，全部限制在80米以内，之前规划的超高层地标群取消了。

而事实上，这已经不是近两年江核第一次超高层地标规划被“砍”了。核中核CBD、研创园、健康城等板块均未能幸免。

●青奥板块150米高楼被“砍”

今年6月，江北新区官方发布了《南京江北新区NJJBd030单元07规划管理单元图则修改》公众意见征询稿。

调规地块就在江北青奥体育公园旁，下图蓝色部分就是调规区域，这块地原本是商办混合用地，限高150米。

但调整后，规划彻底变了。

首先地块一分为二：其中07-21地块，面积1.12公顷，直接划为体育用地。其次高度大“砍”，剩下的商业地块，建筑高度从≤150米降为≤100米。

●核中核CBD多栋超高层降高

去年，江北新区官网发布《南京江北中心核心区域城市设计》《南京江北中心中央科创区(CTD)城市设计》公众意见征询稿，对江北核心区规划进行重新设计。

首先是江北第一高楼绿地金茂国际金融中心，原塔冠造型已经被天线方案所取代。但从建筑高度控导上来看，绿地金茂国际金融中心所在地仍为6D级限高区，高度大于400米。

与此同时，新金融中心二期2栋300米级高楼降高：

一栋原规划350米的高楼，现降为6B级限高，高度为150-250米。

一栋原规划300米的高楼，现降为6A级限高，高度为100-150米。

●重磅总部地块要改住宅

今年9月，江核中国铁建花语天境项目内，原本规划落地中铁建华东区域总部的商办混合地块，突然传出用地性质调整消息：地块或将由商办混合用地，调整为二类居住用地。

图源：南京楼市检察官

如果未来这块地真的从商办混合用地改为二类居住用地，那么在建筑高度上肯定也是大大下降的。

为什么江北核心区近两年会集中出现超高层地标规划被“砍”的情况？

这其实是多重现实约束叠加的结果：

一是政策层面，国内对 250 米以上超高层建筑管控收紧，超高项目论证、备案流程严苛，300 米以上塔楼审批门槛很高，早期规划里一批高指标，本身就很难按原方案落地。

二是工程先天短板，江北属于长江漫滩软土地层，建造摩天楼桩基、沉降控制成本高、风险大；再加滨江防洪、消防救援、风环境等专项评估，进一步压缩了可做的高度空间。

三是市场经济性问题，南京商办库存本就不小，江北核心区写字楼供给量大，但产业和人口导入节奏跟不上。超高层得房率低、机电运维成本高，租金溢价很难覆盖投入，开发商落地意愿弱。

四是新区发展思路变化，前期靠超高地标塑造新城形象、提振市场预期；现在重心转向产业落地和生活配套，不再单纯追逐天际线高度，优先保障能招商、能投产的载体。

最后，从现实条件与发展节奏来看，适度压减超高层高度，未必是遗憾，反而是江北新区更贴合当下阶段的选择。告别一味追高的造城思路，把重心放回可落地、可运营的产业与城市功能上，让新城的骨架扎实生长，远比追逐纸面的高度更有长远意义。