楼市迎来新政策！2026年11月开始，房子千万不要廉价卖

同样在北京，今年三季度的二手房走出了两条相反的曲线。三季度北京二手住宅成交均价41310元/平方米，同比下跌11.8%，而300万元以下的挂牌房源，套均总价同比从180.8万元涨到193.8万元，涨了7.2%。

贵房子还在往下走，便宜的小房子反倒涨了。原因在于，今年秋天出台的几份文件把买房的钱引向了同一个方向。

手里有中小户型、总价不高房子的房东，接下来这段时间最不该做的，就是急着降价把房子甩掉。把钱往这个方向引的文件，是9月29日发布的。

财政部、央行、金融监管总局宣布，自2026年10月1日起，对居民使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房实施贴息，年化贴息1个百分点，最长贴息5年，实施期限暂定一年。门槛有两条：住房建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元。

不少房东以为这只是新房促销，其实"首套住房"的认定将按照各地现行政策执行，既包括新房也包括二手房。手续也简单，贴息不需要客户提出申请，符合条件的贷款可实现"免申即享"。

贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。落到月供上有多少？

清华大学吴璟算过一笔账：100万元贷款、30年期等额本息、3.05%的利率，月还款额约4243元。贴息后实际利率大约在2.05%，粗略估算，每月能少还五百元左右。

吴璟还提到一点，贴息后2.05%的购房资金成本，在相当部分城市尤其是三、四线城市，已接近甚至低于当前的租金收益率。每月还贷和交房租差不多的时候，很多原本在租房和买房之间犹豫的人，就会出来看房了。

150万元这条线放在大城市看着不高。易居的严跃进看法是，当前大城市房价已经出现调整，不少高性价比二手房总价落在150万元区间，政策同样有助于大城市二手房流通。

北京小总价房源涨价，和这个判断是对得上的。买家拿到补贴，卖家说话也更有底气。这个时候房东再主动大幅让价，政策给买家的那点实惠，就等于又从自己口袋里掏了一遍。买房的人在增加，可买的新房却在减少。

8月28日三部门发文规定，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，首付款和房贷要全部存入监管账户；新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。

过去楼盘"出地面就能卖"，按李宇嘉的说法，现在封顶才能预售，意味着项目工程量须完成50%以上。上海的细则更严：2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款。

开发商回款慢了，拿地也跟着收缩，前9个月，100家房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%。新房跟不上，急着住的刚需只能转去看二手房。

2026年1—9月份，全国二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7％。三部门答记者问时也明确说，目前二手房交易总量已经全面超过新房。

暖意是不是只停留在口头上？可以看两组数据。

10月19日国家统计局公布9月数据，二手住宅环比上涨城市从3个跃升至9个，一线城市二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨且涨幅较上月扩大。其中上海涨了0.5%，在一线城市中涨幅最大。

到了10月，成交继续往上走。中指研究院统计，截至10月20日，上海二手商品房成交14174套、同比+37.9%；北京二手住宅成交7029套、同比+25.9%。

与此同时，挂出来卖的房子越来越少。杭州二手房挂牌量比峰值少了39%，广州少了32%，上海少了31%。

北京的挂牌量从今年2月的13.29万套一路连降七个月，到8月只剩10.78万套。不少房东撤下挂牌改成出租，宁可再等一等。挂牌少了，同一个小区里跟你抢买家的房子也就少了。买的人多、卖的人少，讨价还价的主动权慢慢就会往房东这边移。

不过这股暖风只吹到了一部分房子。2026年9月，全国住户贷款单月增量为0，前三季度住户贷款净减少1.03万亿元。

70城二手房平均环比仍然是负的；杭州-0.30%连续三个月下跌且跌幅扩大，成都-0.50%连续五个月下跌且跌幅扩大。大户型的日子更难过。

重点城市中9城二手房、8城新房由大户型领跌。在北京，1000万到3000万元总价的房源，套均总价同比从1551.9万元降到1499.9万元。这类房子本来就不在贴息范围里，再加上没有新增贷款支撑，很难跟着这一波回升。地段同样拉开了差距。

国庆期间的杭州，热度高度集中于刚需盘及核心改善盘，中远郊及中间价位段仍承压。所以对一部分房东来说，早点卖反而是对的：房龄老、没电梯、周边配套跟不上的房子，人口一直在外流的小城里的房子，还有月供占掉大半收入、家里又急着用钱的情况。

这类房子定个合理价格早点成交，比挂着高价干等更实在。11月之所以是个关口，是因为贴息10月才开始，看房、谈价、网签、放贷，整套流程走完要好几周。

贴息到底带动了多少成交，要到11月、12月的数据里才看得清楚。10月的70城房价，按往年惯例也会在11月中旬前后公布。贷款期限也在同步放宽。个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

期限拉长，利息又有补贴，买家每月的还款压力又小了一些。上海老小区的房东还要记住一个日子：修改后的《上海市住宅物业管理规定》自11月1日起施行，涉及党建引领、业委会运作、物业治理委员会、物业服务质效、共有资金管理五方面。

小区管理得怎么样、维修资金账目清不清楚，买家看房时都会算进价格里。

打算卖掉大房换小房、或者卖房补贴养老的老年朋友，可以先对照三件事：自家房子在不在120平方米、150万元这两条线以内；同小区挂牌的房子是多了还是少了；近三个月同户型的成交价，比挂牌价低了多少。

房子在线以内、小区挂牌在减少、成交价又贴着挂牌价走的，不必急着让价。线以外的大房子、远郊的老房子，就别指望这一波了，参照真实成交价挂出来更实际。

接下来可以盯住三件事：11月中旬公布的数据里，二手房上涨的城市会不会继续增加；住户贷款能不能从零变成正增长；北京、上海以外的二线城市，挂牌量会不会也降下来。这几件事都出现了，这一轮回暖才算真正站稳。