晶耀虹桥开业，是长宁酝酿十三年的新爆点

本周，晶耀虹桥终于开始试营业。

上海已经很久没有这么一座25万方的TOD综合体，能占据这样的天然优势：

2号线大动脉+15号线南北贯通，十字轨交换乘；

天山路常年积累的商业和居住氛围，居中串联中山公园-古北-临空经济区，稳住整个长宁中段的价格底盘。

但同样的，这也是晶耀虹桥要回答的课题。

在这么成熟的长宁天山， 晶耀虹桥还能做什么。

01

2万方绿地

3万方商业

16万商务办公

首先，对晶耀虹桥来说，商业并不是核心功能。

总建面25万方左右里，仅有3多方左右的商业面积，穿插在地面首层和地下层。

因此，这种“大办公+精致商业”的组合，与天山路目前的商圈，像巴黎春天、南丰城等都不太重叠。

首批次试营业的商业大致分为了两类，地下一层比较亲民，白领午餐，还有一些潮玩店铺。根据目前公布的招商索引，未来的方向也集中在精致生活配套，健身美甲、咖啡面包。

而首层则偏向了商务正餐，小福序、皖竹bistro等适于宴请，还有Commune X幻师这样的社交酒吧。

可以看到，在周边已有金虹桥、南丰城，以及巴黎春天为代表的一众更老牌商场中，晶耀虹桥并非竞争，而是一种补充。

对它来说，未来楼上16万方的商务办公，才是底层商业服务的核心目标。工作日的人流才是招商的主要目标，下班后16万方的商办人群则会自然产生外溢，激活周边存量商业。

同样在试营业第一天，晶耀虹桥和地铁站之间的直达通道正式开放。

新建开放的6号口，正对晶耀虹桥的下沉B1层。

同步开放的还有近7号口的连通道A，与晶耀虹桥B1层的内部直接联通。

这样的配套待遇在天山路商圈来说也属于比较少见。

由于2号线和15号线建设年代之间的巨大落差，曾经的娄山关路对于换乘来说是一个非常困难的选择。

天山-虹桥商圈过去最大的痛点，是遵义路与娄山关路之间存在约600米的商业断裂带。晶耀虹桥恰好卡在这个关键节点上，通过地下空间与地铁2号线、15号线的直连，把原本割裂的地下慢行网络彻底打通。

娄山关路也名正言顺，逐渐站稳虹桥与市中心之间的，绝佳门户。

图源上海长宁

晶耀虹桥发力的第三个方向，是项目建设的约2万方绿地。

开业活动所在的下沉广场和大台阶，虽然在当下的炎炎烈日中不太讨喜，但等到10月全面开业，凉风也逐渐吹起的时候，想必也是很舒服的。

另有大草坪上的露天电影和落日市集、喷泉广场，都能看到进入稳定运行期之后，将带来非常丰富的可能性。

在天山路寸土寸金的城市空间上，崭新的绿地显得尤为珍贵。

02

给逐渐老去的天山

装上心脏起搏器

对虹桥-天山板块，或者说整个长宁的楼市来说，已经很长时间没有新的刺激。

从我们的板块二手房分布就可以清晰看到，我们固然可以说这里居住氛围成熟，但不可否认的是，海量的老公房又像锁住板块前进的根系，让城市界面几乎停留在了二十年前。

经过前期接近十年的漫长博弈，三年前，晶耀虹桥项目落地开工。曾经带动起了周边天山板块的拆迁预期，只是伴随着全新的顶级商办拔地而起，对于周边天山新村的朋友而言，这几年时间，无疑是有些落寞的。

也在此期间，天山五村曾经推进过部分楼栋“原拆原建”，但因为居民意愿难以统一，征询同意率不达标而最终停滞。

但晶耀虹桥仍然带来了一些改变。

一部分是城市界面本身，除了自身地块，还有项目出资支持周边玉屏南路的围墙翻新与美化。

图源上海长宁

另一部分则是提供新的价格支点。

16万方甲级写字楼带来的高净值办公人群，将是天山板块最直接的新增变量。

目前晶耀虹桥办公租金属于区域较高水平。项目已吸引货拉拉华东区总部（以10亿元购入T6栋整栋）、全日空（ANA）、宇部兴产等标杆企业进驻。全面运营后，预计引入超200家企业，年度税收贡献逾10亿元。

与此同时，我们看近几年虹桥天山板块的二手房成交价格走势。

可以清晰看到一不太寻常的规律：

老公房与早期商品房价格基本重合，从去年开始价格基本持稳。

但正相反的是，房龄越小，跌幅越大。

尤其是近期商品房，今年的成交均价，几乎又跌去了10%。

为何会呈现这样的趋势？

或许一方面长宁自身的底盘是低总价房源的有力支撑，无论是2号线的交通，还是足够成熟的多商圈模式，有足够的吸引力。

而天山，还有上海极其罕见的、没有大型工业区历史包袱的纯居住区，这种“纯粹性”在存量博弈期极具抗跌性。

另一方面，则是次新零散分布，不成组团。

在天山路的北侧，是虹桥板块最后一波集中商品房建设的集中区。其中的典型楼盘，就有距离晶耀虹桥不远的仁恒河滨花园，天山河畔花园，新天地河滨花园等等。

二十年左右的房龄，高密度的建成小区在苏州河边连绵成线。

上：仁恒河滨花园，下：新天地河滨花园

相对应的，对面长风商务区以及长风公园，共同组成了更加开阔的天际线。站在苏州河边看向对岸的感受尤为强烈，崭新的商办中心，成片的绿地公园，一起构成了更具吸引力的居住画面。

苏州河两岸公园绿地配置上的巨大落差

某种程度上说，长风板块的崛起，很大程度上也是吃到了长宁的“红利”。

承接了大量在长宁上班、想住次新房的高净值客群，在金沙江路以南，形成成片开发的豪宅区。

在这样的局面之下，晶耀虹桥成为了那个心脏起搏器。

当办公人群对区域产生认同、形成居住黏性后，改善型购房需求才会逐步兑现，千万级左右的次新商品房交易，在新增高净值客群的加持下，价格底盘有望进一步夯实。

逐渐老去的城市板块心脏再一次有力跳动起来，淤堵的城市血管重新流通。在整个上海中心城区都陷入存量博弈的时代，再一次挤出向上生长的生命力。

03

城市更新下一步

长宁对晶耀虹桥的定位非常清晰，十四五的重磅收官之作。

该地块共经历过2次旧房征收和2次市政动迁，共安置居民1514户，时间长达七年之久。

2020年地块完成拆平，等待上市交易。

2021年11月17日，土地正式出让，成交总价为50.9亿元。

2023年2月16日项目开工。

直到今日试营业，十三年的步步深耕，才有了今日的晶耀虹桥。

至于更远的未来——如果天山路北侧能乘着晶耀虹桥的东风，启动更大规模的城市更新和土地整理，那么整个天山板块的价格天花板，将被重新定义。

晶耀虹桥不是终点，而是起点。