地产股还有春天吗

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本文首发于9月26日出版的2026年第09期杂志，作者观点仅供参考，不构成投资建议

在“新冠大流行”之后，中国居民消费出现显著放缓趋势。2021年是“股楼双高”时刻，甚至是众多投资品种包括收藏品、奢饰品等等，都是历史性高位，又比如劳力士表、钻石、邮币卡等等。

中国楼市见顶时间是2021年至2022年，但A股地产股整体则自2015年6月便已经见顶下跌，其中佼佼者如万科则是2018年初见顶，而恒生内房股指数历史高位则出现在2020年初。换言之，整体而言，中国A股地产股下跌日子已经长达11年之久，即便以港股来看，亦达6年时间。因此，笔者发出疑问：地产股还有春天吗？

早在2018年5月时，笔者便撰文《地产股中期见顶美股走势不明朗》，分析万科走势：

“自从深圳地铁向银行贷款170亿元买入万科股权开始，万科的晚景已经呈现。股价升至42.24元高峰，距离2014年2月低位4.10元，最大升幅达到9.3倍。2007年11月初高位至2014年2月低位，一个大型三角形第(4)浪完整地运行，之后上升是第(5)浪。”

“万科走势出现一个类似头肩顶形态，跌破颈线，且跌破楔形底边……中长期而言，深圳地铁借170亿买入万科股权当上大股东，正是见顶标志。后市跌回17.5元前期低位，是一个基本目标。”

投资者若熟悉波浪理论，便知道楔形第(5)浪起威力无穷！即便如笔者这般看淡万科走势，亦估计不到如今万科最低跌至除权后2.88元人民币，而历史最高位则是31.89元，最大跌幅91%；而下跌时间则长达8年。即便2024年2月起，中国股市进入牛市，但地产股依然是反弹，并且仅仅是短暂反弹。自2024年10月高位反弹结束，地产股又再连续两年下跌，持有地产股的投资者痛不欲生。

然而，山穷水复疑无路，且看自今年7月份以来地产股走势与大市走势对比，不难发现，前者竟然是低位反弹，而大市则是见顶回落。地产板块指数（880482）7月27日最低766点，本周四高位909点，短期最大升幅18.6%；万科最低点出现在6月25日2.88元，周四最高4.19元，最大升幅45.5%；保利最低点出现在7月8日4.51元，周四最高5.9元，最大升幅30.8%；国证A指7月1日最高7723点，曾今跌至6439点最低，9月24日中午收市6818点，跌11.7%。

当7月10日保利升近5%时，笔者便在股票社交媒体发帖《地产股还有春天吗？》：“今日地产股表现不错，保利午市升5.2%。地产股还能拥有春天吗？先不管大浪，看看自2024年10月8日高点以来，保利一组5浪下跌非常清楚。而科创股则是从2024年2月以来一组5浪上升接近尾声。后市难道就此南辕北辙？”

后来走势证实，短期是南辕北辙，至于中期走势是否如此，不妨详细研究一番。

地产板块指数（下称地产指数）于2007年11月初结束第[3]浪牛市，之后第[4]浪为水平三角形，这一点与国证A指相似。第[4]浪一直调整至2014年5月，[4]浪(e)又是一个三角形，再细分成5浪横向行进。然后是第[5]浪一气呵成。艾略特认为，三角形的第4浪之后第5浪往往短暂而急促。中国股市2014年5月至2015年6月，走势凌厉，中途无大调整。

地产指数2015年见顶后进入长期调整局面。首选数浪方式是2015年历史顶部2670点跌至2024年8月低点727点，跌幅73%，为一组ABC下跌浪。其中，浪[a]由2670点跌至2015年9月1410点，而此后浪[b]型态比较奇特，为弱势三角形（即三角形中浪b跌破浪a低点），震荡调整至2020年7月1771点，然后是浪[c]长期下跌。浪[c]其型态为楔形，内部结构为3-3-3-3-3。当地产指数一组大型ABC下跌于2024年8月结束，其后走势进入大型反弹浪[x]。

次选数浪方式是，自历史高位2670点以来，熊市仍未结束。次选数法浪[a]与首选数法一致，但浪[b]则设置在2015年12月反弹高点2154点，2154点展开浪[c]下跌。浪[c]同样是楔形结构，其中2154点跌至2018年10月低点1109点为[c]浪(1)，1109点反弹至2019年4月1808点为[c]浪(2)，1808点跌至2024年8月低点727点为[c]浪3，727点后为三角形[c]浪(4)，终于2026年1月29日1088点，1088点以来进入[c]浪5，后市将会跌破2024年8月低点。

重点分析2024年8月低点727点以来走势。

笔者认为显而易见地数成一组ABC反弹浪较为合理。间隔浪[x]出现，可以是双重锯齿中浪[x]，亦可以是双重三中浪[x]，不过，此是后话，不影响间隔浪[x]内部划分。

请注意，2024年8月低点727点升至11月8日1220点这一段升势为5浪结构。艾略特波浪理论中，一组5浪不会单独存在：要么前面已经出现一组5浪，这是第二组5浪；要么这是第一组5浪 ，后面至少尚有一组5浪。很显然，727点至1220点这一段只能是第一组5浪，因此，后市最少还有一组5浪。地产指数1220点跌至今年7月低点766点可划分成3浪下跌结构，727点至1220点为浪(a)，1220点至766点为浪(b)，766点展开浪(c)上升。

浪(c)中，766点升至8月12日880点为(c)浪1，880点调整至9月16日801点为(c)浪2，801点起展开(c)浪3上升。再细分(c)浪3，801点升至9月23日909点为3浪ii，之后回调3浪ii，然后进入主升浪3浪iii。之后，3浪iv、v才结束(c)浪3；然后尚有(c)浪4、5，结束浪(c)。

从平均线系统来分析，地产指数熊市中，多次反弹均受到长期均线压制。2022年以来下跌几次受到500MA下行压制；而2024年以来多次反弹均受到1000MA压制。然而，随着平均线系统不断发散下行，表明长短期持股成本差距扩大，而最终会缩小。此等情形反映在均线系统上便是，短期平均线下行到位后随着指数波动，而长期平均线则持续下行，且会加速下行。

最终，股价向上大幅反弹时，长短期持股者成本接近，股价便容易冲破均线阻力而上升。当前地产指数250、500及1000MA正在聚拢，下面10、25及55MA已经形成短期金叉局面，表明指数短期向上机会较大。

笔者相信间隔浪[x]，其子浪(c)将会冲破1000MA，至少触及2000MA才会结束反弹。地产股还有春天吗？只能交给市场来回答！

下面分析一下万科走势。万科按除权后走势计，近期最低点2.88元已经跌回2008年最低点附近，然后出现反弹。可见市场总是能找到技术性支持。2007年11月初万科结束第[3]浪，然后是水平三角形第[4]浪运行至2014年2月，之后进入第[5]浪。万科第[5]浪顶不出现在2018年1月，比地产指数迟三年。近期最低2.88元若能成为底部，后市反弹可参考黄金分割比率，0.382倍大约位于7.22元，0.5倍则是9元，0.618倍为12.75元。仅供各位参考，绝不构成投资建议！