深读│被低估的大湾区人居“价值洼地”：三水凭什么用好房子留人？

制造业大市佛山，已进入千万人口的冲刺阶段。2025年末，佛山常住人口979.19万，当年新增9.3万，增量位居全国第六，在全国同类城市中一枝独秀。按近三年年均约8万人的增速测算，五年内人口突破千万基本没有悬念。而在这座千万人口城市的西北端，另一条人口曲线格外引人关注：三水区实际服务人口已超过100万，“十四五”期间常住人口增加8.44万，户籍人口增长15.5%，增幅居全市首位。三水区正以“佛山高质量发展新引擎”的姿态加速崛起。

刚结束的三水区第十五次党代会给这个目标多添了一把柴：把城市品质作为城市竞争力，画下了擦亮“三江汇流·湾区之源”名片、建设岭南水韵名城的路线图。

而建设好房子，正是这张路线图的点睛之笔，也是三水以“三江汇流·湾区之源”为名片、建设岭南水韵名城的核心抓手。

三水荷香湖。

毗邻广州、湾区核心，作为“超级人流入口”的三水区，其住房需求的底层逻辑已从“有没有”迅速转向“好不好”。8月28日全国楼市新政落地后，一个趋势无比清晰：房企拿地不再追逐大规模、高周转的远郊大盘，而是向核心板块的低密改善地块集中。土地供应的竞争也从比谁卖得多，变为比谁能拿出真正适合建“好房子”的地块。

三水亮出多张“王牌”。11月10日，位于三达路的一宗优质地块由佛山市三水区云烨投资发展有限公司以12613万元竞得，这里位于云东海大道旁，半小时可直达广州市区，直通深莞等城市，坐拥服务一流的教育医疗和商业配套。这是近一个月来成交的第三块城中心“靓地”，到本月底，还将有多个优质地块陆续亮相。

当日成交地块。

市场的聚光灯下，多重机遇叠加，产业家底厚实、人口持续增长、高端人才加速聚集……在这片被低估的大湾区人居“价值洼地”，你拿的不只是一块地，更是一座城市能级跃迁的“原始股”。

产业聚势跃升 人口加速汇聚

逆周期下，三水的土地账本需要拆开两层来看。

表层数据是热度。截至2026年11月10日，三水全区累计成交及挂网土地52宗，出让总面积1975.06亩，总金额17.06亿元，其中9-10月攻坚期集中放量27宗，体量超过全年总量一半。

深层数据是结构。已成交土地中，工业用地33宗、面积1332.85亩、成交价8.07亿元，宗数占比超七成，面积占比超八成。金戈新材、润盈设备、骏睿盛食品等企业摘牌的地块，指向的是功能材料、智能制造、电力装备、食品健康等方向。这其中，金戈新材“当年上市、当年摘地、当年动工”，用速度诠释了单项冠军的投票逻辑——刚刚敲钟上市、急需扩大产能、科技创新驱动，时间就是最昂贵的成本，他们是用真金白银换取一个双赢的未来。

11月5日，三水5宗地块摘牌，上海电气变压器（广东）有限公司摘得位于聚龙湾新型电力装备产业园的86亩产业用地，这家链主企业将引领实现特高压装备“佛山造”，产品将覆盖华南地区和东南亚市场。大塘新材料产业园也有4宗优质地块同日摘牌，当中有本土企业增资扩产，也有国家级高新技术企业战略落子，凭借佛山唯一、湾区稀缺的化工园区载体优势，三水正以这套“链主企业牵引+稀缺载体托底”的组合拳，构筑起抗周期能力极强的产业底盘。

上海电气项目效果图。

这一块块地，是企业投出的信任票，更是三水在存量时代抢占产业制高点的“入场券”。这座城市拒绝了“土地快销”，选择了“产业长投”。这笔账的回报周期更长，但回报之高已得到有力验证。

“十四五”期间，三水出让工业用地184宗、14777.24亩，出让面积占全市出让工业用地的26.1%。近五年来，三水7个产业集群入选国家级、省级中小企业特色产业集群，累计招引项目超1000个，战新产业占工业项目投资额达八成。产业勃发让三水的城市活力和人口吸引力持续增强，全区市场主体已达7万户，常住人口达89万人。

值得关注的是，产业兴旺带来的人口集聚势头凸显，增速位居全市五区前列。“十四五”期间，全区常住人口增加8.44万，户籍人口增长15.5%，实际服务人口已突破100万大关。产业勃发背后，是三水推动“传统产业转型升级、新兴产业发展壮大、未来产业培育布局”三箭齐发带来的产业升级浪潮——以佛北战新产业园为主阵地，新材料、智能制造、电力装备、食品健康等战略性新兴产业加速集聚，同步带动了高层次、高技术人才的进驻。越来越多的高素质产业工人和高技能人才选择在三水扎根，为这座城市注入了源源不断的发展动能。

与此同时，三水持续推进教育、医疗、养老等全方位民生改革，社会服务供给更加优质均衡。优质教育资源的持续扩容、医疗卫生水平的稳步提升、养老服务的不断完善，让来三水创业就业的人才留得安心、住得舒心。人口红利不断释放，进一步扩大了好房子的需求空间——当产业人口持续净流入、当高素质人才加速汇聚，对品质住房的渴望从“有没有”转向“好不好”，“好房子”的需求潜能正加速转化为现实消费动能。

云东海博文小学。

这层逻辑落到住宅用地上，指向一个并不复杂的判断：一个仍在净增人口且增量主要来自产业就业的城市，住房需求的基本面必然坚实。当千万人口级别的城市框架在佛山逐步成型，三水作为“实际服务人口已过百万、常住人口仍在爬坡”的节点，恰好卡在需求释放的前段，潜力无限。

低密地块稀缺 品质人居可期

今年9月，住建部为“好房子”给出了官方定义：安全、舒适、绿色、智慧。配套的新版《住宅项目规范》将层高标准从2.8米提高到3米，4层及以上住宅须加装电梯。标准抬升的同时，现房销售正在加速铺开——二手房交易占比已超过50%，增量时代向存量时代的切换，让“所见即所得”从口号变成了开发商的生存底线。

这意味着，一块地能不能建出好房子，在出让条件设定的时候就已经决定了一半。容积率过高，楼栋密度和采光条件就被锁死；地块过小或配套缺位，“15分钟生活圈”就只能停留在图纸上。

三水这一轮推出的住宅地块，恰恰是在源头条件上做减法、在生活品质上做加法。

广佛肇城轨三水北站。

云东海虹岭西路以南、南丰大道以东两宗地块，容积率控制在1.5-1.6，南向可眺望荷香湖。地块所处的云东海片区，西接佛北战新产业园、北承三水新城TOD商务区，广佛肇城轨三水北站约3公里可达，约45分钟车程覆盖广州白云机场。三水万达广场、三水中学附属初中、珠江医院三水医院新城院区全部在生活半径之内。

低密不等于偏远，这是这组地块区别于许多“郊区低密盘”的关键——湖景与城轨、商业、医疗、教育在同一张地图上叠合。

乐平齐家湖东侧地块，容积率1.5-1.8，紧邻齐家湖公园。乐平的底色是“佛北副中心”的千亿级智造产业，大同湖科技产业园、乐平大道片区近年来持续落地工业项目。白天在园区、晚间在湖边，这是在通勤半径内就能获得的职住平衡。

西南街道东兴路1号地块已于10月15日以1.572亿元拍出，容积率不超过1.6，最大计容建面约7.31万㎡。地块紧邻西南涌、左岸公园及华侨中学，属于西南核心区近年少见的低密宅地。拿地主体打造的产发·雲璟项目已先行探路“改善人居”定位，市场反馈为后续地块提供了一个可参照的样本。

把这几宗地放在一起看，三水这一轮住宅供地的策略非常明确：不追求单宗地块的总价最大化，而是用低容积率锁定“好房子”的物理底线，再用交通、湖景、产业和既有配套去填充生活内容。

三水万达。

对于真正有能力做改善产品的开发商而言，这样的土地条件在珠三角并不常见——核心城区的地块往往容积率偏高，低密地块又常常远离成熟配套，三水这批地块恰能同时解决这两个痛点。

把握今日大势 赢得未来胜势

有长期关注广佛楼市的观察者指出，截至第三季度，三水区2026年同比去年呈现工业用地出让率全市靠前，商住用地大幅增长的特点。“体现出市场对三水的认可，特别是同标准下，房企能以更低的成本拿地，这最终也将体现在楼价上反馈消费者。”该观察者说。

其言不虚。如果只看工业数据和土地出让金，三水很容易被归入“产业强、城市弱”的珠三角县域叙事，但日前召开的三水区第十五次党代会报告中有几处表述，值得开发商和长期投资者认真对待。

三水新城规划效果图。

未来五年，三水将强化系统观念，协同部署、系统推进未来五年的多项重点工作，吹响从“勇当新引擎”走向“成为新引擎”的奋进号角：坚持制造业当家，建设佛山战新产业主阵地——意味着还将有更多产业人口流入，并且以学历高、技能高、消费能力高的战新产业人才为主体。深化改革开放，勇当广佛极点北翼先锋——意味着三水融入粤港澳大湾区的步伐只会更快，继续放大“大城资源、小城成本”的性价比。

更为重要的一点，是三水将城市品质作为下一个五年的硬通货，明确提出擦亮“三江汇流·湾区之源”名片，建设岭南水韵名城，持续提升对高端产业和人才的承载力。

今后五年，三水将迎来一轮城市硬件与品质的集中跃升。按照区域协同、多网融合、投建营一体化思路，完善新型能源、算力、通信、综合水网、地下管网、立体交通“六张网”基础设施体系，全面增强基础设施赋能产业发展能力。

硬件强筋骨，品质提气质。为整体提升城市功能品质，三水将实施城市美学、城市更新、智慧城市三大工程，通过“片区织补、微更新、风貌管控、生态贯通”，持续提升城市对高端产业和人才的承载力。

云东海学校

荷香湖公园

因水兴城、一直以“三江汇流·湾区之源”为豪的三水，已明确提出将“云水青灰”作为主色调，分层运用于推进城市家具、城市门户、城市客厅等的美学升级；同时，三水还将坚持“留改拆”并举，落实城市设计管控机制，把美学要求嵌入规划建设全过程，精细化打造一批重点片区；深化“大市政”改革，推进路灯“能源托管”和公共资源盘活利用，引导社会资本、社会力量参与城市建设运营，适度超前布局新能源配套。

这些砸在基础设施和美学上的真金白银，最终都会转化为投资者账本上的资产溢价，这是三水的“长期主义”。

目前，三水拥有的2.7万亩连片产业用地是粤港澳大湾区范围内仍然可得的稀缺资源。这意味着三水在相当长的时间内，不需要在“要产业还是要生活”之间做二选一。它可以同时做两件事：在佛北战新产业园和各大专业园区里继续垒高制造业的护城河，在三水新城和乐平齐家湖畔用1.5-1.6的容积率慢慢打磨居住精品。

放在广佛同城的坐标系里，这种“同时做两件事”的能力对应着一个被反复验证但始终稀缺的组合：广州的资源，三水的成本。

当佛山迈过千万人口门槛，当低密地块在土地供应中的占比继续抬升，当现房销售把开发门槛推到只有具备产品力的企业才能留下的程度，今天三水出让的中心城区宅地，以1.5-1.6容积率挂出的湖景地块，所承载的已经不只是简单的一笔笔土地交易，而是一次对“好房子”的提前定价。

这定价权，就握在愿意来三水投资兴业的人手里。

文、图/三水融媒杨立韵 通讯员张强