日本曾用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

1995年初，阪神大地震把神户大片房屋震塌。灾民盼着政府帮一把，可日本大藏省在国会的答复是：赔偿灾民等于用税金填补个人资产，违反日本宪法。

转过年来，还是这个政府，打算拿出一笔钱去填别处的窟窿。那次国会会期围绕向"住宅金融专门公司"（简称住专）投入6850亿日元公共资金处理坏账吵得不可开交，被称为"住专国会"。

房子被地震震塌的老百姓拿不到钱，炒地亏了的金融公司反倒拿到了税金。一边说用税金补偿个人资产违宪，一边又用税金给破产的住专擦屁股，在野党强烈反对。

这笔税金到底救了谁？住专亏掉的钱，又是谁的？

顺着这条线一路查下去，结论很清楚：日本曾用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家。地价从天上摔下来，砸到的不光是买房人，存钱的、种地的、纳税的，还有几十年后接手老房子的下一代，一个都没躲开。

先说住专是干什么的。顾名思义，它原本是专门给老百姓发放住房贷款的机构。

问题出在它的“出身”上。住专不能吸收存款，只能靠向银行借钱、发行住房抵押证券筹资，放贷利率偏高，审核也松，泡沫时期大量把钱借给了房地产项目。

地价一垮，这些贷款成批收不回来。到1995年，8家住专里有7家撑不下去。

最关键的一条：钱是从哪儿来的。7家住专欠债总额12.6万亿日元，其中农协系统的资金5.6万亿日元，占了44%。

农协的钱，很大一块是各地农户一点点存进去的。种了一辈子地的老人，可能从没去过东京，也没炒过一寸地，可他们的存款早就被卷进了这场泡沫。

那6850亿日元也只是个开头。后来政府为了防止风险扩散，又向有问题的银行投入了数以万亿日元计的公共资金。这些钱最终都要靠全体纳税人来还。

看到这里就会明白，楼市崩盘的账单不只寄到房主家里。哪怕一辈子没买过房，也得通过存款、税金和多年不涨的工资，替这场泡沫分摊一份。

日本当年还有一个大教训：拖。

住专的问题拖了好几年才摆上台面，拖得越久，窟窿越大。整个国家花了很长时间消化坏账，前面说的那位灾民也好，农户也好，等来的都是漫长的低迷。

三十年过去，这笔账传到了下一代人手里。

根据日本官方统计，全国空置住房达900.2万套，占住房总数的13.8%，创历史新高。其中既不出租、也不出售、闲置不用的空房有385万套，20年里增加到原来的约1.8倍；这类空房里最多的是木结构独栋住宅，有268万套。

空房多可不只是乡下的事。全日本空房最多的市区町村是东京都世田谷区，约有5万套。

父母留下的老房子，对很多日本子女来说成了甩不掉的包袱。卖不出去，可税照样要交。

按照日本的空房管理法规，有倒塌风险的“特定空家”会被取消房产税优惠，从2023年起，疏于管理的空房也被纳入了这个范围。有不动产机构算过，这种情况下房产税最多会涨到原来的6倍。

当年父母咬牙买下的房子，到了子女手里变成年年掏钱的负担。这也是房价暴跌留下的一笔账，只是来得晚了几十年。

有人会说，日本房价现在不是涨回来了吗？

数字确实在涨。今年9月公布的基准地价显示，全国平均上涨1.5%，已经连涨5年；不过涨幅和去年持平，各地之间的差距更明显了。

再往细里看，涨的只是一部分地方。今年年初公布的公示地价，全国平均涨了2.8%，可全国1533个市区町村里有719个在下跌，约占47%。

就算是涨起来的地方，也有人在吃亏。东京、大阪中心城区需求旺盛，建筑成本又在飞涨，房价和房租一起走高，人们只好去郊区找价格合适的房子；人口减少的地区，地价还在跌，两极分化非常明显。

跌的时候，一批人被套住；涨的时候，又有一批年轻家庭买不起。大起大落，两头都有人买单。

回头看国内，这几年的路子明显不一样。

国家统计局10月公布的数据显示，9月份一线城市房价环比继续上涨，二三线城市环比跌幅总体收窄，一二三线城市同比跌幅都在收窄。其中，一线城市二手房价格环比上涨0.2%，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。

70个大中城市新房价格同比下降2.8%，是今年以来最小的降幅。

成交方面的变化更大。住建部数据显示，今年1到9月，全国二手房网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，占全部成交的52.2%；全国已有20个省份的二手住宅网签量超过了新房。

上海的势头更明显，10月二手房网签24653套，同比增长32.9%，是2021年以来同期最高。

阵痛当然还在。1到8月全国房地产开发投资同比下降19.9%，开发商、建筑工人和上下游行业都还在过紧日子。中指研究院的判断是，三季度以来市场总体还在筑底，分化依然明显。

把这两条路放在一起比，差别主要在“刹车”的方式上。日本是猛踩刹车，再把烂摊子拖上好些年；国内则是一边托住价格、避免断崖式下跌，一边推动交易慢慢转向二手房，给市场留出消化的时间。

楼价稳住了，银行的贷款才安全，老百姓的存款才安心，地方上的工程和就业也才有着落。日本那位农户的遭遇说明，房价一旦失控，没人能置身事外。

落到每个普通家庭，日本这三十年的经历能让人看清几件事。

房子值多少钱，说到底要看周围住着多少人、有没有工作机会。人口往外流的地方，房子再新也难保值。

家里有老房子的，早点和子女商量好是住、是租还是卖，别等到房子空了、破了，才发现成了包袱。

手头宽裕的老人，留一笔随时能取用的钱，比多压一套房子更踏实。

神户那场地震让日本人知道，房子会塌；随后的泡沫破裂又让他们知道，房价也会塌。地震震塌的是一片街区，房价暴跌牵连的却是好几代人。