上海十批次土拍收官 两地块溢价超20%

9月28日，上海第十批次集中土拍正式开拍。本次共推出4宗涉宅用地，总土地出让面积121141.52㎡，总规划建筑面积333373.04㎡，总起始价141.93亿元。最终4宗地块全部顺利成交，共收金159.69亿元。其中，闵行古美地块、杨浦五角场地块均竞价超百轮、溢价超20%成交，市场热度显著；虹口北外滩地块、宝山吴淞地块则底价成交。

闵行区古美北社区02单元（S11-0502）113-07、113-08地块（公告号2026069HB）是本次土拍最受关注的地块。该地块用地性质为住宅用地、文体用地，土地出让面积54690.14㎡（合82.04亩），规划建筑面积116718.27㎡，容积率2.2，起始价51.56亿元，起始楼面价44176元/㎡。

该地块吸引了象屿&建发、招商蛇口&南山&滨江、中建二局&越秀共三家竞买人参与现场竞拍。经过177轮激烈竞价，最终平湖招壹置业有限公司、苏州南山新吴房地产开发有限公司、杭州滨旅房地产开发有限公司（招商蛇口&南山&滨江联合体）以总价64.16亿元竞得该地块，成交楼面价54971元/㎡，溢价率24.44%。

地块西侧即建发·璟院项目，建发2022年9月以总价52亿元斩获地块，成交楼面价58875元/㎡；东侧偏北约2.2km处有徐汇区S031002单元N06-38地块，2026年7月保利发展&徐汇城投以总价66.49亿元斩获地块，成交楼面价103329元/㎡。

杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块（公告号202606802）同样竞争激烈。该地块用地性质为居住用地，土地出让面积18557.31㎡（合27.84亩），规划建筑面积44537.54㎡，容积率2.4，起始价24.05亿元，起始楼面价53988元/㎡。

该地块吸引了联发、越秀、中建壹品、绿城、招商蛇口&南山共5家竞买人参与现场竞拍。经过109轮竞价，最终上海云华置业有限公司&深圳市海城锦实业发展有限公司（招商蛇口&南山联合体）以总价29.20亿元竞得该地块，成交楼面价65574元/㎡，溢价率21.46%。

地块东侧不远有北京城建·国誉府项目，2024年5月北京城建以总价4.98亿元斩获对应地块，成交楼面价58404元/㎡；杨浦城投·悦江湾项目，2022年7月上海杨浦城建以总价20.88亿元竞得对应地块，成交楼面价50200元/㎡。

虹口区北外滩地区hk285-06地块（公告号202606801）用地性质为科研设计用地、居住用地，土地出让面积17906.45㎡（合26.86亩），规划建筑面积127135.80㎡（科研设计占比62.5%，住宅占比37.5%），地上建筑限高198m，容积率7.1，起始价54.18亿元，起始综合楼面价42612元/㎡。

最终上海虹贸鑫房地产有限公司（国贸&北外滩集团）以总价54.18亿元底价竞得该地块，成交楼面价42612元/㎡，溢价率0.00%。

地块东侧不远即虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下），2026年8月4日青山实业以总价38.45亿元竞得该地块，成交综合楼面价36045元/㎡；地块东北方向600米左右有绿城·潮鸣外滩项目，对应地块2025年7月由绿城竞得，成交总价64.719亿元，成交楼面价126577元/㎡。

宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a-25地块（公告号202606803）用地性质为居住用地，土地出让面积29987.62㎡（合44.98亩），规划建筑面积44981.43㎡，容积率1.5，起始价12.14亿元，起始楼面价27000元/㎡。

最终上海象唯房地产开发有限公司（象屿）以总价12.14亿元底价竞得该地块，成交楼面价27000元/㎡，溢价率0.00%。

本次十批次土拍呈现明显的分化特征：

从成交金额看：4宗地块总起始价141.93亿元，总成交金额159.69亿元，整体溢价金额17.76亿元，整体溢价率12.51%。

从溢价情况看：2宗地块溢价成交（闵行古美24.44%、杨浦五角场21.46%），2宗地块底价成交（虹口北外滩、宝山吴淞）。溢价地块均位于核心区域，底价地块则因综合体性质或区位因素竞争相对温和。

从竞买人看：招商蛇口表现最为积极，联合南山分别竞得闵行古美地块和杨浦五角场地块，合计成交金额93.36亿元。象屿、国贸等国企也各有斩获。

从楼面价看：杨浦五角场地块成交楼面价最高，达65574元/㎡；闵行古美地块54971元/㎡；虹口北外滩地块42612元/㎡（含科研设计）；宝山吴淞地块27000元/㎡。

上海十批次土拍的顺利收官，尤其是闵行、杨浦两宗核心地块的高溢价成交，反映出房企对上海核心区域市场的信心。招商蛇口等头部房企的积极拿地，也表明行业优质企业仍在战略布局核心城市优质地块。

随着上海现房销售细则的正式落地，后续批次土拍将逐步进入现房销售时代，对房企的资金实力和项目管理能力提出更高要求。预计未来土拍市场将继续呈现分化态势，核心区域优质地块竞争仍将激烈，而外围区域地块则可能以底价或低溢价成交为主。

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