【申万固收| REITs】四单商业不动产REITs即将询价

来源：申万宏源固收研究

【申万固收】黄伟平 杨雪芳 曹璇

摘要

• 本周 REITs 市场加速下跌，仓储、产业园领跌。中核汇能风电REIT询价结束，拟认购数量为151.8亿份，为初始网下发售份额数量的361.36倍，有效认购倍数为273.84倍，一级认购热情依然火热，将于5月18日（周一）正式发行。第一批四单商业不动产REITs即将陆续启动询价，唯品会（哈尔滨奥莱+郑州奥莱）于19日、砂之船（西安奥莱）于20日、首农（北京昌平龙德广场）于20日、上海地产（上海黄浦写字楼）于21日进行询价，预计募资规模分别为69.99、50.28、27.40、38.49亿元，总计186亿元，从26年预期分派率看，四只产品分别为4.84%、5.46%、6.22%和4.75%。询价公告于13、14日陆续发布，短期内，供给冲击带来的悲观情绪持续压制二级市场，商业不动产REITs的集中上新亦可能对基础设施REITs形成资金分流，在增量资金入场节奏尚未明显加快的背景下，市场短期仍将面临较大压力。

• 一级市场：截至2026/5/15，2026年以来已成功发行3单（4月发行3单）；发行规模81.0亿元，同比下降28.7%。四单商业不动产REITs即将询价：汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT。中航中核能源REIT已询价并定价，最终发行价格溢价率8.8%；华夏蜀道集团高速REIT已受理，长城华能煤电REIT已申报，华夏华润电力煤电REIT已受理，华泰三峡清洁能源REIT已反馈。

• 行情回顾：本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于989.93点，跌幅2.15%，跑输沪深300 1.90个百分点、跑输中证红利0.63个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅1.97%，跑输沪深300 6.93个百分点、跑输中证红利5.18个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌2.21%，特许经营权类REITs下跌1.86%。分资产类型来看，数据中心（-0.19%）、环保水务（-0.82%）、消费（-1.21%）、能源（-1.69%）板块表现占优。分个券来看，本周共8只上涨、73只下跌，其中，中金重庆两江REIT（+2.53%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+2.03%）、招商高速公路REIT（+1.57%）位列前三，华夏合肥高新产园REIT（-8.88%）、中金湖北科投光谷REIT（-8.64%）、建信中关村产业园REIT（-8.56%）位列末三。

• 流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.46%/0.35%，较上周+16.33/+6.91BP，周内成交量5.06/1.27亿份，周环比+50.95%/+34.32%。数据中心板块活跃度最高。

• 估值：估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.31%/5.58%，交通（6.81%）、仓储物流（6.17%）、园区（5.57%）板块位列前三。

• 风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。

正文

1. 一级市场：共9单首发公募REITs取得新进展

2. 二级市场：数据中心，环保水务板块表现占优

2.1 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅2.15%

2.2 流动性：换手率，成交量均上升

2.3 估值：环保水务板块估值较高

3. 本周要闻和重要公告

4. 风险提示

（1）底层资产基本面不及预期；

（2）公募REITs相关支持政策变动风险；

（3）市场价格波动风险。