又被马云预言中了！中央定调，中国房地产或将迎来新一轮暴涨？

马云曾在2017年说，“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”。核心有两点：一是房地产炒作时代早晚结束，房子终究要回归居住本质；二是核心城市核心地段的房产，依旧有保值增值的价值，没人口、没产业的板块，泡沫迟早被挤出去。

那中国楼市这次真的是这个样子吗？某投行表示，遍体鳞伤的中国房地产市场可能走到了一个转折点，从而将带动中国股市跑赢其他新兴市场股市。

可是，就在半个月前，摩根大通才刚发布了一份报告，说中国楼市尚未触底。关键是，这半个月内，从“还没触底”到“拐点将至”，中间也没发生什么大事，但这家顶级投行的态度却发生了180度大转变，这背后到底出了什么问题？

其实，不只是摩根大通这种前后矛盾的判断，在外资投行里，还有更离谱的，就是高盛的转变。2024年4月，高盛出过一份广为流传的报告，当时判断是，中国房地产市场最短需要24个季度，也就是6年才能止跌反弹。

这份报告当时被很多人引用，成了大家判断楼市的核心参考。可就在2年后，也是最近，高盛又发布了一份新的报告，标题是《中国楼市：上海和深圳引领复苏》，核心结论变成了：上海和深圳会在今年率先触底，未来3年有15%的上涨空间。从“还要跌6年”到“今年就触底”，中间只隔了2年。

这2年里，各种决定楼市基本面的核心因素也没有发生本质的改变，唯一变化的只是月度数据出现了一些边际上的改善，可投行的整个叙事逻辑就彻底反转了。

而这所谓的“边际改善”，恰恰对应着2026年中国楼市的真实现状——2026年5月初的周末，深圳南山、福田几个核心片区的售楼处又出现了久违的排队场面，中介朋友圈里“日光盘”“一房难求”的字眼刷屏，上海、北京的二手房带看量翻倍上涨。

一时间，“楼市拐点确认”“新一轮上涨周期开启”的声音占据了各大财经平台的头条。可如果把视野从一线城市的核心地段挪开，三四线城市的售楼处依旧门可罗雀，远郊大盘还在靠送车位、送装修拼命去化。

同一个5月，同一个中国楼市，冷热分明到刺眼，这才是2026年楼市真正的样子，也是投行态度反转的核心背景，而这份“冷热不均”，背后离不开政策的强力引导。

4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。看似平淡的一段表述，业内人却嗅出了不一样的味道。

2025年底中央经济工作会议的提法还是“着力稳定房地产市场”，到了2026年4月28日，措辞被更新为“努力稳定房地产市场”。一字之差，分量很重——这是时隔整整一年后，政治局会议再度专门就楼市发声。

这一字之差，不是文字游戏。“努力稳定”侧重于态度和过程，具体目标相对淡化，既传递出“尽最大可能稳定市场”的决心，也意味着将告别过去依赖房地产刺激经济的旧模式。

换句话说，中央既要稳，也明确表态不再走老路。压力数据摆在那不容回避：2025年全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.70%，销售金额8.39万亿元，同比下降12.60%。

2026年一季度，全国房地产开发投资同比下降11.2%，1—3月新建商品房销售面积同比下降10.4%，销售额下降16.7%。市场仍在筑底，绝不能掉以轻心。

挑这几个城市先发力，绝不是巧合。重点一、二线城市选择在“五一”假期前集中发布楼市新政，正是为了抓住传统销售旺季的时间窗口，通过政策叠加效应放大市场热度，加速修复购房者信心。

尤其是在“十五五”开局之年的背景下，更要求各地以楼市稳定为经济平稳运行提供支撑。

再看具体力度：深圳定向放松福田、南山、宝安新安街道等核心区域限购，符合条件的可在原基础上多买1套；广州按补贴总金额2亿元、单套最高补贴3万元测算，至少有6666户置换业主可受惠，相当于广州1个月的新房交易量。算的是经济账，也是信心账。

很多人讨论这轮回暖时，常常忽略一个铺垫已久的“老底牌”——公积金利率。2025年5月7日，央行发布通知，自5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套个人住房公积金贷款利率降至2.6%，第二套不低于3.075%。

这是公积金利率历史上的低位区间。央行行长在国新办新闻发布会上表示，此次公积金贷款利率下调预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元。

低利率底盘叠加2026年4月以来的限购松动、补贴加码，购房成本被压到了近年最低。这是核心城市需求集中释放的根本原因，而不是中介嘴里“全民抢房”的幻象，也正是投行看到的“边际改善”。

可即便有政策加持、核心城市回暖，外界喊得最响的“全面回暖”，在国家统计局的数据面前其实站不住脚。2026年3月，一线城市的新建商品住宅价格和二手住宅销售价格均环比上涨，二、三线城市依旧环比下降。

从70大中城市看，3月新建商品住宅销售和二手住宅销售价格环比上涨的城市数量分别为14个、13个。今年3月，北京、上海、广州、深圳4城二手房价格实现普涨，分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。注意，是14个城市新房价格在涨，全国一共70个大中城市。

冷热分布一目了然——一线和强二线的核心地段在暖，绝大多数三四线还在磨底。

回到投行的判断上，这2年里，各种决定楼市基本面的核心因素也没有发生本质的改变，唯一变化的只是月度数据出现了一些边际上的改善，可投行的整个叙事逻辑就彻底反转了。

很多朋友看投行的报告会被里面复杂的模型、海量的数据唬住，觉得就是专业的象征。但其实，绝大多数投行的预测模型都有一个天生的结构性缺陷：它们都是基于历史数据做线性外推。

说得直白一点，就是当数据持续下行的时候，模型会默认这个趋势会延续，告诉你未来还会更差；而当数据出现一点点向上的改善，模型又会默认新的向上趋势已经形成，告诉你拐点来了。这个模型本身没有预判拐点的能力，它只能滞后地确认已经发生的趋势。

除了模型本身的局限，还有一个绕不开、更关键的问题，就是利益冲突。投行的研究部门和销售交易部门之间，有一道名义上的防火墙，用来保证研究的独立性，但这道墙到底能起到多大作用，外界其实很难知晓。

当一家投行同时在做内地房地产股的交易、给开发商做融资顾问、给机构客户做产品销售，他的研究报告能不能做到完全的中立客观，一直是这个行业长期被质疑的地方。

既然他们的预测这么不稳定，为什么我们还是愿意看、愿意信这些外资投行的判断？摩根大通、高盛、摩根史丹利这些名字背后，是上百年的历史，是遍布全球的网络，是一套看起来严丝合缝的分析框架。

换做是我们，在面对买房、投资这种人生大事，心里拿不定主意的时候，难免会觉得这种全球顶级机构的判断，比我们自己的想法更靠谱，比国内的机构更客观，没有那么多利益纠葛。

但这个默认的前提，其实本身就站不住脚。外资投行对中国市场的预测准确率，也没有比国内机构更高。最典型的例子是2015年底，当时路透社做过一轮调查，几乎所有的国际投行都对中国楼市持悲观态度，可最后的结果是，2016年中国楼市走出了一波超预期的行情。

这种失误其实是系统性的问题，因为他们那套基于成熟市场的分析模型，很难适配中国楼市强政策驱动的特征。限购、限贷、限售、指导价、集中供地、因城施策，这些政策工具在其他国家不存在，或者至少不以这种强度和频率存在。