专家大胆预言，2029年中国房价很大可能是这样，大家要有准备

买房像坐公交的时代彻底结束了。很多家庭习惯了闭眼买房、等待升值的安逸，以为只要挺过眼前的低谷，房价就能齐刷刷回到曾经的高点。

但真实的市场比想象中残酷得多。有人看着手里的远郊房产不断缩水，每天焦虑地计算着亏损；有人捏着首付在售楼处外徘徊，既怕买高了又怕错过底。无数个体在迷茫中煎熬，却往往忽略了最核心的变量。全国房价到底哪年回到高点？

这个问题本身已经失去了意义，因为未来的楼市就像退潮后的海滩，地势高的礁石稳稳露头，低洼处将永远泡在水底。正如业内深度的剖析，各个城市、各个地段正在经历残酷的重新排序，供给端的变革早已悄然拉开大幕，决定命运的将不再是单纯的年份。

很多人在寻找市场的底部。从二零二一年算起，上海楼市这四年整体处于下跌通道，平均跌幅在百分之二十五。今年以来，房价又继续下跌了百分之五到百分之十。

不同房龄的房源，下跌幅度存在明显分化。房龄五年以内、品相比较新的房子，今年跌幅大概在百分之三到四。房龄十五年以上的老房子，今年的跌幅在百分之七到八，这是今年上海市场的整体情况。八月二十五号，上海出台了新一轮楼市新政。

站在事后复盘的角度来看，这一轮新政没有起到明显的拉动效果。这个判断听起来会比较直接，新政的发力方向，和当下市场真正的需求点存在错位。这一轮新政的核心逻辑，是放开上海外环外的购房套数限制。简单来说，原本只能买一套房的人，新政之后，理论上可以购买多套房产。

但当下上海楼市真正缺的，已经具备购房资格、可以多买几套的群体，更多原本没有资格、想要购入第一套住房的购房者。市场原本普遍的预期，和这次政策的实际内容有偏差。

新政落地之后，楼市并没有进入强势上涨周期，市场依旧冷清。就在当下，之前价格一直比较坚挺的板块，房价也开始慢慢回落。

像之前价格守住比较好的大宁、古美、金桥这些板块，房源成交价已经出现小幅下行。做出预判，如果今年四季度没有重磅政策出台，上海房价在四季度大概率还会继续小幅下滑，以上判断针对上海市场。

当时很多人认为依靠单纯的限购政策就能让楼市重回巅峰，但现实是供需和资金链条正在发生根本性的变化，正如专家大胆预言所指出的，2029年前后不同城市会完全拉开差距，大家要有准备去接受这个现实。

现在楼市里的待看房源数量并不少，依旧有很多人认可买房自住的需求，把房子当成消费品。只是人们下定决心出手的意愿不足，待看量和实际成交之间的转化效率变得很低。越来越多人接受房子属于消费品这个定位。放在接触的客户里，这个变化感受会特别清晰。

在房产行业深耕十年，现在几乎已经没有抱着投资目的来买房的客户。五年前投资买房的客户占比接近一半，现在想要靠买房投资的客户基本消失了。

这里所说的投资，特指预期房产每年可以实现百分之五到十的增值收益。现在购房者的想法已经完全不一样，核心诉求是买到适合自住的好房子，同时希望五年之后，这套房子能够保值，具备不错的流通性，尽量不亏损。

房子的第一属性变成消费品，保值只是附加诉求，依靠房产实现资产增值、财富跃升的时代已经过去了，房产自带的强金融属性不复存在。但是想要做到保值，其实难度很高。

整理过去五年的房价数据，参照中原地产的方式，搭建定基房价指数，以二零二零年一月一日作为基准起点，统计上海房价的变化情况。统计得出的结果是，有百分之五十二的新房，在这五年里出现价格破发。

二手房综合定基指数最新数值是九十七点二三，意思就是当前二手房平均价格，对比五年前回落了二点七个百分点。这是大盘平均之后的结果。

二零二零年一月的时候，上海那一轮楼市牛市还没有启动。也就是说，有大量房源的价格，已经跌回到牛市启动之前，牛市高点之前。这一轮回调的深度，超出很多人的想象。外环外很多房源，价格已经跌到二零一八年的水平，还二零二零年。

楼市本身带有很强的自我强化特征，人们预期房价会跌，所以推迟买房，成交萎缩之后房价真的下行，又进一步强化看跌预期，很容易形成下跌螺旋。现在真正出手买房的，基本都是刚性极强的刚需群体，需求没有办法继续延后。

短期内要结婚，或者孩子明年就要入学，还有一部分是置换客户，卖掉前期跌幅相对小的房源，置换一套品质更好的房子。还有大量意向购房者，长期持续看房。

双休日的待看量一直没有减少，看房的人很多，但是购房者的出价都压得很低，想要通过大幅砍价来预留足够的安全垫。现在市场上砍价幅度很夸张，一千万的房源直接砍一百万，两千万的房源直接砍三百万，这个砍价力度，超出很多人的预想。

经常有人来问，当下买房应该怎么砍价。站在买家的角度，现在是买方市场，可以直接从八折开始出价。但是房东很难接受这么大的折价，成交自然很难达成。这种大幅度的折价，大多出现在品质偏弱的房源上，比如老破小、远郊房源。

市中心的核心优质房源，房东很难接受这么大的降价幅度。统计真实成交数据，最终成交价对比房源最后一次挂牌价，普遍是九三折，也就是七个点的折价。

想要进入谈判环节，这套房源首先得是小区同户型里面挂牌价最低的，才有谈判的基础。在最低挂牌价的基础上，再往下谈到九三折。

而且这套房源成交之后，会变成小区后续房源的定价锚点，后面再成交的房源，会在这个新的成交价基础上，再继续打九七折。市场就在这样的逻辑里持续下探。每一轮低价成交落地，反而会加重购房者的观望焦虑，人们会觉得底部还没有到来，继续等待还能拿到更低的价格。

我们把时间线拉长来看，这种购房端近乎苛刻的压价试探，折射出整个市场信心的重构，大家要有准备去面对未来流动性彻底干涸的风险，到2029年只有真正强势的核心资产才能抵御严寒。很多人会觉得买家疯狂砍价，是想要趁着市场下行捡漏。

站在购房者的角度，这个行为很好理解。在下跌行情里面，预留足够的安全垫，是所有人的本能。不少购房者心里会盘算，如果现在买入，房价继续下跌，至少自己的出价，要能扛住未来一段时间的跌幅。当所有人都持续压低报价，就会形成踩踏效应，也就是预期的自我实现。

原本跌幅可能要等到几年之后才会兑现，在集中降价抛售的情绪推动下，下跌提前落地，甚至提前透支后续好几年的下跌空间。

当下市场里面，很多购房者预判未来五年房价都会持续下行，所以想要一次性把未来五年可能出现的跌幅，全部折算到当下的出价里面，以此保证资产安全。一旦这个预期形成共识，想要扭转难度很高，这也是当下购房者最大的心理卡点。

现在市场上有一个认可度很高的说法，就是国家队高度控盘。国有上市公司本身持有大量国有股份，公募基金、资管机构、券商等资金，会统一跟随政策导向协同操作。

就算里面掺杂一部分民营资本，整体也会保持步调一致。这一类协同资金形成的护盘力量，在过去几轮市场波动里，都能够清晰体现出来。

但是把这套逻辑平移到房产市场，尤其是二手房市场，情况就完全不一样。二手房市场里全部都是散户房东，不存在统一的托底资金力量。所有土地财政依赖度比较高的城市，都会优先倾斜资源保障新房市场。上海也遵循同样的思路。

二手房房东自主降价、被买家砍价，并不是政策优先关照的对象。现在上海楼市整体的操盘思路，是依靠土地出让带动新房，再依靠新房的热度，间接引导二手房的市场预期。

当这种仅有的调控资源全都向少数核心板块的新房倾斜时，市场撕裂的裂痕已经清晰可见。等到2029年这个供给全面收缩的检验点真正到来，全国房价的平均数将彻底失去参考意义。

少数核心都市圈、强二线城市的优质地段，凭借人口流入和产业支撑，大概率能够重拾荣光甚至回到前高；而那些人口持续流出、缺乏产业基底的远郊和三四线房源，很可能会彻底丧失流动性，陷入挂牌也无人问津的泥沼。

对于当下的家庭而言，别再去计算当初买入时究竟亏了多少，真正要问的是手里这套房未来还有没有人愿意接手。认清自己所在的城市段位，锁定核心地段，摒弃侥幸心理，才能在这场深远的楼市变局中稳住最后的底牌。#上头条 聊热点#