高盛预测：中国住房供应将下降90%，业内分析房价上涨马上就来了

这两天后台被同一条消息刷屏了。高盛出了一份报告，里面有个数字，我第一眼看到也愣了一下：2025到2035这十年，全国住宅用地出让规模，要比2021年的高峰砍掉90%以上。

90%。不是打七折，不是腰斩，是直接砍到只剩一个零头。

你可能会说，高盛又不是没看走眼过。先别急着下结论，把这份报告掰开揉碎看一遍，再结合最近市场上的动静，你会发现一个挺有意思的事：供应端在以一种近乎“断崖”的方式收缩，而成交端已经恢复到了接近高峰期的水平。

这两件事同时发生，楼市接下来十年的剧本，其实已经写好了开头。

供应砍九成，成交却快回到高峰了

高盛的原话是，未来十年住宅用地出让规模比2021年高点砍90%以上。另一头呢，重点城市的成交量已经恢复得相当扎实，不少指标正在往高峰期靠。

你别光听我说，看数据。

中指研究院监测，2026年10月重点18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%。上海二手住房单月成交2.23万套，同比涨34%，创下近六年同期成交新高，而且单月成交同比已经连续八个月正增长。北京10月二手住宅网签同比增长8.2%，前十月累计比去年同期涨了5.4%。“五一”假期那会儿，重点26城新建商品住宅网签面积同比上涨12.5%，重点11城二手房累计成交同比增长26.7%。

这不是个别城市的偶然反弹。成交量从底部一路爬上来，现在已经摸到了接近高峰期的那条线。 而供应端呢？还在往下砍。土地是两三年后的房子，今天少批的地，就是明天少卖的房。这个传导链条不需要什么高深理论，盖房子又不是变魔术，地从土里长出来到变成能住人的小区，中间隔着好几年。供地的变化，历来比价格拐点早到两三年。

这一轮供应收缩，不是开发商“暂时怂了”

很多人以为供应下降是开发商不敢拿地，过两年缓过来就补上了。这回真不是。

2026年8月起，新出让土地原则上推现房销售。过去拿地半年就能开盘回款，一笔钱一年转两轮；现在从摘牌到交房至少两三年，资金占用直接翻倍。百强房企拿地前十，民企只剩滨江一家，其余全是央国企。住宅新开工面积从2020年16.7亿平方米的高峰，降到2025年4.3亿平方米，2026年前8个月同比再降25.4%。

这是制度层面把口子收紧了，不是周期性的“缓一缓”。 供应端被摁住，成交端却在恢复，中间那道缝只会越拉越大。

翻翻旧账：每一轮启动前，大家都说“这次到头了”

从1998年房改算起，中国房价走了六轮像样的上行。有意思的是，每一轮启动之前，舆论场的声音几乎一模一样：这次真的到头了。

2004到2007年那波，土地招拍挂落地，2004年全国住宅均价同比涨18.7%，2007年再涨16.9%，一线城市率先翻倍。2008年金融危机，房价微跌1.9%，多少人觉得楼市要完了，结果4万亿之后2009年一年涨了22.4%。2015到2018年那轮大家记得最清楚，去库存加棚改货币化，全国新房均价从6600元站上8000元，2021年前后破万，冲到这轮周期的顶点。

六轮下来，累计大约五倍。每一轮都有每一轮的由头，每一轮都有人说“这次不一样”。但供地先冷、库存见底、成交回暖、价格跟上，这条规律从来没变过。 上一轮就是这么演的：2010年全国土地购置面积4.1亿平方米，之后连缩四年，2014年只剩2.2亿平方米，2015年库存见底，2016年房价全面上行。

历史不会简单重复，但供应端的信号摆在那里，你不看它，它也在起作用。

市场已经在投票了，只是很多人还没抬头看

别光盯着高盛那个90%的远期数字。看看刚刚过去的“银十”，数据已经摆在那儿了。

除了前面说的成交，库存那边也在动。克而瑞的数据，2025年4月末50城狭义库存面积同比降了10%，去化周期同比降6%，一线和二线城市去化周期已经回落到20个月以内。深圳一手预售住宅去化周期一度降到7.7个月，近四年同期最低。上海二手房挂牌总量从2025年9月的高点往下走，到2026年10月末少了4.2万套。房东算完租金账，不少人直接撤牌转出租，不着急卖了。

信贷端也在配合。5年期以上LPR稳在3.5%，新发放房贷加权平均利率3.06%，首套首付15%。重点城市核心地段住宅租金回报率爬到2.8%到3.5%，跟房贷利率的差距收窄到近十年最小的水平。房子开始能靠租金自己站住一部分，不用单指望价格往上冲，这件事本身就在改变持有者的心态。

所谓“第七轮”，不是喊你闭眼冲

话得说回来，高盛自己写得很清楚，这不是2015年那种各城市齐涨的路子。核心城市核心板块会先动，这是明牌。

但核心城市的逻辑是清晰的。供应在制度性收缩，成交已经恢复到接近高峰期，库存去化在提速，利率趴在低位，租金回报在往上靠，预期在一点点转弯。这几个变量同时朝一个方向走的时候，你不需要精确预测哪个月是底，你需要知道的是：特别悲观的那段日子，大概率已经留在身后了。

对于真正要住房子的人来说，上海、深圳、杭州这类核心城市的核心板块，现在反而是过去五年里挑房余地比较大的窗口——楼层户型慢慢看，房东让价的空间还在，新盘送车位送装修也不稀奇，利率又在这个位置。

每一轮周期启动前，声音都差不多。这一次，你信不信那个90%，不重要。供应端的事实摆在那儿，成交恢复的数据摆在那儿，剩下的，交给时间。