高盛预言成真！很快，这类房子将严重供不应求！

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9 月中旬，高盛办了场中国房地产专家电话会，上海易居院长丁祖昱抛出一个判断：2027 年 3 月起，新房市场将出现持续 12 到 18 个月的显著供应缺口。

消息一出，地产板块集体走强，万科连续两个交易日封板，9月23日还盘中封板，我爱我家连续3天封板，多只个股跟涨。

很多人懵了：住建部刚宣布二手房交易占比突破 52%，进入存量时代了，一手房怎么还会短缺？库存不是还堆着 7.5 亿平方米吗？

高盛这次的预言，到底靠不靠谱？

丁祖昱的判断不是拍脑袋，是精确到月份的三阶段划分。

现在到 2027 年春节前，供应不会明显下降，甚至可能小幅增加 ——8 月 28 日新政前，开发商赶在政策落地前集中抢批了最后一批预售证。

2027 年 3 月到 2028 年 9 月，持续 12 到 18 个月的显著短缺。老预售项目消化完毕，新拿的地要么主体封顶才能预售、要么直接成品房销售，从拿地到竣工备案要 2 到 3 年，中间自然出现 "断档期"。

2028 年四季度以后，开发商适应新节奏，供应恢复稳定。

12 到 18 个月不是猜的，杭州 2017 年现房试点的 20 个楼盘，从拿地到开盘最快 23 个月、最慢 40 个月，平均 24 到 28 个月。

打算买一手房的刚需和改善注意了，2027 年春节前可能是选择最多、议价空间最大的窗口期。

很多人想不通：二手房都超过新房了，怎么还会缺一手房？这个疑问本质是混淆了 "总量库存" 和 "有效供给"。

现房销售打碎了高周转飞轮。预售制时代，开发商拿地 6 个月就能开盘，9 个月现金流回正，用两到三成自有资金撬动整个项目。

成品房销售彻底改变规则：竣工备案前一分钱销售款都拿不到，资金占用周期从 6 到 12 个月拉长到 2.5 到 3 年，项目年化收益率从 15% 到 20% 骤降到 3% 到 7%—— 和银行理财差不多，风险却大得多。

对资本来说这是最简单的算术题：同样的钱，过去一年周转两次赚 30%，现在两年半周转一次赚 7%，理性选择就是少拿地、少开工。

看房的人会发现，未来开发商推盘节奏会明显放慢，遇到心仪的即买即住房源别太犹豫，好房子不等人。

供给收缩已经连续发生了三年，2027 年正好进入传导期。

国家统计局数据：2020 年全国住宅新开工 16.4 亿平方米，2025 年降到 4.30 亿平方米。

2026 年 1 到 8 月仅 2.18 亿平方米、同比下降 25.4%，全年预计 3.3 亿平方米左右 —— 五年缩水 80%，回到了 2006 年的水平。

而 2006 年城镇化率只有 44%，2026 年接近 68%、城镇人口超 9.5 亿。用 20 年前的开工规模，支撑多了 64% 的城镇人口，这个收缩力度史无前例。

7.5 亿平米库存看似很多，有效供给远没想象中充足。约三成是商办和车位，剩下的住宅中约四成在人口流出的三四线远郊。

真正位于核心区、符合 "好房子" 标准的优质库存占比不到 15%。北京商品住宅可售面积同比下降 20%，深圳核心区在售房源去化周期不到 6 个月。

手里攥着首付等 "更低点" 的刚需，可以重点盯核心区配套成熟的现房，这类房源的稀缺性会越来越明显。

行业出清后供给主体也在减少。高峰时全国近 10 万家房企，2026 年降到不到 5 万家，活下来的房企经营风格从 "规模扩张" 转向 "稳健经营"。

土拍市场已经用脚投票了。

9 月 21 日上海第九批次土拍上演冰火两重天：黄浦老西门时隔 12 年推出的内环稀缺宅地，仅中海一家央企底价 38.88 亿元摘牌。

浦东金桥容积率 1.8 的低密地块，引来 5 家房企 143 轮竞价、溢价近 30% 成交。

不是房企没钱 ——TOP50 房企持有现金超 1.2 万亿元。是成品房销售下算不过账：核心区高总价地块资金占用 3 年、利润薄、风险大，除非融资成本极低的顶级央企，其他企业根本不敢碰。

现在房企只抢低总价、低容积率、需求扎实的近郊改善地块，这意味着未来新建住宅供应结构会进一步向改善型倾斜，普通刚需一手房会更少。

缺口来了，房价会怎样？

业内测算，成品房销售加新版《住宅项目规范》，将导致一手房综合开发成本平均上升 8% 到 12%。

资金成本是最大头，拿地到回款从 9 个月拉长到 30 个月；"好房子" 标准带来建安成本增加，层高 3 米、隔声 65 分贝、三层中空玻璃，每平米增加 800 到 1200 元。

杭州 2017 年现房试点的养云静舍、中杭府，开盘均价比周边同期预售项目高出约一成，购房者愿意为 "所见即所得" 的确定性买单。

新建住宅是市场的价格锚。一手房因为成本上涨比周边二手房贵 15% 到 20% 时，预算有限的客户自然转向品质接近的次新房，需求增加推动二手房修复。

但绝不会出现普涨。三个稳压器牢牢控住涨幅：全国整体库存仍需 6 到 12 个月消化；因城施策给地方留足调节空间；投资性购房占比已从 30% 降到 7% 以下。

最可能的场景：2027 年后全国一手房价格年均涨 2% 到 3%，一线和强二线核心区优质现房涨 3% 到 5%，普通二线止跌横盘，三四线保持平稳。

刚需不用等 "更低点"，当前房贷利率历史最低、优质房源议价空间尚存，遇到合适的可以从容入手。

改善客户可以趁二手房挂牌量仍高的时候挂牌置换，等明年一手房供应紧张时，反而可能挑不到合适的。

高盛的预言不是什么惊天秘密，不过是把成品房销售制度下的供给逻辑算了一遍账。

这场供给侧的变革，本质是中国房地产从 "高周转快增长" 转向 "慢生意稳发展" 的转折点 —— 开发商回到拼产品拼品质的正道，购房者不用再对着沙盘开盲盒。

对普通人来说，最好的时代不是房子永远抢不到的时代，而是你能踏踏实实选一套好房子、安安心心住进去的时代。

毕竟，一套房子真正的分量，从来不在土拍会的数字里，而在每天推门回家时那声熟悉的 "回来了"。

免责声明：本文基于公开政策文件、行业机构公开数据做市场解读，不构成购房、房产投资建议。