核心区新房只剩一千多套，房价上涨的条件越来越充足了

经常有犹豫要不要买房的朋友问我同一个问题：想买套好房子，又担心房价继续跌。

我反问他，你知道现在深圳核心区的新房还剩多少套吗？

截至今年8月18日，福田、南山、罗湖三个中心城区，一手住宅预售库存合计只有1551套。南山568套，罗湖435套，福田548套。

一千五百多套。这是一个常住人口接近1800万的城市的全部核心区新房库存。

你觉得房价怎么跌。

我知道，觉得房价会跌的理由有很多。人口在减少，钱难赚，预期不好，每个理由听起来都很有道理。但这些理由放在1551套面前，全都苍白无力。不管怎么样，这么大的城市，这么多的人口，核心区就这么点房子，供需关系已经摆在那里了。

更值得关注的是去化速度。南山区按近6个月月均预售网签量计算，去化周期仅为2.6个月。什么概念？就是按现在的卖房速度，不到三个月，南山的新房就卖完了。罗湖10.1个月，福田13.7个月，全部处于供不应求的区间。

我做了这么多年房产评论，第一次看到核心区的库存紧张到这个程度。

而且，这1551套里，还有些是开发商根本不打算现在卖的。8月底新政出台后，不少本来计划入市的新盘直接宣告不卖了，等现房再来销售，今年的新房供应量一下子就被砍掉了不少。

供应端正在断崖式收缩。

深圳2026年全年计划供应居住用地仅90公顷，较2022年峰值365公顷下降了约75%，创下至少近十年来的最低值。其中商品住房用地只有55公顷。

55公顷是什么概念？在深圳这种高密度城市，这点土地能盖出来的房子，用一只手就数得过来。而且土地供应的传导是有周期的，今年的供地要两三年后才能变成新房。也就是说，2028年的新房供应大概率不足万套。

卖的太快，盖的太少。供需关系正在发生根本性扭转。

不只是深圳。北京海淀、上海静安的核心区优质次新房，议价空间已经从去年的10%收窄到3%到5%，优质房源成交周期明显缩短。一线城市核心区的逻辑是一样的——土地供应在收缩，库存被消化，新房越来越稀缺。

市场已经给出了回应。4月29日深圳限购政策调整后，新房成交均价从6.1万跳涨到8.4万，成交金额环比增长45%。有人说这是个别高价项目拉动的，但你得承认，核心区的新房就是有人抢。南山、福田核心区域的高端物业成交持续升温，价格连续两个月稳步抬升。

我不是在鼓吹房价暴涨。外围区域库存压力依然很大，龙华、龙岗、宝安的新房库存加起来还有一万多套。市场是分化的，买错地方的房子该跌还是会跌。

但核心区不一样。核心区的逻辑已经变了。

很多人还在用过去的经验判断现在的市场，觉得房价涨了这么多年该跌了，觉得人口拐点到了房子没人要了。但市场从来不是线性外推的。当一个城市的土地供应降到十年最低，当一个城市核心区的库存只够卖两三个月，供需关系就已经决定了价格的方向。

你可以有一万个看空的理由，但你没法凭空变出房子来。

这就是我想说的。不是让你现在就去买房，而是想让你看清楚一个事实：深圳核心区的新房库存，已经少到可以忽略不计了。而新的供应，在肉眼可见的未来几年里，只会更少。

刻舟求剑的故事我们都听过。船已经开走了，你还在岸边找那把剑。

楼市也是一样的道理。市场的水位已经变了，你还在用旧地图找新大陆。