炸了！天价地王来了，这一次楼市还会普涨吗？

作者:陈小喜

2026年6月5日下午，深圳土地房产交易中心。

南山粤海街道T204-0153宗地——科技园片区近十年首宗公开出让的低密纯居住用地，引来保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀六家头部央国企厮杀。

291轮举牌、一个半小时僵持，最终保利置业以57.72亿元总价、楼面价108680元/㎡、溢价率150.74%拿下，刷新深圳涉宅用地楼面单价历史纪录，溢价率全国第一。

消息一出，“史诗级回暖”“房价要大涨”的论调刷屏。但真相，远比口号复杂。

为什么能拍出超150%溢价？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，深圳可开发用地太少了，尤其关内。南山区深圳第一区，众多高科技和创新企业、上市公司管理层与固定收入丰厚，粤海街道几家高科技头部企业高收入员工多，为项目去化提供了强大市场支撑与去化想象空间。再加上关内可开发住宅用地极度稀缺，以及行业大势有回暖迹象，此地块溢价高达151%应在情理之中。

近151%的溢价率不完全等于市场狂热，部分来自“低起拍价+取消限价”的制度设计。该地块起始价仅23.02亿元，折合起始楼面约4.3万/㎡——放在寸土寸金的粤海街道本身偏低。加之深圳此宗地块执行“不设上限、价高者得”，把定价权完全交给市场，六家央企才敢放手竞价。

作为深圳楼市“金字塔尖”的粤海街道，被誉为“宇宙第一街道”，面积只有14.2平方公里，却藏着100多家上市公司，腾讯、大疆、小米、华润等巨头皆扎根于此。

回溯两年前，2024年12月2日，南山粤海街道另一宗宅地出让，即深圳湾澐玺项目地块，当时华润+中海联合体经过295轮竞价，以185.12亿元总价、70388元/㎡楼面价成交，创下深圳涉宅地块总价纪录。

高净值人群基数庞大且职住失衡严重，高端改善需求积压已久。同时，周边次新豪宅二手挂牌价普遍在10～18万/㎡，即便未来该地块售价冲击15万+/㎡，10.87万/㎡的楼面价仍有足够的利润安全垫，这也正是央企敢于重仓押注的底气所在。

地王等于全面大涨？

深圳这宗宅地拍出高溢价，释放了什么信号？房价也可能会迎来反弹吗？

在柏文喜看来，在比价效应之下，会引发深圳其他区域地价的想象力。不过深圳是个多中心和区域分割的城市，地价更多地受所在板块特征的影响，和其他区域的关联度相对较弱。

他认为，地价是由开发商预期决定的，而房价是由买房者预期决定的，两者并不必然同频和必然划等号。也就是说，地价涨未必必然推动房价涨，也未必必然迎来房价反弹，只不过房价以此而反弹的概率比较大而已。

事实上，历史经验中“地王诞生”引起“房价暴涨”的传导链条，在今天已经严重断裂。

在南山粤海、深圳湾及前海桂湾等核心区，顶豪与品质次新房市场已现回暖迹象，业主让价幅度明显收窄；但这股暖流尚未波及近郊，龙华、宝中等地的改善型市场虽受情绪提振，但仍以温和复苏、“以价换量”仍然是主基调；至于坪山、光明北部及罗湖老城区等远郊或老旧板块，由于库存高企、去化缓慢，市场依然处于筑底阶段，地王几乎未产生任何实质影响。

这种分化不仅体现在区域上，也体现在价格段上。

今年前五个月，深圳一二手住宅合计成交量同比虽有约两成的增长，但增量主要集中在核心区千万级以上的豪宅，以及300～500万价位段通过大幅降价实现跑量的刚需盘，中间改善层和外围市场远未到过热的程度。

就在同一时间段内，罗湖笋岗的一宗宅地以底价成交，外围多数地块也多以底价或低溢价出让。同一座城市，一块地溢价超150%，另一块地零溢价，形成奇特的反差。

地王信号：重定价与再分类

业内主流观点认为，这场地王更重要的意义在于三点：核心资产地价中枢被重设、房企战略逻辑彻底转向，以及楼市价值的重新分类。

首先，10.87万/㎡的楼面价将南山核心区的地价隐含基准从过去的“7～8万级”直接拉升至“10万级”，这不仅为6月即将出让的前海桂湾、宝安新安地块提供了定价参照，也进一步稳固了深圳湾顶级豪宅的价值预期。

其次，房企的投资逻辑已从“广撒网冲规模”变为“聚焦一线核心、做高溢价标杆”，且六家参拍者清一色为央国企——受资金链和风控约束，民营房企已基本退出核心高地价的博弈。

最后，这也意味着楼市被重新分类：不再是简单的涨跌二元对立，而是核心资产率先修复、强地段改善盘缓慢跟进、普通及远郊资产继续挤泡沫的过程。

正如专家所言，单宗核心地块的高溢价，不宜被简单解读为整体市场的全面反转。

深圳这场地王大战，释放出核心资产价值重估的信号——但它不是2009年，也不是2015年，再也不会出现全面大涨。