砸24亿建成了空城，停车场是唯一利润？免门票后，一月狂赚1500万

看到大庸古城这个案例，心里五味杂陈。二十四个亿砸下去，几年下来只有停车场在闷声挣钱，这事搁哪个老板身上都得急得跳脚。

可谁能想到，一波免门票操作下来，一个月就把一千五百万揣进了兜里。这种冰火两重天的翻转，比电视剧还刺激。

搞文旅这行的都该好好看看，钱多真不是万能药，摸清游客心思才是保命符。

这个项目的起点要拉回到2016年。当年立项拍板到破土动工，中间只留了三个月的准备时间。市场摸底这一步基本没做扎实。张家界当地想复制一个乌镇、一个丽江出来。

可乌镇有水乡的底子，丽江有纳西族的文化根，大庸古城手里握的东西，说实话没人认真掂量过。同年6月工地就热火朝天开工了。

图纸上写着一年半交付，结果一拖再拖，工期硬是拉到快五年。方案改一次，成本涨一截，贷款利息天天在滚。

门还没开呢，账本上的窟窿已经不小了。这种边干边改的毛病，在国内大项目里太常见了，前期拍脑袋，后期用真金白银去堵。

2021年6月总算勉强开门迎客，麻烦才刚刚露头。头一年就亏掉0.84亿。2022年亏1.51亿，2023年亏2.49亿。

到了2024年直接雪崩，一年亏了5.96亿。四年下来累计亏了10.8亿。这些数字堆在一起看，比很多倒闭的实体企业都要惨。

2025年的情况更让人揪心。全年营收才501.81万元，净亏损却高达5.55亿。

亏的钱是挣的钱的一百多倍，这种比例在整个A股市场都算稀罕货。园区里198间商铺大面积空着，砸大钱做的核心演艺节目，一天来看的观众凑不齐20个人。

有一个细节特别扎心。偌大的仿古园区冷冷清清，可门口的停车场天天满员。为啥呢？

周边天门山、玻璃桥、武陵源那些真正的爆款景点车位不够用，游客只好把大庸古城的停车场当中转。花二十四个亿盖的建筑当了免费背景板，收几十块停车费成了主营业务，说出去谁信。

停车场的红火，其实早把问题挑破了。游客大老远跑来张家界，冲的是山水风光，谁乐意专门进城逛一条新盖的仿古街？

国内的古镇长得几乎一个模样，青石板配红灯笼，卖的东西也都差不多。审美疲劳这事早就到临界点了，大庸古城正好撞在枪口上挨了一发。

2025年6月27日，央视《焦点访谈》直接点了大庸古城的名，人造空城这四个字算是钉死在它身上了。张旅集团的负责人在镜头前也没绕弯，承认当年就是跟风头脑发热，市场判断太主观。

这份坦诚不多见，可换不回已经砸进去的真金白银。我们看这个项目一开始就走岔了路。

它主打的是商业地产逻辑，卖商铺回笼资金才是核心，文旅只是拿来撑门面的招牌。这套算盘放在十几年前房地产热的年月或许还转得开，可如今的游客早就变精明了。

光有一副皮囊，没有内在的东西，硬撑也撑不了几年。亏损的坑越挖越深，硬扛下去连上市公司主体都要被拉下水。

张家界这次没选择继续加码重建，而是走了一步很多人看不懂的棋，司法重整。2025年11月29日，张家界中院正式受理张旅集团的重整申请，芒果超媒和电广传媒两个产业投资人被引进来，落地了15.86亿的增量资金。

司法重整这四个字，很多人一听就以为是欠钱不用还了，其实完全理解偏了。它跟破产清算是两码事，也不是让债主认栽。

它是在法律框架里把资产和债务重新算一遍账，给烂尾项目一次翻身的机会。近几年国内文旅、地产圈用这一招救命的企业越来越多。

财报数据摆在那里，重整的效果立竿见影。2025年公司资产负债率从86.12%降到了54.35%。

归母净资产从2.9亿翻到13.18亿，2026年一季度又爬到18.17亿。

同年5月18日，ST张家界成功摘帽，资本市场用真金白银投了一票赞成。2025年12月4日，三方合资的张家界芒果文旅正式挂牌，注册资本1.8亿，三家企业各拿6000万，股权对半平分。

有一点得看清楚，这1.8亿只花在改造和运营上，不再新盖楼。原来二十四亿盖好的房子全保留，动的是里面的业态和内容。

三家坐到一起，各揣各的算盘。张旅集团甩掉巨亏包袱，保住上市这块牌子，专心去经营自家的山水景区。

芒果超媒线上流量到顶了，一季度利润下滑得厉害，急着找线下场景落地IP。电广传媒在湖南文旅里深耕多年，手里有成功改造的现成案例，操盘经验够老道。

最让人跌破眼镜的动作，是把门票直接砍了。以前几十块钱一张的门票，一天卖不出去20张，那还不如干脆免费开门。

2026年7月10日，古城全新亮相，公共街区一分钱不收，只有个别沉浸式演艺项目单独定价。这个决定刚出来的时候，业内不少人都在观望。

打脸来得比想象中快。开业头三天，入园人次就冲破了15万。到8月13日复业满月，客流累计过百万，总营收拿下1500万。

晚上出来玩的游客占了八成。工作日每天进来的人稳定在三万左右，周末直接涨到三万五到四万。冷了几年的园子，人气一下子回来了。

商铺招商也跟着水涨船高。一楼的铺面全都租出去了，二楼出租率稳在85%到95%。

商户愿意掏比本地市场高出五成的租金，图的就是这波流量红利。园区重新划出三个特色街区，好六街复刻综艺节目里的场景，怪市绑定《捉妖记》的影视IP，手艺巷拉进来十一家非遗店铺，玩法比过去接地气得多。

免门票的账其实不难算。门票是一锤子买卖，收完就没下文了，游客的钱包还没打开就被这道坎挡回去了。

取消门票等于把闸门拆掉，人留住了，游玩时间拉长了，商铺租金、演艺票、餐饮住宿这些二次消费就有戏了。这条路走得下去，才算长久。

不过这套打法真的不建议其他古镇照猫画虎。大庸古城占的是张家界市中心的核心地段，自带稳定客流。

背后又有芒果、电广这种顶级资本和专业团队撑腰，加上综艺、影视IP不断供内容。这些条件绝大多数古镇一样都没有。

偏远的仿古小镇如果只学个免票的表面功夫，只会亏得更凶。眼下这波客流看着热闹，可现实的坎一个都没跨过去。

2026年8月10日，湖南省委书记沈晓明第三次到大庸古城调研，官方的说法拿捏得很稳，只提持续优化升级，慢慢摸索运营经验。这种谨慎的措辞本身就说明，眼前的火爆还处在探索阶段，远谈不上功成名就。

综艺IP的热度都是有保质期的。2026年10月，园区打算上线《捉妖记》主题的沉浸式空间，靠新内容续命。

这波百万客流里，很大一块是暑期学生和亲子出游。天气一凉，游客自然就散了。

工作日和周末客流之间那道差距，已经把淡旺季的压力先漏了个底。2026年8月18日，公司发了一则公告，合作分成、运营费用都写着是暂定标准，一旦出现亏损可以再谈。

这句话背后透出来的谨慎，足够说明连运营方自己也不敢打包票。商铺租满是表面数据，商户能不能真的挣到钱才是硬指标。

要是游客只顾着拍照打卡不掏钱，撑不到明年春天就得关一批店。全国两千八百多座古镇，大多数还处在半死不活的状态里。

大庸古城的价值，在于给行业交了一份可参考的作业。二十四亿的教训、百万客流、千万营收，讲的都是同一个理儿，文旅活不活得下去，靠的是里面的内容，不是外面那层皮。

这场翻盘能撑多久，等今年冬天淡季一到，答案就摆在桌面上了。

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