城市迎来更新大潮！中央定调：20年房龄老房子，2026年起或又吃香

今年4月财政部和住建部联合发的那份通知，2026年中央财政继续对入围城市给予定额补助，东部城市每个最高补8亿，中部10亿，西部12亿。一笔一笔往下拨，三年没断过。

可能很多人的注意力还停留在限购松不松、房贷利率降不降这些老话题上。但如果你稍微拉开一点视野就会发现，2025年到2026年这段时间，楼市政策的底层逻辑已经悄悄换了一套操作系统。

去年7月那场中央城市工作会议，会上明确讲了一句话，大意是中国的城镇化已经从快速增长期转入稳定发展期，城市发展要从大规模增量扩张转向存量提质增效。

过去二十年地方政府最拿手的那套＂卖地、盖楼、摊大饼＂的玩法，基本上被正式画了句号。紧接着半年里，财政部、住建部、自然资源部轮番上阵，文件一个接一个，金融工具也配套跟上。

到了2026年初，各地更是你追我赶地亮出了自家的城市更新＂作业本＂。北京2月份就公布了第一批城市更新项目清单，一口气列出1321个项目，光第一批的计划投资就超过了1049亿。

北京＂十五五＂规划里更提到，城市更新年度投资到2030年要达到3000亿以上。武汉拿出了182个片区搞整体更新，广东计划五年内启动300个重点片区改造，宁波和长沙也纷纷出台了各自的条例和行动方案。

央视新闻联播之前也专门做了报道，说＂十五五＂期间城市更新至少可以完成投资15万亿元，其中光地下管网更新一项就能拉动大约5万亿。还有50万套危旧房改造、11.5万个老旧小区焕新、77万公里管网要重新来过。

15万亿是多大一块蛋糕？据中诚信国际测算，我国城市更新总的投资空间可能超过60万亿。这事的量级已经远远不是＂小修小补＂能概括的了。

那为什么标题要说＂20年房龄老房子又吃香＂？因为大概在1998年到2005年之间盖起来的那批商品房，算是中国住房市场化以来的＂第一茬＂产品。

当年设计标准有限，施工水平也参差不齐，住了这么多年，管道锈了、外墙裂了、没有电梯、消防也不达标，毛病确实一堆。

但这些房子几乎全部坐落在城市最核心、最成熟的区域，周边的学校、医院、商业、地铁经过二十年的沉淀早已经非常完善，住在这里的人，生活圈子和社会关系也都长在了这片土地上。你可以嫌它老旧，但它脚下那块地的稀缺性，新区真比不了。

而这轮城市更新的重点发力方向，恰恰就是对这类老旧小区做系统性的提升。今年的通知里新增了一条，提出要＂利用存量土地和闲置房屋市政设施，补齐民生领域公共服务设施短板，建设消费型基础设施＂。

换句话讲，围绕这些20年左右房龄的小区，管网改造、加装电梯、消防升级、社区配套完善这些事情，不再是零敲碎打地搞，而是成片区地、成体系地推进。一旦居住品质得到真正的改善，这些老房子在市场上的价值自然会被重新审视。

各地的行动已经开始见到效果了。上海这三年陆续启动了57个城中村改造项目，完成了104万平方米的旧住房成套改造。

深圳走了一条更有意思的路，由深圳安居集团出面，在市场上直接收购存量商品房转化成保障性住房。这个操作的好处是双重的，一方面帮市场消化了库存，另一方面让保障房的位置不再被局限在偏远新区，而是可以分布在实际有居住需求的成熟地段。

地方政府愿意自己掏钱下场买房，这个信号比放松限购要深远得多。深圳在＂十五五＂规划建议中也明确提出，要推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建新的房地产发展模式。

不过城市更新这盘棋，注定是分化的。

一线城市和部分强二线城市，财政有钱、人口有流入、产业有活力，政策红利吃得下去也消化得了。今年3月上海二手房成交超过3.1万套，创了2021年以来的新高，北京同月网签将近2万套也刷新了15个月的纪录。

这些成交里面相当一部分就来自那些有更新预期的老旧住宅。但很多三四线城市人口还在往外走，产业支撑乏力，就算中央拨了钱来做改造，改完以后有没有人住、房子能不能流通，仍然是个大问号。

这次的通知里其实也专门提了一句，城市财力要满足更新投入需要，不得因开展城市更新形成新的政府隐性债务。这就等于是在提醒，量力而行。

还有一个很容易被忽略的细节，就是微观层面的落地难度。老旧小区加装电梯这件事大家都听过吧，六楼的恨不得今天就开工，一楼二楼的坚决不干。一栋楼里面的利益怎么平衡，一个单元的方案怎么达成一致，有时候扯皮一年都定不下来。

制度可以规定大方向，但每一户、每一栋楼的具体矛盾，只能靠反复协商去磨。这是城市更新在现实中最＂磨人＂的那一面，光有钱和政策是不够的，还得有耐心。

不过，即便困难不少，这轮更新的方向本身我觉得是对的。＂十五五＂规划纲要讲得很明确，未来五年的城市更新要从单一功能改造转向民生改善、文化传承、生态优化、产业激活等多个维度的协同升级。

中央城市工作会议还特别提到了一个词叫＂韧性城市＂，要求加快老旧管线改造、全面提升房屋安全保障水平、强化自然灾害防治能力。平时是社区活动中心，遇到紧急状况能迅速变成应急避难场所。

从这个角度看，房地产已经不只是一个经济部门的事了，它正在被纳入城市安全和公共服务的大框架里面。所以如果有人问我，这轮政策能撑多久，我倾向于认为至少是一个五年周期的事情。

因为它不是那种＂打一针就走＂的短期兴奋剂，而是从财政支持、法规配套、金融工具到地方考核指标全链条都在调整的系统工程。中国楼市正在从过去那种以＂开发卖房＂为核心的模式，慢慢转向以＂城市运营＂为核心的新阶段。

过去大家都习惯了追新区、追地标、追概念，老城区是被遗忘的角落。现在中央连续三年用财政杠杆推着地方政府转身，去面对那些积攒了二十年的欠账。

在高速扩张了这么久之后，中国的城市终于开始学着做一件更难但更重要的事情：不是继续往外跑，而是蹲下来，认真修补脚下这片住了二十年的土地。盖新楼谁都会，修旧楼才见真功夫。