房价再跌多少才合理？

突然看到一条消息，没想到北京回龙观的房价跌得那么猛。

回龙观猛跌其实从去年上半年就开始了，直到8月份北京放开五环外限购前，跌了10%。结果放开限购后，本来想着可以救一波，没想到反而引发踩踏跌得更狠了，短短2个月再跌10%。

其实之前我就说过，放开限购类政策是没用的，大家现在缺的不是购房资格，而是购房的钱。真要刺激楼市，就发钱，比如降低贷款利率，甚至发消费券补贴楼市之类的。

但我今天要说的重点不是这个，而是听说在回龙观今年大跌后，这里十几年的次新房租售比能够达到接近3%了。

这是我没有想到的，我对上海楼市是最了解的，上海现在没有任何一个次新房租售比能够达到3%。

我对于楼市最终的预判，是一线城市租售比3%，二线城市租售比4%，三线城市租售比5%。

为什么一线租售比是3%呢，两个原因：

第一，成熟市场的租售比应该比贷款利率高一点，考虑到之后房贷利率可能会继续降一点，所以一线的租售比达到3%比较合理。而且现在的国债利率都能达到2%，房子作为流动性更差并且会逐年老化贬值的资产，比国债利率高一点合情合理。

第二，跟我们的邻居日本比，东京的租售比就是接近5%，考虑到他们的持有成本有一个点，我们扣下来就是接近四个点。然后再考虑到我们的房子绑定城市资源（主要是教育），所以3%也比较合理。

那为什么二线加一个点，三线加两个点呢？

因为一般能级越低的城市，未来潜力和流动性都越差，所以需要更高的租售比去补偿。如果我们去看其他国家的楼市，都是这个规律。如果大家炒股的话，也知道龙头的市盈率是更高的，这叫龙头溢价。

如果北京的租售比能够到3%，那其他城市就不应该比这个数字高。当然，回龙观的情况不具备普遍性，北京目前普遍的租售比还是1.9%。包括其他几个一线城市，也是这个水平。

不过我看了其他几个城市，感觉有些城市的租售比不太合理呀。

比如炒房专业户浙江，杭州和宁波目前的租售比分别是1.9%/2.0%，这是不合理的（二线不应该跟一线城市一个水平），这两个城市之后跌幅肯定比一线大，尤其是宁波。

还有浙江的好邻居江苏，南京苏州的租售比分别是2.1%/2.1%，好一点，但也好不到哪去，跟一线差不多是不合理的。

一些内陆的二线会好一些，好歹能比一线高0.5%。

然后我发现一个大奇葩，厦门的租售比只有1.5%。北上深厦名不虚传，我只能说厦门的小伙伴自求多福吧，房子能卖就卖。

这里重点表扬一个城市乌鲁木齐，不是因为这个城市经济发展有多好，单纯是因为人家不炒房，房价低。乌鲁木齐为什么最近房价那么抗跌，因为人家便宜，租售比高呀。3.6%的租金回报率，这真是一点泡沫都没有，也是全国极少数房价能够不跌的城市了（还有个非常出名的例子就是香港，当然香港的租金回报率也能达到3%以上）。

最后再提一句，我之前说一线城市租售比3%，二线城市租售比4%，三线城市租售比5%，我相信全国没有几个城市能够达到（甚至我怀疑一个都没有），那是不是意味着之后所有房子都会跌呢？

也不一定，因为虽然一个城市整体达不到，但是内部是可能有楼盘能达到的。比如北京整体租售比1.9%，但是回龙观不是有接近3%的楼盘吗？

第二就是，我上面提的租售比是跟成熟市场比，那什么叫做成熟市场呢？就是经济发展企稳，房租几乎没有太大变化的市场。如果如果之后我们的租金能够重回上涨区间，那么达到比我提到的租售比高一点的水平也是合理的。但就目前的情况，我维持我的判断不变。

最后提一句，上面大部分城市，近一年的跌幅都有10%左右，证明还处在快速下跌的阶段，这也是在以时间换空间，慢慢去除房价泡沫。

22年之前的房地产高峰期，那时候房贷真的是随便贷，工资证明随便开（很多人按照工资的1.5倍甚至2倍以上开证明），银行核实也极其“容易”，公积金更是只要申请就是满额度。那个时候，真的是跟2008年美国次贷危机爆发之前的情况一模一样。

那个时候有句话很流行，就是房贷是你这辈子能借到的最便宜的贷款，所以要尽量多借一些，反正房价上涨也就覆盖住成本了。但是现在，不要说贷款买房了，甚至还有很多人提前还房贷的，搞得现在提前还贷都要排队申请。

所以说，时代变化很快，几年之后的世界很难看清，我们做长期决策的时候一定要非常谨慎。

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