联储加息楼市承压，全国跌幅24%？普通家庭该算三笔账

大家好，我是小译

最近不少人问，美联储加息又来，咱们国内楼市会不会直接被压垮？一边我们想靠低利率松绑月供，另一边美国却在抬升利率，两头夹着的压力确实让不少人心里打鼓。

美联储加息到底怎么影响国内楼市？

美联储加息后，中美利差会越拉越大，人民币汇率和跨境资金都会承压。

直白点说，我们国内想把融资、贷款成本降下来，会被汇率和银行经营压力卡住，降息的步伐可能会被拖住。近期5年期以上LPR仍维持在3.5%左右，就是这个逻辑的直接体现。

历史上加息没拦住楼市，这次为啥不一样？

2015年美联储启动加息，2016年国内卖房面积暴涨22.5%，销售额飙升34.8%。当时国内靠棚改、信贷政策、购房需求一起发力，美联储加息根本挡不住楼市上涨的势头。

2018年美联储继续加息，同时贸易摩擦升温，全国卖房面积照样逆势上涨1.3%，销售额上涨12.2%。

但到了2022年，情况完全不一样。那一年美联储暴力加息，国内卖房面积直接跌了24.3%。

这时候不光是海外利率抬升的外部压力，还叠加了房企爆雷、居民购房预期反转、人口红利消退和需求拐点到来等内部问题。所以美联储更像一个压力放大器，并不是决定国内楼市涨跌的总开关。

现在楼市分化明显，普通家庭该算哪三笔账？

今年前8个月，全国房地产开发总投资暴跌19.9%，新房销售面积缩水12%，二三线城市还在阴跌，行业基本面依然脆弱。

但8月份一线城市新房和二手房价格环比都上涨0.1%，上海新房同比甚至上涨3%。

现在的楼市不是全国一起涨一起跌，而是进入城市分化、地段分化、产品分化的存量转型阶段。

对于房地产占家庭资产比重高的人来说，现在最该算的不是美联储加不加息，而是三笔实打实的账：

月供会不会压得家庭现金流喘不过气？

这套房所在的城市，未来有没有足够的人口和产业支撑？

真要用钱的时候，这套房有没有流动性，能不能以合适的价格顺利卖出？

如果房子占家庭资产比重太高，家庭风险不会因为房贷便宜一两个基点就消失，反倒会因为美联储加息被进一步放大。

美联储加息不会一脚踩崩中国楼市，国内降息也不会一键重启房价飙涨的历史。房子的核心从来都不是利率，而是谁愿意买、谁有能力买，以及买完之后能不能长期拿得住。