从明年起，需做好“潮水退去”后的准备？房地产或将迎3大趋势

房价到底见没见底，这两年几乎每家人吃饭时都会聊到。我们觉得，与其天天猜底，不如先把今年下半年的几件事弄明白。

8月底出台的那批楼市新规分量很重，会直接改变明年以后大家买房的方式。先看10月19日公布的数据。

9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，上海、广州、深圳都涨了，北京小幅回落。二手房这边，二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，比上月增加6个。

上海表现最亮眼，是全国首个二手房价同比转正的城市。数字好看了，我们也别急着乐观。

一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.9%。还有个数字值得留意，前三季度住户贷款净减少1.03万亿元。

大家手里有钱，更愿意提前还贷，借钱买房的人少了。楼市走到今天，根子要往前找。

上世纪90年代末房改启动，几亿人陆续进城，房子成了很多家庭最值钱的家当。不少开发商拿到预售款就去抢下一块地，规模像滚雪球一样变大。

2017年定下“房住不炒”，2020年又推出“三道红线”，这套靠借钱扩张的打法就慢慢转不动了。恒大和碧桂园是最典型的两家。

2024年1月，香港高等法院对恒大下了清盘令，2025年8月恒大从港交所退市。碧桂园2021年权益销售额还有5580亿元，今年上半年共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币142.5亿元，归属公司股东的净亏损约为人民币156.2亿元。

高负债扩张的雷是企业自己埋的，我们不必替它们惋惜。这几年国家先做的是护住买房人。

截至2024年底，保交房攻坚战已交付373万套住房，“白名单”项目贷款审批通过金额超过5万亿元。房子交到老百姓手里，局面才稳得住。

第一个趋势，买期房的规矩彻底变了。8月28日，央行和金融监管总局联合发文，个人住房贷款最长年限从此前的30年延长至40年。

更关键的是放款时间。所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

同一天，住建部等三部门也发了通知，新项目优先现房销售，新项目实行预售须单体建筑主体结构封顶。老项目留了过渡期。

杭州、武汉将宽限延至2028年底，深圳、北京、上海、广州、天津则为部分在途项目设置至2027年底的过渡期。10月30日，西安发布现房销售细则，成为全国第15个落地新政的城市。

明年起新旧两套规则会并行一段时间，现房和准现房会越来越多。这对买房人是实打实的好事。以前交完首付要等两三年，最怕楼盖到一半停工。

第二个趋势，二手房成了主角。

前三季度新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，二手房网签面积却同比增长10.7%。二手房成交占比升至52.2%，全国已有20个省(区、市)二手住宅网签交易量超过新建商品住宅。

开发商也收着手，前三季度开发投资53364亿元，同比下降20.6%。往后市场上的房子会多，买房人有得挑，挑对房子会比抢到房子更要紧。

第三个趋势来得慢，分量却最重，就是人口。2025年全国出生人口792万，死亡1131万，总人口减少339万。

60岁及以上人口达到3.2338亿，占全国人口的23%。这几组数字，基本决定了未来二三十年还需要多少新房。

央行2019年的调查显示，城镇家庭住房拥有率已经到了96%。很多独生子女家庭，将来可能会继承不止一套房。

人往哪里走，哪里的房子就有支撑。人口持续流入的大城市和都市圈还有底气，人口外流的小城，房价很难回到当年。

保障房供应加快，也会分走一部分刚需。那我们普通人该怎么办？要结婚、孩子要上学的家庭，该买还是得买。

贷款年限拉长后，月供压力比前几年轻一些。选好城市、地段和靠谱的开发商，比纠结哪个月是底更实在。想靠倒手赚差价的，最好先冷静下来。

闭着眼买都能涨的行情，大概率回不来了。手头紧的年轻人先租房一点也不丢人，各地保障性租赁住房都在扩容，可以去当地住建部门问问政策。

这一轮调整已经走了好几年，政策从救项目转到了立规矩，房子正在回到“用来住”的本分上。潮水退去以后，市场会更踏实。

我们提前把自家的账算清楚，遇到风浪心里也有底。