重磅！任泽平发声：两类房子尽快处置，两类房子要握紧！别着急卖

聊起这几年的楼市，我们身边几乎都能找到两种典型。一种人死攥着手里的几套房不撒手，嘴上挂着＂熬过冬天就是春天＂；另一种人干脆一咬牙，除了自己住的全部挂网清空，觉得砖头水泥迟早不值钱。

这两种走极端的做法，其实都藏着同一个毛病——搞不清楚自己手里的房子，到底该归哪一类。九月中旬，任泽平又发了篇长文谈楼市。

他把观点讲得很直白：有两类房子得赶紧脱手，另有两类必须牢牢握住。这话在朋友圈刷屏了。

我们作为在地产口摸爬滚打多年的观察者，觉得他这次点得很准——现在的问题早就不是＂房子还行不行＂这么简单，而是＂你那套具体的房子还行不行＂。这中间差着一整个时代的距离。

先把大盘子铺开看。国家统计局9月15日公布了8月70城房价数据，一线新房环比涨了0.1%，上海涨幅0.4%领跑全国，广州和深圳分别涨0.1%、0.2%，北京微跌0.2%。

二手房方面，一线城市环比已经连着6个月往上走。九月头一周，四个一线城市的新房网签同比大涨约42%，上海更是拉出81%的涨幅。

买家真金白银回来了，这个信号骗不了人。但硬币的另一面呢？

人口净流出的三四线小城，商品房去化周期动辄24个月起跳，一些县城拖到36个月都常见。同一张中国地图，冷热两个极端。

所以现在再泛泛聊＂楼市涨了＂＂楼市完了＂，其实没啥意义。得掰开揉碎看每一个板块、每一套房子。

任泽平点名要握紧的第一类，是人口净流入的核心城市、核心地段的好房子。北上广深不必多说，杭州、成都、武汉、南京、合肥这些强二线，主城区带地铁、带产业、带学区的次新盘，就是压舱石。

道理很朴素——土地供应有限，年轻人还在往里涌，供需两头都硬得很。我们认识的一位阿姨，2022年最恐慌那波在上海内环挂过房子，中介劝她再等等，她也就没签字。

现在同小区成交价比当年低点回升了7到8个百分点。她私下讲，幸亏手抖没卖，卖了这辈子都买不回来。

这种切身体会，光看数据表格是感受不到的。第二类要握紧的，是自住的唯一住房。

这类房子的价值根本不在账面上，孩子就近上学、老人生病看医方便、通勤半小时能回家吃口热饭——这些东西没法折算成钱。眼下房贷利率降到3%上下，创了二十来年新低。

8月28日央行和金融监管总局又把房贷最长期限从30年放宽到40年，持有成本便宜得不像话。自住房最忌讳的，就是被短视频带节奏。

刷到＂房价还要腰斩＂就慌着卖房去租，等所谓＂抄底＂，我们见过太多这样的操作，结局往往是租金涨了、心里那个价位也没等到，两头挨闷棍。房子住得舒服，就别瞎折腾。

再讲该处置的第一类——人口持续外流城市里的多套非自住房产。东北、西北一些资源型县城，年轻人一茬接一茬走出去，留下的居民户均住房早就超标。

这种地方多余的房子想卖给谁去？拆迁补偿的念想更别抱，基层财政都紧巴巴，谁掏得起真金白银。

家里有位表哥，几年前在东北老家县城囤了两套小户型等拆迁，一等就是七八年。周边新盘越盖越多，二手房挂牌一年降三次都没人问。

前年他终于想通挂了出去，成交价比买入价还低了将近三成。他后来一直念叨，早知道当初拿这钱在沈阳买一套，起码保得住本。

第二类该处置的，是核心城市里的劣质资产。这地方最容易踩雷。很多人觉得房本上印着＂北京＂＂上海＂就一定保值，其实大错特错。

远郊没地铁没产业的概念盘、市区里没电梯没物业的老破小、户型七拐八绕的边角料，跌起来一样毫不含糊。2021年到现在，一线远郊板块普遍回撤三到四成，同期核心区次新盘只跌了一成上下，差距肉眼可见。

老破小原拆原建的机会，客观讲非常渺茫。城市更新推进受财政条件约束，全国范围内每年真正能落地重建的量都很有限。

再加上8月28日三部委联合推动现房销售，新版《住宅项目规范》五月起把层高和电梯入户的标准抬高了一大截，新旧房源的品质鸿沟只会越拉越大。手里攥着老破小当投资的朋友，趁流动性还在，早点置换是明智之举。

有一点要讲清楚——远郊也好，老破小也罢，如果是自己住着，通勤方便、生活顺手，那就安心住着，居住价值永远排第一。任泽平这套分类逻辑，是给＂投资持有＂的人听的，别对号入错座，把自己搞焦虑了。

回到文章开头两种典型。第一种死扛的朋友，最该做的是把手里的房产挨个体检，核心地段留住，郊区概念盘和老家闲置房，趁9月这波成交回暖赶紧挂出去。

第二种清仓的朋友，虽说动作激进了些，但现金落袋心里踏实，下一步在核心城市置换一套优质自住盘，也能赶上节奏。楼市的底层规则确实变了。

过去二十多年比的是谁下手快、谁买得多，闭着眼睛都能赚。往后十年比的是谁选得准、看得远。

同样一笔钱，地段和产品选对的人和选错的人，账户价值可能拉开三五倍。这个残酷的事实，越早认清越主动。

房子说到根上就是给一家人遮风挡雨的地儿。账面上的涨跌只是数字游戏，一家人住得踏实、过得安心才是真的价值。

别被网上那些极端喊单的声音带跑偏，也别把全副身家押在单边行情上。手里的房子分个类，好的攥紧，差的换掉，自住的踏踏实实住着，这大概就是普通家庭在这轮周期里最稳当的姿势。