华润甩卖成都万象城引热议，优质资产为何脱手？接盘方藏啥门道？

近期华润甩卖成都万象城的消息，让不少本地消费者和行业人士都感到意外。作为成都最红火的商场之一，成都万象城的经营数据亮眼，却为何被央企华润抛售？背后的逻辑远比想象中复杂。

成都万象城的经营表现堪称亮眼：2025 年销售额 78 亿元，仅排在成都 IFS 和太古里之后，位列本地商场第三；在全国万象城体系中排名第四，更是跻身全国商场销售额前三十，近几年年均销售额增长高达 13%。就算是这样的优质资产，华润还是选择出手。

不止成都万象城，合肥万象城以 35 亿元出售，西安西咸万象城、贵阳万象汇也早已完成转让。这种做法并非华润独有，龙湖、万达等商业地产巨头都在推进轻资产转型。

龙湖新开的天街系商业体，不再自持物业，仅输出品牌、招商与运营，轻资产项目毛利率高达 75%。万达更是早在 2015 年就启动轻资产转型，目前全国 513 座万达广场中，410 座已实现轻资产化，资产负债率从 75% 下降到 48.7%，毛利率从 45% 提升至 72%。

不少人好奇，这类经营稳定的商业地标被转手，接盘方真的是盲目接盘吗？实际上接盘方来头不小，且各有利益考量。主流接盘方包括保险资金、海外私募、地方国资平台及大型产业资本，他们的投资逻辑和房企完全不同。

房企靠开发卖房快速周转，重资产会拖慢资金效率，但长线资本更看重资产稳定性与现金流持续性。优质商业地产年化回报率约 5%，对比波动较大的股市、收益偏低的银行存款，属于稳健类投资中的优质选择。

更关键的是，接盘方有明确的退出路径：接手商场后，通过精细化运营提升客流与租金，待资产数据打磨成熟后，可打包成公募不动产投资信托基金（REITs）上市套现，实现资产增值。

央企华润手握优质资产仍选择抛售，本质是商业地产行业正在经历的模式升级，核心痛点集中在三个方面。

收益率倒挂问题普遍存在。目前商业地产融资贷款利息普遍在 8%-12%，而国内优质商场的租金回报率仅为 5%-7%，房企贷款建设的资金成本已经超过项目净利润。就算账面有稳定租金收入，扣除利息、运维、维护等成本后，不少自持商业项目的实际利润并不理想。华润作为央企，也有着超过 2800 亿元的有息负债，出售优质重资产可以降低负债、盘活现金流，优化整体经营状况。

楼市已告别高速增量时代，进入存量竞争阶段。过去二十年，房企靠囤地扩张就能赚取开发差价，土地、商业楼盘都是核心资产储备。

但如今居民购房和消费心态趋于保守，行业增量空间收窄，房企最大的经营压力不再是盈利不足，而是资产流动性太差。重资产项目投入高、回本周期长达数十年，极易造成资金积压；而轻资产无需大额本金投入，没有负债压力，盈利空间更稳定，更适配当前市场环境。

房企正在提前布局战略升级。以华润为例，其规划了三大发展赛道：传统住宅开发赛道内卷严重，利润空间持续收窄；重资产自持赛道虽稳定，但占用大量资金，限制企业增长速度；轻资产运营则是现阶段重点布局的增长方向。龙湖、万达的转型逻辑也与此类似，通过出售成熟重资产回笼资金，依托品牌与运营经验输出管理服务，完成从重资产开发商到轻资产运营商的升级。

对于普通消费者而言，商场的运营、招商以及活动策划等核心业务并未出现改变，逛街的体验亦不会受到影响。依据出售条款，接盘机构仅承担资产持有与资金投入之责，日常管理仍由原团队负责。商场的业态、品牌以及环境都将维持稳定。

不少成都本地消费者戏谑道，只期望万象城不要更名，毕竟 “万象城” 这三个字本身便是极具价值的金字招牌，承载着诸多消费情怀。最终，这场商业地产的转型浪潮，实际上也能够为普通人带来启迪。

当市场环境持续变迁，传统的有形资产已不再是稳固的保障，某些时候，它甚至会成为束缚人的枷锁。普通人在理财、创业、人生规划，乃至个人成长的过程中，或许都可借鉴轻资产思维，挣脱依赖固定资产的僵化模式，从而适应不断变化的市场。