前言

一个郑州的业主，2018年花119万买了套房，贷款90万。

五年过去，贷款还剩80多万，同小区同户型的挂牌价已经跌到每平米1.2万，整套房子的市值比他欠银行的钱还少，他在中介那里留了一句话：谁愿意接着还贷款，房子白送。

另一个成都的买家，2026年拿着一笔卖房套现的钱，在二环内一口气买下8套“老破小”，总价330万，月租金收入2.1万，月供1.4万，租金覆盖完贷款，每个月还剩几千块现金流进口袋。

同一个楼市，同一段时间，有人在“白送房子”，有人在“以租养贷”，“当初卖房的人成了人生赢家，买房的人会哭”这个说法，对了一半，也错了一半。

对的那一半，是分化已经到了刺刀见红的地步；错的那一半，是把“卖房”和“买房”当成了两个整齐划一的动作，好像早卖的人都赢了，晚买的人都输了。

赢家和输家，先看站在哪块地皮上

先看“哭”的那一边，数据不绕弯子。

燕郊，2017年高点每平米3.5万到4万，2026年跌到8000到1万，跌幅普遍70%到78%，一套2017年418万买入的102平米三居，2026年挂牌59.8万，单价不到6000块。

永清，从每平米2.3万跌到3500到5000，跌幅78%到85%，一套230万的房子如今市值35万，首付69万亏得干干净净。

深圳盐田大梅沙一个盘，2020年开盘6万一平，2026年9月成交砍到2.1万，跌超七成；上海崇明绿地长岛，精装高峰1.4万一平，二手跌到3200，102平的房子从143万变成24万。

这些数字背后是一批在2017到2021年之间、用高杠杆上了车的人，全国平均住房断供率从2022年的1.6%翻倍到2026年的3.7%。

2026年上半年法拍房挂牌46.3万套，同比增长23.1%，其中45%是因为房贷断供被推上拍卖台。

武汉一对夫妻420万买的学区房，贷款290万，断供后法拍只卖了175万，法院判完，本金加罚息诉讼费还欠银行约290万，最终倒欠115万，房子没了，债还在。

但“哭”的版图并不覆盖所有买房的人

2026年9月，国家统计局70城数据里，一线城市二手住宅环比上涨0.2%，已经连续7个月正增长；上海成为全国第一个二手房价格同比转正的城市，结束了连续32个月的同比下跌。

核心城市的好房源，房东的姿态明显变了，“不急售”替代了前几年的“抛售心态”，部分次新房一周之内就能达成交易。

高盛的判断也指向同一个方向：上海、深圳等库存已经很低的一线城市，楼价可能很快开始回稳；但全国其余地区，尤其库存仍高的低线城市，楼价可能还要跌好几年。

所以“买房的人会不会哭”，第一个变量不是买房这个动作本身，而是在哪一年、在哪个城市、用多高的杠杆买的。

2017年在燕郊加满杠杆上车的人，和2025年底在上海核心区接了一套跌透了的次新房的人，买的是同一个叫“房子”的东西，账本却是两本完全不同的书。

卖房套现的人，就都笑到了最后吗？

再看“卖房的人”，高位套现的故事确实存在，有深圳业主在房价下行前卖掉一套位置不错的房子，套现1200万，躲过了后面的下跌。

但同一篇报道里也写着，这笔钱进了股市，亏掉400万，躲过了房价的刀，没躲过另一把刀，套现离场本身不自动等于“赢”，现金拿到手里之后往哪儿放，是第二道考题。

真正在这一轮里活得比较从容的，是另一种人：卖房不是为了赌下一个暴涨，而是换了一种持有资产的方式。

成都那位40岁的妈妈，把卖房套现的63万作为首付，买入8套老破小收租，220万贷款用每月2.1万的租金去覆盖1.4万的月供。

天津也有人全款买入7套老破小，综合租售比约5%，重点城市核心区老破小的租售比普遍突破2%，成都、武汉、重庆超过3%，跑赢了1.3%的五年期定存和1.8%的十年期国债。

这些人赢的不是“卖在了最高点”，而是从一个靠涨价赚钱的资产，换到了一个靠现金流赚钱的资产，房价暴涨的时代翻篇之后，房子能不能每个月往口袋里放钱，比它明天挂什么价更重要。

分化背后，是一道简单的算术题

把两边的账放在一起，分化没有那么玄乎，核心是三道算术。

第一道，首付和跌幅的关系，三成首付买房，房价从买入价跌掉三成，首付就归零；跌过贷款余额那条线，房子卖了还得倒贴，燕郊、永清、盐田的那些“白送房”和“倒欠银行”，都是杠杆在下跌里被反向放大的结果。

第二道，租金和月供的关系，一套房子的月租金能覆盖月供，持有它就是正向现金流；覆盖不了，每个月要从工资里往里贴钱，房价再一跌，贴进去的就不只是月供，还有首付和本金。

老破小被批量抄底，不是因为它们“好”，是因为在跌透的价格上，租金终于能算得过账了。

第三道，城市和库存的关系， 一线城市库存低、需求厚，跌到一定程度就有人接；低线城市库存高、人口流出，价格跌了也未必等得来接盘的人。

高盛说得很直白：全国其余地区尤其库存仍高的低线城市，楼价或继续下跌数年。

结语

楼市的下半场，比的不是谁猜对了最低点，是谁的账本经得起每个月的月供和每一年的租金去算。

卖房的人不一定赢，买房的人不一定输，但在分化面前假装“所有人同此凉热”，才是真正该醒一醒的那件事。

文丨真果粒

编辑丨真果粒

信息来源：

【免责声明】文章描述过程、图片都来源于网络，此文章旨在倡导社会正能量，无低俗等不良引导。如涉及版权或者人物侵权问题，请及时联系我们，我们将第一时间删除内容！如有事件存疑部分，联系后即刻删除或作出更改。