曹德旺预言：2026年，没有买房的人，五年后是失败者还是幸运儿？

上个世纪的大部分年头里，在多数发达国家,一套普通住宅的价格大约相当于一个普通家庭三年的收入。三年,不吃不喝,房子到手。这句话今天说出来，像是编的。

有一份已经连续做了二十来年的全球住房负担能力报告，每年比对近百个主要城市的房价与当地家庭收入。做到某一年，出现了一件此前从未有过的事：榜单上找不出一个还能被称作"可负担"的城市。一个都没有。

福耀的曹德旺早些年在各种场合说过一些不讨喜的话。他自己不碰房地产，钱全砸进了制造业；他劝年轻人别急着背贷款，别把自己变成房奴；他说多余的房子应该早点出手，还说过一句更狠的——房子往后会变成有钱人之间击鼓传花的游戏，买得起的早就买了，买不起的会一直买不起。那几年，台下笑他的人不少。做玻璃的谈房子，懂什么呢。

现在把那份国际报告摊开看，才发现他讲的不是中国一地的事。

研究者用的方法很笨，也很难被糊弄：拿典型房价除以典型家庭年收入，得出一个倍数。健康的市场，这个数字在三上下。

报告里，绝大多数城市已经掉进"严重"甚至"极度"难以负担的区间，普通住房的价格是普通家庭收入的四五倍以上。

有十来个城市实在太离谱，报告不得不新开一档标签给它们——中位房价超过中位收入的九倍。悉尼、温哥华、圣何塞、洛杉矶，都排在最前面那一撮里。

跳出这些超级城市，同样的图案在整个国家层面重复。澳大利亚一个普通城市的房价，逼近家庭收入中位数的十倍，连珀斯、布里斯班这种规模不大的地方，房价都远高于纽约。

加拿大的可负担性从两千年代中期开始一路下滑，温哥华在全球最难负担城市里连续十八年排在第四，多伦多紧跟着。

大伦敦地区的房子已经是家庭收入中位数的九倍，全英平均值大约是上世纪九十年代的两倍。

就连以郊区辽阔、房子便宜著称的美国，指数也从疫情前的三点多爬到了将近五。榜单上最实惠的匹兹堡，倍数在三上下——三十年前，这是常态；如今，这叫奇迹。

三十年前不是问题的事，为什么现在成了问题？换个问法可能更容易懂：这三十年里，涨得离谱的东西只有房子吗？

不是。土地、股票、艺术品，凡是被归进"资产"这一栏的，价格几乎全部大幅上扬。原因不复杂——富人、企业和大型基金手里的现金比以往任何时候都多，这些钱需要一个安全的落脚点。

一个人有钱了，不会去多买几车米面粮油，他会去买资产。房子挨的这一刀最重，因为它既是刚需，又是最容易持有、出租、抵押的资产之一。它成了完美的靶子。

需求被人为抬高的同时，供给却被一层层锁死。最初的出发点都挺体面：保护绿地、控制摊大饼、维持社区风貌。

日子久了，这些好听的愿望变成了分区限制、高度上限、最低停车位配比、走不完的审批流程。建得越慢，可开发土地越贵，价格反映的就不再是砖头和人工的成本，而是政策造出来的稀缺。

再叠上一层：利率往下走，全球现金往外涌，更多资本去追数量有限的房子。投资机构、基金乃至养老金体系都算明白了一笔账——如果借钱的利息是三，房子每年增值七，你根本不需要住进去，你只需要拥有它。

房子就这样变成了金融产品。机构买家开始成批扫走独栋住宅，跨境资本把房产当作储值的容器倒手，连普通家庭也慢慢习惯了一个念头：房子是只会涨的东西。

工资那头，情况反着来。二十世纪的大半时间，收入和房价是并肩走的：工人效率提高，收入跟着提高；城市变大，房子跟着变多。

到了九十年代，两条线岔开了。贸易、自动化和产业外迁压住了中等收入群体的工资增长，生活成本却在往上顶。美国过去二十年里实际工资中位数只涨了一成上下，同期房价翻了一倍、两倍甚至三倍。

有个细节最值得琢磨。几十年前，一份收入养得起一套家庭住宅，如果家里第二个人也出去工作，那意味着可以换更大的房子、更好的地段。

等到家家户户都是两份收入，卖方也把这笔账算清楚了，价格顺势往上抬。双职工没有让房子变便宜，只是让同一套房子卖出了双倍的价钱。你多挣的那份钱，最后落进了谁的口袋？

价格跑在支付能力前面，人就只能靠借。越来越多的收入拿去还按揭，银行继续放贷，因为价格在涨，账面看着安全；每一次贷款机构批出更大的额度，买家就能喊出更高的价，价格于是又被推上去一格。这是一个自己喂饱自己的循环。

疫情来的时候，这套东西开始晃。远程办公把需求分散到了小城市，根子上的毛病一点没解决。建材涨价，供应链断裂，工人短缺，各地工程集体放缓。

等利率掉头向上，借钱变贵了，房价却没有塌，因为没人愿意卖——几百万房主被此前的超低利率按揭锁在原地，不搬家，二手房源直接冻住。

各国政府都想帮忙，用的多半是同一套办法：给首次购房者减税、发补贴、给补助。

房子的总量不变，钱给多了，只是让买家在同样的几套房子上互相加价。若是你自己站在售楼处，知道对手兜里刚多了一笔政府补贴，你会不会咬牙再往上加一口？

所以追到底，不是某一件事变了，是一连串反应。土地被管住，廉价资金被灌进来，工资停在原地，资产价格一飞冲天，等地基裂开的时候，各家又加倍去堆短期的补丁，一边往上砌砖，一边指望地心引力今天休假。

这些代价最后由谁付？洛杉矶、悉尼、纽约这样的城市里，相当一部分租客要拿出收入的三成以上交房租，刚好越过经济学家划的那条"负担不起"的线。

首次购房者的平均年龄逼近四十岁，比他们的父辈整整晚了十年。当一个人负担不起住在工作地点附近，他就不再为了机会而搬迁。

美国和加拿大出现了人口从大城市流向小城镇的势头，听着像是区域均衡的好消息，实际发生的是：效率最高的城市，正在失去让它运转的那些人——老师、护士、技工、酒店服务员。房子先满员，劳动力市场跟着满员，生产率往下掉，不平等往上走。

站在另一侧的人则相反。已经持有房产的家庭每年都在变富，不是因为多干了活或者做出了新东西，只是因为稀缺让手里的东西更值钱。

全球房地产的总价值，如今大约是全世界一年产出的三倍多。就算是踩着最后一班车挤进去的人，用那样的价格接手，心里也清楚这更像一场赌局——高杠杆、高风险，随时担心一次风吹草动就把平衡打翻。

有没有人想过办法？有。新西兰强制主要城市议会一次性划出足够未来数十年使用的土地，逻辑很直白：让土地供应可预测，价格就不容易疯。

美国的明尼阿波利斯和加利福尼亚州开始松动单户住宅分区，以前一块地只准盖一栋房，现在可以盖联排和小型公寓，把房子加在人们真正想住的地方。

新加坡走的是另一条路，大规模的公共住房计划让近九成家庭拥有自有住房——政府拿地、大规模开建、以补贴价直接卖给市民。把住房当成基础设施来办，像修路和建学校那样办，全民有房不是神话。

还有一类做法是冲着投机去的。威尔士的地方议会可以对第二套住房加收极重的市政税，中国台湾地区对短期内转手的房产课以重税，压的就是快进快出的炒作。

荷兰有些市镇干脆禁止投资者在特定街区买房，把房子留给本地居民。美国也在讨论一项法案，打算彻底堵死对冲基金和大型地产公司持有独栋住宅的路。

在中国，那句"房子是用来住的、不是用来炒的"已经念了很多年，保障性住房也在一批批往外推。这句话当年听着像口号，把上面这一圈国际经验走一遍再回头看，它其实是把最要害的地方点破了——房子一旦被当成金融产品，多盖多少都不够填。

要解开这个死结，房子当然要多建。同时得回答三个问题：谁在买它们，它们建在哪里，它们在替哪一种经济模式输血。说到底还是那件老事——大量资金涌向少数几类资产，把中低收入的人淹在下面。这个天平不动一动，再多的规划改革和新房子，也换不来真正的负担得起。

至于当年被笑话的曹德旺，他说的那句"买得起的早就买了"，听着刺耳，但你去翻翻各国的数据，找不出一处推翻它的证据。

城里修了半辈子路的师傅，工牌上印着这座城市的名字，租的房子在城外，通勤要两个小时。他不知道什么叫中位数倍数，他只知道末班车不能错过。房子这东西，什么时候起，变成了一件建它的人住不进去的东西？

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