2008年，合肥一家房地产公司，连续三个月几乎卖不出去一套房子。

老板周文育把管理人员召集起来商量对策，准备拿出一批房源，低价卖给员工。

一位销售经理说，如果每平方米卖3000元，自己就买一套。

周文育最后拍板：

住宅2600元，商铺3000元。

那时，合肥住宅的市场价已经到了每平方米3500元。

价格定下来后，45名员工买了房。消息传开，员工亲友、合作伙伴也陆续加入，原本滞销的楼盘重新有了成交。

周文育有自己的算盘。房子即使卖亏一点，也比企业因为没钱而倒下好。

第二年，合肥楼市回暖。周文育不仅挺过了危机，还趁机收购了几家房地产企业。那些没能熬过寒冬的同行，留下了土地和项目。

八年后，周文育已经是合肥最有影响力的地产商人之一。

01

周文育下海做房地产时，已经40岁。

此前22年，他一直在邮电系统工作。1982年，18岁的周文育接父亲的班，进入肥东县邮电局，从普通会计做起，后来又进入安徽省电信系统任职。

这份工作稳定，职务也不低。但到了2004年，周文育还是辞了职。

他拿出30多万元积蓄，又四处借了1000多万元，接手合肥东部龙岗地区的一处废弃厂房，将其改造成住宅小区瑞泰城市家园。

第一次做房地产，他的大部分本钱就是借来的。

项目卖出去后，周文育有了继续拿地的钱。以这个项目起家的安徽瑞泰置业，后来发展为文一地产。

2007年，安徽文一投资集团成立，旗下陆续有了建筑施工、建材、物业等公司。

从一个邮电系统干部到房地产老板，周文育只用了几年。

随后便是2008年的楼市低迷。

2008年那场危机过后，文一进入了快速扩张期。周文育开始加快拿地、收购项目，企业规模随之扩大。

尝到降价回款甜头的周文育，几年后又用过一次类似的办法。

2013年，合肥楼市再度遇冷。文一准备在报纸上刊登促销广告，原本打算每平方米降价200元。据后来的人物报道，广告临近付印，周文育又把优惠幅度扩大到500元。

房价降下来，销售重新加快。

两次市场低迷，周文育都没有守着价格等买家，而是先把房子卖出去。

2008年之后，文一的生意越做越大。

2012年底，集团提出“十年大成，百亿企业”的目标。几年后，这家从旧厂房起家的企业，已经跨过百亿规模门槛。

周文育也开始把目光投向合肥之外。

文一提出过一个更大的目标：两年内进入全国房企30强，三年内进入全国20强。

这意味着它要和万科、保利、碧桂园这样的全国性开发商争夺土地、资金和客户。

周文育还有另一个愿望，他希望把文一做成一家能够长期经营的“百年老店”，在城市里留下有代表性的作品。

2016年，文一开始用真金白银兑现这些目标。

02

2016年3月24日，合肥滨湖区一块接近700亩的土地开拍。

到场的有万科、保利、碧桂园、融创等全国性房企，文一也在其中。

这块编号为BH2015-09的土地，位于包河大道以西、杭州路两侧，住宅部分参考地价为每亩480万元，商业部分另行计价。

八家房企参与争夺，竞价持续约一个小时。最后，土地被文一拿走。

住宅部分的成交单价，是每亩2400万元，比参考价格高了四倍。加上商业部分，整宗土地成交总价达到76.89亿元，创下当时合肥土地成交总价纪录，也把合肥的总价地王纪录往上提高了30亿元。

文一有了“地王收割机”的名声。而这只是文一当年的一笔交易。

2016年，文一在合肥拿地投入约152亿元。7月，它又花5.53亿元进入武汉东西湖，溢价率高达208%；9月，以约5.57亿元在南昌青山湖区拿下“单价地王”。

同一年，文一相关主体还取得了A股上市公司中发科技的控制权，这家公司后来改名为文一科技。

从合肥到武汉、南昌，从住宅开发到上市公司，文一的摊子一下子铺开了。

当时的合肥楼市正在上涨。城市新区不断开发，越来越多房企进场抢地。土地买得贵，只要将来房价涨得更高，开发商仍然有机会赚到钱。

但文一拿下的滨湖地块，并不是一块普通的住宅用地。接近700亩土地中，除了住宅，也有大面积商业。

周文育想要的不只是一批可以出售的房子。这块土地，也承载着他的百年企业愿望。

只是土地竞拍结束半年后，合肥楼市突然变了。

2016年10月2日，合肥出台新一轮房地产调控措施，限购、限贷，商品住房价格管理也逐步加强。

此前开发商愿意出高价买地，一个重要前提是房价还能继续上涨。现在，这件事有了更多限制。

2017年8月12日，塘溪津门首次开盘，推出418套房源。

现场销售并不冷清，洋房和复式产品受到追捧，高层住宅去化情况也不错。

但成交价格并没有达到此前文一内部期待的高度。

精装高层均价约每平方米2.2万元，洋房约2.4万元，复式约2.5万元。

外界给文一算了一笔账：这块土地的住宅楼面地价已经达到每平方米约1.98万元。房子盖起来，还要支付建筑、财务、管理以及各种税费。

也就意味着产品要卖到每平方米2.8万元左右，才可能覆盖全部成本。

塘溪津门不缺买房的人，文一却很难再像拿地时设想的那样，从上涨的房价中取得丰厚利润。

当年房子卖不出去，周文育可以通过降价，尽快把现金收回来。

但现在，越来越多的钱压在高成本项目里，卖房所得还要支付建设费用和融资成本。

顶着地王收割机的名头，文一和周文育，却变得越来越难以周转。

03

2017年9月，一篇关于文一资金危机的文章在合肥广泛传播。

文章中称，文一前一年拿地过猛，部分高价项目只能低价出售，资金已经吃紧。传闻越传越广，甚至出现了文一准备破产的说法。

文一很快发表声明，否认破产传闻，称公司经营正常，并表示已经报警。

公司还有一份刚刚公布的成绩单：当年的中国民营企业500强榜单中，文一以264.48亿元营业收入排名第211位，在安徽民企营收榜上排第二。

不过，规模庞大的文一，已经开始寻找更多资金。

2019年，文一旗下公司为开发合肥的一个房地产项目，向中国信达融资2.5亿元。

同一年，文一在上海设立总部，希望从上海获得更多人才和金融资源。

钱是真的缺。2019年4月，文一以7.7亿元竞得合肥瑶海地块，转身就和民生信托合作发行至信719号集合资金信托计划，融资利率高达8.4%到8.8%。

这种高成本非标融资，在行业上行期可以靠房价上涨消化，在下行期只会变成滚雪球的债务负担。

资本市场的通路也没打通。当年收购的A股平台文一科技，出现一定的亏损，市值也出现了下跌，非但没能成为融资窗口，反而需要集团持续输血。

借壳上市的计划因为地产行业融资收紧彻底搁浅，2020年4月又传出筹备赴港上市的消息，最终也无疾而终。

但文一也没有完全停下买地。2021年上半年，它在合肥又取得三宗土地，成交金额合计超过17亿元。

但房地产市场已经不再像2016年那样。

随着销售放缓、融资环境收紧，越来越多开发商开始收缩，文一过去依靠土地和房款不断周转的生意，也遇到了更大的困难。

2020年之后，文一彻底从全国销售榜单上消失了。

与此同时，一众房地产企业前赴后继，进入了密集暴雷阶段。文一因为没有上市，在相当长一段时间里，外面其实看不太清楚这家开发商真实的财务状况。

2025年1月，文一科技完成了一次股权转让。

周文育相关企业将部分股份转让给合肥国资旗下公司，交易总价约6.6亿元。过户完成后，文一科技的实际控制人变更为合肥市国资委。

2016年取得的上市公司控制权，九年后交到了别人手中。

又过了一年，2026年8月，合肥市中级人民法院受理了五家文一系公司的主动破产重整申请。

但原本定于10月14日召开的第一次债权人会议，却在会前4天宣布延期。

2008年，周文育把房子降到2600元，文一重新收到了现金。

十八年后，五家文一系公司走进司法重整程序。那家曾经买下的上市公司，也已经换了主人。

当年，周文育可以自己决定一套房子卖多少钱。如今，另外一些账，已经不能由他一个人来算了。

最风光的时刻，也总藏着最锋利的镰刀。文一"本土一哥"的时代，算是彻底结束了。