美联储降息也难救中国楼市？高盛曾预测：房价低谷将在2027年出现

2026年4月底，全球资本市场正被两件大事搅得天翻地覆：中东战火和美联储利率悬念。而在太平洋这一头，中国楼市的温度，似乎和大洋彼岸的货币政策越来越不在一个频道上。

高盛两年前那份争议极大的报告——断言中国房价的真正底部要等到2027年三季度——如今站在2026年4月这个时间节点上回看，正在被越来越多的现实数据所印证。先把美联储的牌面摊开看。

3月18日，美联储连续第二次按兵不动，将联邦基金利率维持在3.50%至3.75%不变。这个结果没有任何悬念，会前芝商所观察工具显示，市场预计暂停降息的概率接近99%。

但真正让市场紧张的，不是利率本身，而是会议声明里新加了一句话。声明指出，三周前爆发的伊朗战争带来了额外不确定性，冲突及其对霍尔木兹海峡的影响扰乱了全球石油市场，并可能使通胀持续高于美联储2%的目标。

这句话的分量极重。它意味着，在关税问题尚未消化的基础上，又叠加了一场实打实的热战对能源价格的冲击。

美联储将2026年PCE通胀预测从12月的2.4%上调至2.7%。通胀预期不降反升，降息的空间被进一步压缩。

英为财情数据显示，4月30日那场会议维持利率不变的概率高达96.8%。到6月会议，3.50%-3.75%区间维持不变的概率仍高达95.5%。

也就是说，至少到今年年中，美联储大概率一动不动。从点阵图看，7位官员认为2026年已无降息空间，7位认为仍有1次25bp降息，仅5位认为还有2次及以上。

内部共识正在向鸽派的反方向移动。那么问题来了：就算美联储下半年挤出一次25个基点的降息，这点药量能传导到万里之外的中国房价上吗？

我的判断是：几乎不可能。因为中国楼市的核心病灶不在利率传导链条上，而在居民资产负债表这张表上。

NIFD发布的报告显示，2025年全年居民部门杠杆率从61.4%降至59.4%，去杠杆幅度逐季加大，居民债务增速仅为0.5%，创历史新低，其中房贷自2023年二季度起已连续11个季度负增长。

这组数字说的不是＂不想买房＂，而是＂正在拼命还债＂。老百姓在缩表，这跟美联储松不松手没什么关系。

打个比方：一个人已经被高利贷压得喘不过气，你告诉他隔壁银行降了零点几个百分点的利率，他的第一反应不是去借新钱，而是继续闷头还旧账。

NIFD的刘磊判断，居民部门大概率将从2025年的加速去杠杆转向＂稳杠杆＂，但前提是房价止跌回稳、收入预期改善。这两个前提条件到今天都还没有完全兑现。

再来看4月16日刚刚出炉的一组关键数据。国家统计局公布2026年3月70城房价，一线城市新房价格环比上涨0.2%，二手房价格环比上涨0.4%，北京二手房涨0.6%，四个一线城市二手房全线回升。

乍一看，这不是在涨吗？别急，把镜头拉远。二、三线城市二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%。

全国70个城市里，新房环比上涨的只有14个，二手房上涨的只有13个。超过八成的城市房价还在往下掉。

这就是当下中国楼市最撕裂的画面：北京上海在过＂小阳春＂，广大二三四线还在寒冬里磨底。上海3月二手房成交突破3万套，创近5年同期新高；北京同期成交近2万套，刚需房源占比超六成。

但这波回暖的驱动力是什么？是刚需在低价区间的集中释放，不是改善型和投资型需求的回归。

一旦这批积压的刚需消化完毕，后面的接棒者在哪里？答案藏在人口数据里。

2024年全国结婚登记610.56万对，同比下降20.5%；初婚人数917.23万人，同比下降23.2%。2025年虽然回升到约676万对，但主要受＂双春年＂民俗、婚姻登记全国通办等短期因素推动，适婚人口的底层盘在持续缩水。

中国20-39岁人口十年间下降了5.46个百分点，减少了6000多万人。买房的核心群体每年都在变小，这是利率工具无法逆转的刚性约束。

库存端的压力也丝毫没有减轻。据克而瑞数据，全国重点44城新建商品住宅库存消化周期从2023年初的18个月左右攀升至2026年3月的26个月上下，其中三四线城市更是达到31个月。

好消息是，截至2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，连续52个月以来首次同比下降。这个＂首次下降＂看似积极，但绝对规模依然接近8亿平方米，去化之路还漫漫无期。

现在回到高盛那个被广泛讨论的预测。高盛通过对比中美日三国的房价下跌周期，认为中国房价下跌周期可能类似美国约24个季度的下行期，由此推断自2021年三季度见顶后，要到2027年三季度才有望回暖。

这个线性外推的方法论当然可以质疑，但它指向的长周期调整逻辑不容忽视。值得注意的是，高盛在2025年底又更新了分析框架。

他们预计居民去杠杆化趋势将在2026年至2027年期间暂停，并可能在基本面好转时再次加杠杆。翻译成大白话就是：卖房潮会在2026到2027年之间慢慢收尾，但重新买房的意愿要等工作和收入真正好转才会出现。

高盛同时预计，房地产资产占家庭总资产的比重将从峰值的70%以上降至约50%的水平。这个重新定价的过程，不是几次降息能加速完成的。

更棘手的是外部环境。美联储4月8日公布的3月会议纪要显示，大部分官员认为伊朗战争可能冲击劳动力市场需要降息，但也有一些官员认为油价上涨可能推高通胀需要加息。

降息还是加息，美联储自己都在两难之中。招银研究更直言：无论伊朗局势如何发展，美联储降息空间均非常有限。

即使下半年勉强降一次，全球流动性的闸门也不会因此大开。这里还有一个容易被忽略的变量：美联储换帅。

特朗普已提名前美联储理事凯文·沃什为下任主席。鲍威尔的主席任期将于今年5月届满。

新任掌门的政策取向将直接决定下半年乃至2027年的利率路径。但不管谁上台，中东局势造成的油价高企和通胀黏性，都是绕不过去的硬约束。

指望新主席上任后立刻大幅放水，多半是一厢情愿。所以，2026年中国楼市的真实图景可以这样概括：市场呈现＂L型触底、跌幅收窄＂特征，结构性分化加剧，核心城市领跑，全国仍面临压力。

一线城市的＂小阳春＂是真的，但它是局部的、脆弱的、高度依赖政策输血的。全国层面的＂止跌回稳＂远未到来。

把这些碎片拼在一起，美联储降息能不能救中国楼市，答案已经很清楚了——不能。中国房价的下行是居民缩表、人口萎缩、库存高悬、信心塌方四股力量共同作用的结果，没有哪一股是美联储的利率工具能够触及的。

高盛那句＂底部在2027年＂的判断，未必精确到月份，但它揭示的漫长筑底周期，在2026年4月的此刻看来，越来越像是一个保守估计而非危言耸听。

楼市的命运从来不取决于大洋彼岸的利率决议，它取决于这片土地上的人，还愿不愿意、还有没有能力，再背上三十年的房贷。