有人预测：明后年，中国的二手房或将面临这3个结局，太真实了！

房地产曾是驱动中国经济增长的核心引擎，但在经历了高点回落后，如今已彻底转变为一种亟待价值重估的资产。

明后年的二手房市场究竟会走向何方？市值继续缩水、变现难度加大、以租养贷模式面临断裂，这3个结局正像悬在头里的达摩克利斯之剑，让无数家庭重新审视手中的房本。

结合当下的最新市场动态可以发现，虽然一二线城市也曾靠着刚需和老破小挤压出过短暂的“成交小阳春”，但二手住宅均价持续下探的宏观趋势并未改变。二手房抛压沉重和居民降低杠杆意愿，才是主导这轮深层洗牌的核心逻辑。

当部分挂牌房源必须降价10%-15%才能挤进买家视线，当租金回报率逐渐与国债收益率短兵相接，每一次暗流涌动都在无声地重塑着财富版图。接下来的内容将从更深层的角度展开这个话题。

其实关于楼市走向的争论一直没断过，之前网上就有一个观点，生动地记录了曾经的市场情绪变化轨迹。从2021年开始，上海楼市连续四年普遍下跌，平均跌幅25%。

今年以来整体又跌了5%-10%，分化非常明显：房龄5年以内的次新房跌3%-4%，房龄15年以上的老房子跌了7%-8%。8月25号上海出了楼市新政，核心是放开外环外的购房套数限制，原本只能买一套的，现在买多少套都可以。

这个政策的用力点和市场需求完全偏差，大家本来预期的是全外环外放开限购，让更多人能买第一套房，所以新政出台后楼市依然静淡，没什么起色。之前价格比较坚挺的大宁、古美、御桥板块，现在房价也开始微微回落。

如果四季度没有更大的政策出台，上海房价大概率还会继续微跌。把四大一线城市和香港的房价走势放在一起看，从4月之后，北上广深四个内地一线城市全部调头向下，已经进入第二轮主跌阶段。

第一轮下跌是从2023年开始，一直跌到去年9月，当时出了两个大招，分别是527、926政策，涉及限购放松、利率下降、认房不认贷，效果非常明显。

当时上海成交量冲到接近3万套，北京也有2.5万套的高峰，深圳成交量也接近1万套，当时市场普遍认为已经止跌了。结果3月小阳春之后，市场又直接冷了下来，成交量一路下滑。

当时很多人认为一线城市的房价只是短暂震荡，但现实是时间印证了明后年二手房市值继续缩水或许是个太真实的结局。五年前上海的购房客户里，投资客占比差不多有一半，都是冲着房产年化5%-10%的涨幅去的。

现在基本上已经没有这种投资客了，大家买房第一诉求是自住，第二就是希望房子能保值、有流动性，不亏就行。房产靠上涨实现财富升阶的金融属性，已经基本消失了。

他们团队自己做了个定基指数，以2020年1月1日为原点，现在的指数是97.23，也就是说上海平均房价比五年前还跌了2.7%，已经回到了这轮牛市的起点之前。如果拆分板块来看，分化更夸张。

外环外的房子很多已经跌回2018年的价格，部分房源甚至接近2016年末的水平。比如大虹桥2016年年中价格大概5万，年末6万左右，现在不少项目成交价只有6.5-6.6万，属于跌得比较多的区域。

但内环豪宅完全是另一个行情，2016年内环内豪宅均价才10万左右，现在成交价还能保持在17万左右，比2016年涨了60%以上。现在不是救市没用，而是得出够力度的政策才行。

比如上海外环外全面放开限购，外环内社保要求从3年变2年，暂时免征房产税，减免契税，继续下调房贷利率。

现在本身就有降息空间，美联储已经降息了，国内LPR大概率会降20-30个基点，如果再加点减点，让房贷利率降到2.5%以下，对楼市的支撑作用会非常明显。

现在上海平均租售比大概1.7%，长宁、南京西路这些配套好的板块，租金收益能到2.3%-2.5%，如果房贷利率降到2.5%，就和租金收益基本持平，有套利空间，再加政策给信心，房价稳定完全有机会，关键看国家有没有这个决心。

这种试图通过政策红利强行稳住估值的想法，在当的二手房市场中，正面临着变现难度加大的第二个残酷结局。现在在一线接触下来，购房者最大的困惑和顾虑，是看不到国家给房产稳定背书的决心。

去年九月份罕见召开房地产相关的政治局会议，往年九月份政治局会议一般都是聚焦党建内容，国家明确喊出稳楼市，这是过去四年都没有过的政治局层面关于房地产的表态。

一到十月份都没有看到任何相关表态，和去年的力度比判若两人，前后策略变化非常大，购房者也不敢用脚投票，大多选择观望。楼市本身有反身性，大家看跌不买，房价真的会下跌，跌了之后大家更看跌，很容易形成螺旋下降。

现在真正买房的都是刚需中的刚需：要么明天要结婚，要么明年孩子要上学，要么是卖掉之前没跌太多的房子换改善房。还有很多犹豫的购房者天天在看房，双休日的带看量从来没降过，只不过购房者出价特别低，想靠房价折扣留出足够的安全边际。

现在砍价的幅度普遍很大，一千万的房子直接砍一百万，两千万的房子砍三百万，比很多人预期的低多了。有人问现在该怎么砍价，现在是妥妥的买方市场，按八折起砍就行，基本大家都是这个策略。

房东这边普遍很难接受这么大的砍价幅度，所以成交概率自然不高。这种大折扣基本只会出现在劣质资产上，比如老破小、老破大、远郊房，市中心的核心资产，房东大多不太能接受这么大的降价空间。

数据显示，现在的真实成交价大概是房东最后一次挂牌价的九三折。只有报出整个小区同户型最低挂牌价的房东，才有资格上谈判桌，之后一般还要再打九三折。

而且只要有一套同户型按这个价格成交，下一套同户型就会以这个成交价为锚点，再砍个九七折。越是有持续的向下成交，购房者反而越焦虑，觉得房价永远没底，不如再等等。

当买方市场将砍价变成常态，那些企图以租养贷的房东们，也提前感受到了这3个结局中最让人无奈的真实困境。

如果要取一个估值指标，更倾向于用租售比，租售比对于熊市来说是更安全的指标，跟国债去比对，看房东抛售的机会成本：如果抛售房子之后的机会成本极大，租售比特别高，那么抛售的意愿就会下降。

事实上一线已经遇到很多房东说，按照现在的价格卖房子，还不如拿着收租，租金都能抵月供了，干嘛要卖？很多房东都是这么思考问题的。

更倾向于看房租收益率和贷款利率之间的差值，如果能够无限接近，甚至能出现套利的话，房价就基本能稳定了。

在上海这个城市，大家过去长期被高利率折磨，以前房贷利率五点几、六点几都经历过，当时的资本利得远远超过五个点，哪怕付五个点的利息都心甘情愿，甚至只要愿意给加杠杆，加百分之百都愿意。

这个有点像股票，把房子纯纯看成金融资产，牛市的时候就看资本利得，根本不会在意市盈率，熊市的时候就看现金流，看红利，道理是一样的。现在在上海楼市，最安全的买法，未必能买到心满意足想住的房子，但绝对安全。

比如上海中外环间的彭浦新村，现在买一套七十平的两房只要一百八十万，一房都快跌破一百万了，租金能做到三四千块钱甚至更高，租售比已经到2%以上，做点装修美化，到2.5%的可能性非常大。

我们把时间线拉长来看，曾经坚不可摧的“收租信仰”，在如今的宏观经济与供需失衡面前显得有些理想化。事实上，走到今天，一二线城市的租金普遍出现了明显的松动，部分区域的租金跌幅早已打破了“以租养贷”的美好滤镜。

当保障性租赁住房大规模入市，年轻人有了更具性价比的选择；当一套三百万的房子月供高达上万元，而实际月租金却连一半都无法覆盖时，纯靠房价上涨或高位接盘来兜底的金融模式已经彻底玩不转了。

明后年的二手房市场，注定要在市值重估的阵痛中寻找新的价值坐标。

对于普通老百姓而言，如果手里只有一套用来遮风挡雨的自住房，大可不必被悲观情绪裹挟，毕竟房子的底色始终是居住；但若是背着沉重房贷、手握多套房产想要继续博弈的投资者，及早认清现实逻辑、在相对高位落袋为安，或许才是跑赢这场资产周期的最优解。

市场的底牌已经掀开，丢掉不切实际的幻想，才能更加从容地面对真实的结局。