马云曾谈及房价：今明两年若不买房，到底是“聪明”还是“糊涂”

打仗有句老话，不怕敌人强，就怕自己瞎。

兵力多少，地形怎样，粮草跟不跟得上，这些没摸清就发起冲锋，十有八九要吃亏。

偏偏生活里有一场仗，不少人常常闭着眼打，那就是买房。

涨的时候怕踏空，抱着钱袋子往前冲。

跌的时候怕站岗，攥着钱袋子往后缩。

冲也慌，缩也慌，哪头都睡不踏实。

有人喊该出手时就出手，有人劝再等等，还没到底。

两拨人吵得热闹，谁也压不倒谁。

战场形势没看清，嗓门再大也没用。

先把阵地看明白，再谈进退。

话题的由头，还得从马云说起。

2017年，他在杭州全球投资峰会上说过，前八年中国的房子整体大幅上涨，八年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

话音刚落，台下哄笑一片。

那几年的楼市什么光景？

地王频出，摇号排长队，买到就是赚到。

这话落进耳朵里，跟段子差不多。

后来，这句话被简化成“房价如葱”四个字，一传就是好些年。

可有媒体指出，马云从来没说过这四个字。

他说的是“可能”，讲的是房子会褪去投机的外衣，回到居住的本分上，并不是说全国的房子都要跌成白菜价。

笔者先把丑话说在前头：这是九年前的旧话，拿来当把尺子可以，当成算命先生的签就过头了。

再翻翻他别的说法，态度也不是一路唱衰。

据公开报道梳理，2008年金融危机那阵，他在内部信里还劝年轻员工买房，借钱也要买大一点的。

到了2019年阿里集体婚礼上，他又提醒，三十年后，每对年轻人要养8个老人，还要管理5套房子。

两句话摆一块儿并不打架：该买的时候劝买，该防的时候提醒。

他盯的不是一天两天的涨跌，而是人口和持有成本。

人少了，房多了，物业费、维修费一样不少，房子慢慢就从香饽饽变成了负担。

这些话是否句句应验，各人心里有杆秤，笔者不替谁打包票。

旧话终究是旧话，要紧的是眼前这块阵地。

先瞧国家统计局10月中旬公布的9月份数据。

一线城市新建商品住宅价格环比涨了0.1%，涨幅与上月相同；二线城市由下降转为持平；三线城市还降了0.2%。

一线见了暖，二线站住了脚，三线还在发凉，三档城市，三种天气。

二手房这边更有意思。

一线城市二手房环比涨0.2%，涨幅比上月扩大；二手房价格环比上涨的城市有9个，比上月多了6个。

涨的地方不多，涨幅也小，可方向在变。

一二三线城市的同比降幅，也都在收窄。

不过，高兴还早了点。

二、三线城市二手房价格同比，还分别下降了4.5%和5.4%。

同一座城里，新房和二手房的脾气也不一样。

拿北京来说，9月新房价格环比降了0.2%，二手房却涨了0.1%。

可见这场仗没有统一战线，各打各的。

再看刚收官的10月。

经济参考报的报道说，重点15城二手住宅成交套数同比增长约20%，北京、上海二手房成交分别同比增长8.2%和34.7%。

同一篇报道也提到，新房市场仍处于调整阶段，市场回稳的基础还需巩固。

二手房热，新房冷。

这说明真想住的人在出手，只是出手更挑了，爱挑现成的、位置好的、价格已经调整到位的。

还有个新变量。

9月底，财政部出台购房贴息政策，重点支持面积不超过120平方米、总价不超过150万元的房源。

这等于给中小户型的刚需家庭递了一把梯子。

不过市场机构的判断还算冷静：贴息有助于降低购房成本，但整体仍延续筑底态势，二手房价格预计维持小幅下跌的波动。

意思很明白，成交在回暖，价格还没到起飞的时候。

指望买房一把翻身的，可以歇歇了。

这些变化不是凭空来的。

去年底的中央经济工作会议，把话说得很清楚：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式。

通俗点讲，就是不再大干快上，也不许大起大落。

一线城市打的是“小步快跑”。

去年底，北京放宽了非京籍家庭购房条件；今年4月底，深圳优化了限购和公积金贷款政策，广州提高了公积金贷款额度。

上海2月底出台“沪七条”，外地户籍一年社保，就能获得中心城区购房资格。

据贝壳研究院分析师统计，上半年，50个重点城市出台的稳楼市政策逾110条。

招数一个接一个，不是一锤子买卖，而是一点点松绑，一点点托底。

政策还有一路在“去库存”。

把存量商品房收过来，改成保障性住房，就是其中一招。

山东青岛城阳有个项目，用专项债加再贷款的办法，收购存量公寓改造成保障性租赁住房。

一位工作调动的先生在线签约，当场拿到房间密码，月租只要900元。

这事不大，意义不小。

它说明暂时不买房，不等于没处落脚，更不等于低人一等。

库存消化了，租房的人有了体面的住处，买房的人也少了一层市场压力，一举几得。

房子的“质”也在变。

官方报道里提到，“优供给”要引导新增住宅向高品质升级，房企也要从开发商转向运营商、服务商。

专家还判断，“小而美、小而精”的项目将成为市场热点。

以前是盖了就能卖，往后是好住才卖得动。

这对买房的人是好消息：选择多了，挑剔的底气也足了。

往大了说，“十五五”规划纲要提出“实现更高水平住有所居”。

住有所居，是让人人有地方住，没说人人都得买房。

买得起的买，暂时买不起的租，都是正当的过法。

有了这些背景，再回头看那场争论，就明白几分了。

此前有经济学家算过账，说房贷利率比租金回报率高出一截，账面上租比买划算。

也有研究机构的专家认为，一线和强二线的核心区域，供求渐趋平衡，二手房已有回暖苗头，三四线则要继续观望。

两种说法各有道理，只是站的位置不同。

做投资的盯收益，过日子的盯安稳。

拿投资的尺子量刚需，或者拿刚需的尺子量投资，难免鸡同鸭讲。

何况贴息政策一出，买房的成本又变了，旧账得重新翻一翻。

那么，今明两年不买房，到底算聪明还是糊涂？

笔者的看法是，关键不在买不买，而在为什么买。

先说刚需。

结婚要有个窝，孩子要上学，一家老小总得有个落脚的地方。

这类需求不是投机，是过日子，该买就买。

至于能不能抄到最低点，没人说得准。

连专家都猜不准的事，普通家庭犯不着押上全部家底去赌一个点位。

住进去，天天享受，这笔账就已经回本一部分了。

眼下贴息政策正好覆盖中小户型，有这类需求的家庭，不妨多算几笔账，比比位置，比比总价，比比月供，把优惠用足。

再说投资。

想靠买房发财的，笔者劝一句，掂量掂量。

供求关系换了模样，一套变两套，两套变三套，持有成本一年一年地滚。

多买几套，未必多赚，倒是先多了几份操心。

统计局的数据摆在那儿，三线城市的房价还在降，真要变现，没那么容易。

与其撒胡椒面，不如留一两套位置好、品质好的。

马云当年算的那笔“养五套房”的账，放在这里，不算危言耸听。

还有一点容易被忽略：买哪儿，比买不买更要紧。

人口流入、产业有支撑、配套跟得上的地方，房子的需求有底。

人口流出、产业空心的地方，房子再便宜，也可能买得进、卖不出。

9月份一线回暖、三线仍凉，说的就是这个理。

接着是量力而行。

房子是用来住的，不是用来勒脖子的。

月供别吃掉太大一块收入，手里留够应急的钱，遇事才不慌。

眼下条件不够，就先租着住，不丢人。

像青岛那样的保障性租赁住房，正在越来越多。

等攒够了底气，再从从容容地买，一样来得及。

最怕的是干等。

有人死盯着“最低点”，等到人人都喊买的时候，往往早错过了。

市场不会敲锣打鼓，通知谁该进场。

看准自家的需求和钱包，比盯着曲线图管用得多。

房子这东西，说白了就是个遮风挡雨的家。

涨跌是天气，过日子才是正事。

用兵讲究知己知彼，买房也是这个理。

清楚自家有多少粮草，看明白脚下是哪块阵地，该进则进，该守则守。

住得安稳，睡得踏实，这才算赢。