经济学家预言：5年后中国房价，很大可能是这样的，大家要有准备

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前阵子朋友圈又被马光远刷屏了。

他在2026网易经济学家年会上讲了20分钟，就一句话被截来截去：到2031年前后，少数核心城市的好房子会超过2021年高点，但全国约70%的城市，房价回不到当年水位。

谈到北上广深，他就四个字：没有悬念。

话一出来，网上立刻吵翻了天。一拨人截了"没有悬念"发朋友圈，说赶紧上车；另一拨人截了"70%回不去"，说又来忽悠接盘。吵了三天三夜，没人好好听他把后半句说完。

他原话还有后半段：未来只有20%的房子是真正的资产，剩下80%的功能就是住，别指望靠它赚钱。

今天就把这番话掰开揉碎，说说他凭什么敢说5年这个点，那20%到底长什么样，普通人又该怎么应对。

先说这个5年是怎么算出来的。

不是拍脑袋。国际清算银行追踪了全球57个经济体、190轮房地产下行周期，结论是：跌幅超过30%的深度调整，从见顶到回到前高，平均要9.6年。

这轮调整从2021年下半年算起，到现在正好5年。按9.6年的均值推回去，回到前高的时间点就是2030到2031年，跟他说的严丝合缝。

历史上也是这个节奏。美国2007年次贷危机后，全国房价跌了约30%，用了整整10年才回到前高，纽约、旧金山快一点，8年。香港1997年亚洲金融危机后房价打了对折，用了14年才修复。日本1991年泡沫破裂后，全国平均调整了30多年，但东京核心23区的优质住宅，2015年就回到了1991年的高点。

规律很清楚：每一轮深度调整之后，从来不是所有城市一起涨回去。核心城市核心资产的修复速度，比全国平均快2-3年；人口流出、没有产业的地方，可能永远回不去。

马光远不是瞎说，他只是把全球地产周期的普遍规律，套到了中国市场上。

那关键问题来了：他说的那20%能创新高的房子，到底是哪些？

很多人头一个反应是，那不就是北上广深嘛。错了。

不是一线城市所有房子都算20%，也不是二线城市所有房子都排除在外。核心看3个硬指标：产业、人口、区位。

有产业才有就业，有就业才吸引年轻人，年轻人来了才有真实需求。深圳为什么站得稳？因为有华为、腾讯、比亚迪，有高薪岗位，每年吸引几十万年轻人过去。据公开数据，2025年深圳新增常住人口25.9万，全国城市里居首。

人口是房价很直接的支撑。没人的地方，房子就是一堆钢筋水泥。

再说区位。同一个北京，西城金融街、海淀中关村的次新房，和延庆、密云远郊没配套的盘，完全是两个东西。地铁、学校、医院、商业配套齐不齐，离就业中心近不近，这些硬配套才是区位的底色。有配套的核心地段永远稀缺，没配套的远郊新区，饼画得再大也没人住。

把3个指标叠在一起，那20%就是：有高薪产业的核心城市、人口持续流入的板块、配套成熟产品过硬的次新房。说白了，就是真正有人住、有人抢、有真实需求托底的好房子。

剩下80%呢？不是说它们会大跌，而是投资属性退场，功能回归居住。人口流出的小县城、一二线城市远郊没配套的概念盘、品质差物业烂的老破小，调整完之后就横在那儿，每年跟着通胀微涨一点，别指望回到2021年那个炒作出来的高点。

听到这儿，有人开始慌了：70%的城市回不去，是不是楼市彻底完了？

真没必要慌。该修复的那部分，已经在路上了。

据国家统计局数据，一线城市二手房价格从今年3月到9月，连涨7个月没停过，上海9月环比涨0.5%，北京、广州、深圳都在涨。中指院10月百城新房均价17316元/平方米，环比涨0.18%，同比涨2.02%，环比同比双双转正。北京10月新房网签4753套，同比涨38%；上海二手房成交2.23万套，同比涨34%。

核心城市不是在等5年后才开始涨，是现在已经在涨了。

政策底也明牌了。2026年以来全国稳楼市政策累计近900次，降首付到15%，房贷利率到3.05%，10月起首套房贷中央再贴息1%，实际利率压到2%出头。这是有房贷以来成本偏低的区间，态度很明确：这个位置就是底，不会再往下掉。

对普通人说3句实在话。

刚需首套，在核心城市工作生活的，不用再死等一个根本不会出现的"大底"。利率低、首付低、还给贴息，底部已经磨得很结实，遇到户型楼层都满意、价格谈得拢的，可以认真谈。

改善换房的，现在是置换窗口。你要卖掉的老房子和你要买的核心区好房子，都在相对低位，卖一买一差价小、成本低，很多城市还能退个税。

想配置资产的，眼光收窄到人口流入、产业扎实的核心城市核心地段，只看配套成熟、品质过硬的次新。没有合适的标的，宁可拿着现金，也别乱买。

马光远这番话，既不是喊你赶紧冲，也不是劝你赶紧跑。他只是把未来5年的剧本摊开了：没有全面上涨，也没有全面下行，只有分化。

20%的核心资产慢慢修复创新高，80%的房子回归居住属性。

接受不了分化的人，要么慌慌张张贱卖了手里的房，要么头脑发热乱买了一套不该买的，两头都会吃亏。

5年后回头看，2026年这个大家格外犹豫、格外不敢出手的冬天，恰恰是很多人重新认识房子、重新选房子的起点。

房子是用来住的。好房子，永远有价值。

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