二手房大势已定？不出意外的话,明后年,二手房或将面临这3个结局

二手房市场真的已经"大势已定"了吗？明后年究竟会走向何方？

在给出答案之前，不妨先跳出碎片化的新闻和情绪事件，看看当下楼市真实的运行逻辑，再回头审视那三个可能的结局。

今年以来，关注房地产的人或许都有这样一种割裂感：打开手机，满屏都是"房价还没有到底""劝退接盘"的声音；可如果真的跑几趟中介、看几套房子，又会发现自己看中的那些好房子，价格似乎并没有太多松动，热门板块的优质房源依然坚挺。

一边是舆论场里的普遍悲观，一边是真实市场里的冷热分化，越看越让人拿不定主意。恰逢年中，上半年的成交、土拍等核心数据陆续出炉，本文尝试跳出碎片化的新闻和情绪事件，把当下楼市的状态和背后的逻辑好好梳理一遍：市场到底是什么状况？

房价到底了吗？普通人应该怎么判断？

冷热并存这一现象，对于房地产市场而言，从长期来看本身就是一种常态化的状态，因为房子面对的客户不同，属性也不同。从上世纪90年代末期房改至今，中国房地产走过了黄金20年，市场里其实并不缺房子，缺的是好房子。

而好房子在过去具备一定的金融属性，帮助一部分客户积累了大量财富，但自2021年起又面临了较大回撤，所以大家对市场的看法一定是割裂的。回顾2021年房地产见顶之后的变化，可以观察到几个有意思的过程：首先是城市缩圈、板块缩圈。

一开始是全市场都好，慢慢地只有一二线城市好，再后来只有一线城市好，再往后就只有上海和个别二线城市如杭州、成都还不错，最后就变成只有个别板块好；第二个趋势是普通的刚需刚改客户不再买房了，所有开发商新拿的地都是用来做豪宅。

这就意味着，在做土地测算时，需要判断当下的市场是否只剩下把房子当作储流动性工具、当作消费品来改善生活空间、不太考虑涨跌的这类客户。

加之在过去土地出让阶段，中国长期存在诸如"9070""150、170"这类对中小套面积的限制，导致市场上大面积的改善型房子非常稀缺，于是形成了一个供应窗口期，豪宅比较好卖、刚需一般般的情况便出现了。

然而，过去几年由于同行普遍涌入这一方向，如今又变成了改善型产品过剩，一个新的结构性阶段正在到来。新房这一端的分化非常明显：上海此前很多豪宅去化非常好，北京一些小户型房子去化效率也不错。

若从整个市场的需求视角来看，新房需求要加上二手房需求联动起来考察，才能看清真实的房产需求。今天一个很明显的现象是，二手房的需求明显好于新房，无论从量的数据还是价的数据来看都是如此。

这也是一个长期趋势，无论是国内还是对比一些海外国家和地区，二手房占比提升都是非常长期的方向。因为如今已经没有那么多新增的城镇化需求，也就不需要太多增量新房。

新房主要对应改善型需求，一般刚需更多由二手房来消化。今年二手房明显跑赢新房，这种分化在之后一段时间里可能会持续下去。

以上海为例，今年上半年二手房网签创下了五年同期新高，北京也是如此。这是否意味着市场已经热起来、复苏了？

毕于坤认为，这其实是一个非常正常的现象。一二线城市和三四五线城市的基本面存在区别：一二线城市对优秀人才有更强吸引力，产业结构也更为优质，反映到地产市场就会有更健康的发展；而三四五线城市更多处于偏转型的过程中，对人口的吸引力相对不足。

此外，很多三四五线城市还存在住房过剩问题，在过去20年地产大发展的时代里，这些城市留下了大量库存。这些库存流到现在，就会成为对当下需求的一种挤压。

随着时间的推移、库存慢慢去化后，三四五线城市的供需格局也会有明显的改善。从年初三月大家讨论"小阳春是不是来了"的时候起，其结构可能就有些问题。

从客户回访和跟踪来看，春天那一波新房的修复，更多是去年上海9月市场急跌之后被下注的客户重新入市而已，并不是新增出来的需求。新房层面不明显，但在二手房这一端确实出现了市场自发寻底的过程。

不同城市情况不同：三四线城市有时候不太明显，一二手结构变化主要是新房供应减少所致；除了个别年初监测到跌得特别多的三四线城市如徐州等开始回涨，其主要原因也是新房结构变化。

但在一线城市和核心二线城市，回涨的往往是政策没有针对性利好的低总价上车盘或普通改善——并非产品很好、价格昂贵的新房，而是产品平平但价格已经跌了很多的房子。

这种由过去几年自然下跌，或近两年新房好产品带来的"背刺"所致的二手房被动下跌，恰恰是市场自发调节的过程。这一信号非常重要，因为这些偏上车品质的二手房并不是政策刺激的重点，却企稳并放量了。

市场自发的调整才是真正的调整。真正的低总价二手房确实企稳并有所复苏，但新房仍呈结构性态势，整体仍处在分化趋势中。

从全国范围看，销售面积和房地产开发投资都下降了差不多两位数、百分之十几。这种全国范围的分化是暂时的还是长期趋势？

毕于坤认为，这可能是一个中期会一直延续的趋势。观察人口变化可以发现，一些一二线城市仍有人口流入，而大部分非省会的三四线城市人口仍处于净流出状态，这意味着这些城市的需求可能会一直处于平稳或偏下滑状态。

一二线城市天然拥有更好的基本面，房企对一二线城市拿地也更有信心。而过去四五年，房企基本已经退出三四线城市市场，对这些城市已不熟悉，也不敢相信这些城市能够进一步复苏。

一旦拿错地，去化率会出问题，利润率就会有很大损失。所以房企现在宁愿追求确定性，也不愿意去赌三四五线城市的复苏。

沿着这个逻辑，房企在一线城市拿地依然非常积极。六月份深圳曾以150亿成交一块地，刷新了当地住宅用地的单价历史纪录。

但与此同时，南京和苏州的地基本是底价成交。这种巨大的差距，与头部城市和边缘城市的市场分化密切相关。

除此之外，房企在经历了地产周期之后自身资产负债表比较脆弱，修复过程也尚未完成，因此难以承担投资失误的代价。对它们的商业模式而言，去化率是非常重要的指标——一旦拿错地、某个楼盘去化出问题，可能需要4到5个楼盘的正确投资来弥补。

这也是为什么如今大部分房企都集中在基本面非常好的城市拿地，去追求确定性而不是潜在的高利润。像南京、苏州、武汉、西安、杭州、成都这些城市，由于房价绝对值低，当时承接了一些从一线城市溢出的投资需求，带来普遍性的土地热。

但现在场内的企业以国资企业为主，它们的决策逻辑是确保安全、利润可以放松，且决策不能出错。开发商如今是"建基而作"——看到机会、看到确定性才干，没有必要做左侧交易，可以少赚钱，但不能输。

聊完上半年数据勾勒的整体楼市轮廓，接下来是更具体的实际问题：消费者最纠结的莫过于"怕买贵了，又怕错过了"。要判断所在城市的房价是否已经见底或接近底部区间、差不多可以出手，哪几个指标现在比较有用？

但地产行业非常宏大，需求和供给由许多因素共同决定，因此没有哪一个指标能够非常准确地预知楼市何时见底，也没有哪个指标具备很高的判断准确率。思考这个问题时，应当更多参考各类指标。

挂牌和成交的周期是一个比较重要的指标。目前在上海，租金回报率大约在1.7%到1.8%左右；如果看全国其他一线城市，可能会达到2.5%到3%左右，可能更加有吸引力。

租金回报率的高低可以指证房价的相对位置，但很难判断房价是否一定见底。如今大家买房更多是出于自住逻辑，而非资产回报逻辑，自住者并没有那么必要去在意房子的租金水平。

当这样的人越来越多时，租金回报率的效果也会慢慢减弱。所以它只能指证房价的高低相对位置，并不代表绝对底部或顶部。

此外，租金数据本身也存在质量问题：目前能获取的租金数据可能更多是那些比较好租的房子，比如上海陆家嘴、CBD附近；如果房子价值较高、户型较大，出租难度也在提升，租赁市场和买卖市场其实并不完全匹配，这需要引起关注。

未来10年，大家在选择二手房时，项目的物业管理好坏、会所运营情况一定会成为重大的溢价和差别。选好房子的另一个潜在原因是——大家会考虑将来卖掉时是否更保值。

从这个角度看，什么样的房子在未来5到10年会越来越值钱、什么样的可能越来越难卖？过去大家一般找一些"硬约束"，比如地段够不够好、有没有无可替代的学区。

而现在需要看的是——在所在板块内有没有被优先卖出的权利，说白了就是在板块内的相对站位能不能站到最前面。

房地产从来都不是一个流动性占优的资产，未来如果对资产弹性或回报的要求没那么高，至少要保障流动性，就要考虑在这个板块里是不是大家来这里买房时会优先考虑的项目。买房这件事，放在整个家庭或人生的财务规划里，到底应该扮演什么样的角色？

如果刚刚进入一个城市、事业刚起步、立足未稳，可能负担不起这样的资产价格波动；但如果考虑在一个城市扎根，那么确实可以考虑配置一定的财富，这也是非常合理的选择。即便如今大家觉得房价未来的预期并不明确，房子本身对家庭仍然有很高的价值。

这也是大多数中国家庭、中国人的想法。买什么样的房子，就是要买一个能够满足核心诉求的好房子。

说到底，就是要量力而行、有取有舍，知道自己想要的是什么，这样也不会因为买房决策而后悔，也不会因为房子买得过贵、负担过重而影响之后的生活。顺着上述专业视角回看眼下的二手房市场，那三个更为现实的结局也就更容易看清。

第一个结局是市值缩水尚未结束、价格调整仍在继续——不少城市二手房价格还在往下走，就连以前抗跌的一线城市也已比去年低了不少，前几年高价上车的业主中，有的房子市值已经比贷款还少，相当于成了"负资产"；

挂牌量虽有所回落，但总量依然偏高，购房者对收入预期和工作压力的担忧让需求上不来，价格自然难稳，尤其是前几年涨幅过猛的二线城市和一线非核心区域，泡沫仍在慢慢释放。

第二个结局是非核心房源降价也难脱手，二手房的变现窗口正在收窄——不少城市成交周期比以前长了很多，有的甚至要等上小半年，带看稀少、议价冷清；

远郊盘、老破小即便一降再降，仍如石沉大海，而核心城区次新三居、地铁口刚需两居、优质学区房则议价空间收得很紧，市场从"齐涨齐跌"走向"两极流通"，非核心房源想靠出租回血也越来越难。

第三个结局是"以租养贷"难以为继——各地租金涨幅疲软，老破小和远郊房源租金回报率极低，几百万的房子月租仅几千元，却要面对上万元的月供，多套投资房的业主更是压力陡增，房子从"赚钱资产"变成了"沉重负担"。

在这三重结局的背后，是购房逻辑的整体转向。看房人不再追问"以后能涨多少"，而更关心通勤、学校、户型是否实用；挑房时先看城市产业是否留得住人，再看板块配套与人口流向，最后才落到房子本身；

短期价格波动的重要性明显下降，"住着合适"取代了"买了就能增值"，房子的金融属性在退潮，居住属性愈发凸显。

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