文|九三

编辑|黄毅来了

十年前掏空家底抢房的人，个个笑看财富翻倍。

如今攥着存款观望楼市的普通人，整日左右为难。

一边中介天天吹风，说现在是抄底窗口期，再不入手彻底踏空。

一边两大商界大佬多年前警示楼市泡沫。

现在不买房，熬过五年；

我们到底会拍大腿后悔，还是暗自庆幸自己没踩大坑？

到底如今的楼市是抄底良机，还是隐形大坑？

五年后的答案，其实早已藏在时代趋势和大佬预判里。

全民疯狂抢房

提起十几年前的楼市，不少过来人心里五味杂陈。

2008年金融危机短暂打压楼市，仅仅一年行情彻底反转。

四万亿刺激落地，房贷打7折、首付最低两成。

货币宽松直接点燃全民购房热潮。

那时候所有人达成统一共识：

钱存银行贬值，炒股容易亏钱，做生意辛苦不赚钱。

只有房子，买了就涨，持有几年转手就能赚几十万，是实打实的硬通货。

在这种全民稳赚的认知加持下。

买房不再是单纯的安家需求，而是成了全民最稳妥的财富捷径。

楼市疯狂到什么地步？

现实场景随处可见。

温州炒房团带着巨额现金奔赴各大城市，一买就是整层、十几套房源。

热门楼盘开盘，老百姓自带被褥通宵排队摇号，就怕抢不到房源。

来源于凤凰网房产

前脚各地出台限购政策前夜，后脚民政局离婚窗口排起长龙。

不少夫妻选择假离婚分割房产。

只为降低首付、少交税费多囤一套房。

一套房源临时加价几十万；

依旧有人争先恐后接手，生怕错过上涨行情。

而在那时的大众认知里。

房子更是绑定了结婚、落户、子女教育、阶层跨越。

没房，年轻人很难谈婚论嫁；

没有学区房，孩子输在教育起跑线上。

所有人陷入一种极度恐慌的踏空焦虑。

不怕房价跌，就怕自己观望一段时间，房价又大涨，永远追不上。

所有人默认房价只涨不跌，任何小幅回调都是抄底良机。

手里只有一套自住房屋的中产，每天后悔当初没有多囤几套。

手握多套房产的投资者，不停加仓，坚信房产会永久增值。

可随着时代车轮滚滚向前。

短短十年，楼市风向发生180度大反转。

曾经人人抢房的狂热彻底消散；

现在老百姓面对楼市，生出完全不一样的纠结。

今昔楼市天差地别

和十几年前对比，当下楼市底层逻辑完全颠倒。

过去市场整体供不应求；

城镇化高速推进、棚改货币化持续释放购房需求。

如今全国楼市供求关系发生重大转变，结构性供大于求成为常态。

过去买房只需要担心踏空涨价，现在买房要提防无数看不见的风险。

首先房价预期彻底反转，再也没有全民看涨的氛围。

央行储户问卷数据显示，仅有不足一成居民预判房价会上涨。

超过两成普通人预判房价持续下行，绝大多数人不敢笃定买房保值。

而这种全民看空、避险观望的心态；

直接体现在了真实的楼市交易市场上。

2025年至2026年初，有市场机构统计显示：

二手房流动性大幅缩水，全国二手房挂牌量突破几百万套，挂牌半年很难成交。

房子不再是随时能变现的硬通货；

反而变成难以脱手的沉淀资产。

其次购房新增巨大兑付风险，这是早年市场从未出现的难题。

前些年房企高周转资金充足，几乎不存在烂尾、延期交付问题。

近几年多家房企债务暴雷，大量楼盘停工烂尾。

不少家庭一边按月偿还几千元房贷；

一边在外租房居住，两头花钱却拿不到房子。

毕生积蓄押进房产，最后落得钱房两空，这样的案例不在少数。

市场冷热对比更是一目了然。

过去售楼处人声鼎沸，通宵开盘抢房源；如今多数售楼处门可罗雀。

开发商常年打折、送车位、补贴物业费，主动让利依旧难以拉动成交。

过去全款加价抢房，现在购房者货比三家，反复观望不敢轻易下手。

市场行情的巨大落差；

也直接扭转了老百姓心中对于买房的心态与焦虑根源。

如今大家不再害怕踏空，而是恐惧踩坑。

手里有刚需，需要落户、结婚、孩子上学，不买房现实难题无法解决。

可一旦咬牙入手，又怕入手之后房价持续缩水，首付直接亏空。

不敢轻易去背负30年巨额房贷。

就担心未来失业、降薪，无力偿还月供，最后断供失去房产。

进退两难，是当下绝大多数老百姓面对楼市的真实心态。

眼看楼市风向大变，不少人迷茫找不到方向；

倒不妨看看两位商界大佬多年前对房产的判断。

两人出身不同、行业不同，但对房地产的看法高度契合。

如今回头看，句句戳中市场真相。

房产泡沫

作为深耕实业几十年的玻璃大王，曹德旺并不看好房产投资。

2016年接受媒体采访时，他直白道出楼市隐藏的隐患。

“老百姓总说买房保值，我劝大家别抱有幻想。有钱人每人手握好几套，真正需要住房的普通人没有购买力。以后多套房只能富人卖给富人，根本流通不了。”

“现在入手房产，拿到手就等于亏本，因为根本找不到接盘人。”

这番言论发布初期，不少网友嗤之以鼻。

大家觉得曹德旺一辈子做玻璃。

不懂房地产行业的门道，纯属外行指点江山。

可短短一年后，他不顾外界舆论；

再次接受央视财经采访，观点更加直白尖锐。

2017年央视财经论坛现场，曹德旺说出一番扎心大实话。

“建议所有人及早卖掉多余房产。我亲妹妹买了好几套房，我反复劝她出手她不听。以后多套房会卖不掉、租不出去，每年还要交物业费、维修费。最后只能给名下房子编号，一家人轮流去住。”

很多人当时只当随口感慨。

殊不知这番判断，是他亲身踩坑后总结出来的教训。

上世纪90年代，曹德旺就曾尝试开发福耀工业村配套住宅项目，试水房地产行业。

可一番经营下来，整个项目直接亏损3亿元。

这次惨痛经历让他彻底看清地产行业巨大波动风险。

从那以后，曹德旺立下规矩，终身不再涉足地产开发。

名下自始至终只保留一套自住房屋。

这才会让他多次在公开场合忍不住警示“炒房”要慎重。

曹德旺站在实业角度警示炒房风险；

李嘉诚则从资本市场、周期逻辑给出更贴合普通人的建议。

两人观点有异曲同工之妙。

相比于曹德旺直白尖锐地提醒，李嘉诚的表述更加客观现实。

他从不全盘否定自住购房，却反复警告投机囤房潜藏巨大风险。

2017年长实股东年会上，李嘉诚公开表态：

炒楼绝对不可取；

如果是自己长期自住，收入能够负担月供，当下买房并不算错。

通胀长期会消化高价；

单纯投机炒房风险极高，当前楼价处于历史高位，不适合短线炒作。

简单几句话，清晰区分自住刚需和房产投机两种完全不同的购房行为。

李嘉诚认可刚需安家的需求。

但坚决不支持普通人跟风囤房套利。

嘴上有清晰判断；

行动上李嘉诚更是早早布局，悄悄调整内地地产资产。

从2013年开始，长实集团持续出售内地大量核心商业、住宅物业。

广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心、上海世纪汇广场等优质项目先后转手。

这些操作不是一时兴起；

而是基于楼市周期做出的长期资产优化调整。

李嘉诚看得通透，房产价值永远绑定人口、产业、居民真实收入。

房价远远超出普通人承受能力时，市场回调只是时间问题。

一位实业大佬直言房产无投资价值；

一位地产大佬提前减持高位资产。

结合近几年全国楼市真实走势。

我们能清晰感受到，两人当年的预判正在一步步落地。

全民炒房时代彻底落幕

依托国家统计局多年连续官方数据。

能直观看清近几年全国房价完整变化轨迹。

2021 年，全国商品房销售总额、成交面积双双创下历史峰值。

这也是依靠棚改、宽松货币催生的全民炒房行情，走到终点的分水岭。

2022到2024年市场进入深度调整周期；

二手房价格连续三十多个月环比下跌。

新房依靠核心城市高端改善楼盘托举均价，普通刚需楼盘普遍打折促销。

商品房待售面积持续走高，整体市场从供不应求转为存量消化阶段。

而2025至2026年市场缓慢筑底；

仅少数核心城市小幅回暖，绝大多数城市房价持续承压。

支撑十几年房价疯涨的几大红利，如今已经全部消退。

城镇化高速扩张阶段结束，新增进城人口大幅减少。

人口总量进入负增长，年轻人持续外流，购房刚需逐年萎缩。

国家多年坚持“房住不炒”顶层定位，持续收紧炒房相关信贷、交易政策。

房子绑定的投机增值属性，被一点点剥离干净。

整体总结一句话：

房产普涨行情一去不复返，指望随便买一套房坐等升值套利。

这样的时代彻底结束了。

看清楼市大趋势，读懂曹德旺、李嘉诚多年前的警示。

最后再回到所有人最关心的核心问题。

2026年选择不买房，五年之后，我们到底会庆幸，还是满心后悔？

看清五年后的结局

其实不买房是庆幸还是后悔，没有统一标准答案。

完全要看你买房的初衷、所在城市，还有手里实打实的经济实力。

先说第一类，实打实的自住刚需。

有结婚落户、孩子上学、长期定居的硬性需求。

这种人，什么时候买房都不算错，不必过度瞻前顾后。

十几年前大家抢房，是怕越等越买不起。

现在不少刚需观望，又怕买完房价缩水，两头纠结。

但刚需买房，核心诉求从来不是赚差价，而是安家落脚。

只要长期在一座城市扎根，早晚要有一处稳定住处。

租房看似眼下省钱，长年累月的租金也是一笔不小的开销。

来回搬家折腾、子女入学受限、落户无门这些现实难题，绕不开躲不掉。

不必盯着短期涨跌反复内耗，房子是用来住的，不是拿来炒的。

再讲第二个原则，过日子要学会量入为出。

买房一定要卡在自己能承受的经济范围之内。

在预算以内，挑配套、地段、户型最好的那一套。

不将就、不凑活，日后住进去才不会满心遗憾。

千万别掏空老人养老积蓄，更不要四处借钱硬拉高杠杆上车。

一旦背上远超承受能力的房贷，生活质量直接大打折扣。

平日里不敢消费、不敢生病、不敢轻易换工作。

一点失业、降薪的风吹草动，就能压得一家人喘不过气。

手里留足应急存款，月供控制在家庭收入三成以内，才是稳妥的选择。

能力范围内选最优，不超前透支未来，住得安心，自然不会后悔。

最后要说的，就是抱着炒房致富心思的人。

真心建议趁早打消靠囤房赚大钱的念头，五年后大概率只剩后悔。

回看近几年全国楼市行情就能看得明明白白。

曾经全国普涨、闭眼套利的行情彻底消失。

市场进入极致分化，只有一线、强二线主城优质房源能稳住价格。

绝大多数三四线、县城、城市远郊房源，价格持续阴跌。

二手房挂牌量居高不下，一套房子挂牌大半年都等不到买家。

就算主动降价十几万，也很难顺利脱手。

过去一套房持有三五年，转手轻松赚几十万的好日子一去不返。

现在投资房产，首先要扛住长期下跌带来的资产缩水。

每年还要固定支出物业费、维修费，空置状态下没有一分钱收益。

国内房屋租售比常年偏低，租金远远覆盖不了房贷利息。

等于手里的房产年年都在隐性亏损。

更关键的是，如今房产流动性严重枯竭。

手里多套房产看着账面有资产，实则全是难以变现的沉淀库存。

真遇上急用钱的时候，只能大幅割肉降价抛售。

如果现在还加杠杆囤房投机，五年之后只会两头为难。

房价不涨反跌，房贷月月要还，房子卖不出去，资金彻底被套牢。

到那个时候，只会后悔当初看不清大势，执意跟风炒房。

结语

说到底，现在买房，两种人两种结局。

刚需量力安家，不必纠结短期涨跌；

投机囤房套利，终究赶不上时代变化。

曹德旺、李嘉诚多年前的提醒，放到 2026 年的当下，依旧句句实在。

房子回归居住属性，不盲从、不贪心、不硬撑，才是普通人买房最通透的活法。

大家可以在评论区聊聊，你是打算今年入手，还是选择再观望五年？

你所在城市房价是企稳回暖，还是持续降价？

部分参考资料来源：

国海证券股份有限公司、经济日报、中国基金报、国家统计局、