国家下场当房东！租售同权终于来了？有人暴富梦碎，有人省下百万

种种迹象表明，中国正在主动降低全民对于房地产市场的期待，尤其是手里还捏着房子的人，要做好心理准备了，你的房子很有可能要砸在手里了！

棚改2.0没来，来了一个《住房租赁条例》？

2025年7月14日“中央城市工作会议”召开七天以后由国务院突公布了《住房租赁条例》，并于9月15号正式施行，也就是说政府要开始规范住房租赁市场了。

一开始大众没当回事儿，想想房价都这个鬼样子了，谁还有心思关心租房那点事儿呢？

但奈何是“国务院”签发的，分量就格外不一样了，仔细读了一遍才发现这条例细思极恐、大有深意，估计不少人暴富梦碎，相反有的人能省下百万。

从字面上看，住房租赁条例就是规范租赁市场的，要这么理解，对也不对。

因为表面上看条例就是干这个用的，但它不只是租房新规，它更像是一盏信号灯，告诉所有人：“中国房地产市场要换个玩法了。”

话不多说，咱们直接上条例：条例第七条规定了不允许厨房、卫生间、阳台这些非居住空间单独出租，打击改造鸽子笼的群租乱象。

第九条规定不允许房东私自进入租客的房间，第12条又规定不允许房东暴力非法腾房，第19条规定针对二房东设立监管账户。

于是各种二房东、黑中介过去靠“群租”、“改造鸽子笼”扩大收益的乱象将不复存在，要我说这种“暴富梦”碎的真是大快人心。

但以上还不是真正的重点，再来看条例第5条，其中开宗明义规定，鼓励居民和企业将自有房源以及闲置的商办用房用于租赁，多渠道增加供给并推动“租购同权”、“租售同权”。

具体怎么鼓励呢？条例没说，直接发奖金这恐怕够呛，鼓励这个事儿也可能是负向的。

比如开始征收房产税，这样可能你就想将手里的空置房出租，赚取租金对冲一下。

那么国家煞费苦心的让手里有闲置房的人出租房子是为什么呢？

其中有两个目的，第一个目的显而易见，第二个目的能决定中国房地产的前途命运。

首先第一个目的就是收税，严格来说，无论是企业还是个人亦或者二房东，只要出租房产就得交税。

以前你不主动交，谁也没办法，但是以后这就不可能了，因为条例的部分内容就是为了收税堵漏洞的。

条例第8条规定了租赁合同必须实名备案，第30条又规定了备案要求和民政、教育、税务等等机构共享。

注意这个“跟税务共享”，意思就是说再也无法逃税，包括个税、增值税、城市建设费等等。

有人说我跟租客商量好了不备案行不行呢？不行。

因为条例第13条规定了租房达到一定年限可以享受基本公共服务，就是租售同权，最主要的就是要实行“划片入学”了，不备案就享受不了这些服务。

条例还规定租户可以单方面自行备案，不备案的将面临最高10万元的处罚，那就有大聪明想：我跟租客商量好了，低价备案少交点税行不行呢？答案依然是不行。

因为条例第20条规定，地方政府要设置租金的监测机构，定期出台租房指导价格，类似于房产买卖的“过户评估价”，租金不能低于指导价。

那既然如此，大不了我把这些成本转嫁给租户，我直接涨房租行不行呢？

可以试试看会有什么后果，地方政府收储开发商已建未售的商品房，以及居民以旧换新的二手房，用作保障性租赁住房，这是福利性质的民生兜底，也就是国家要下场当“房东”了。

这些“保障性租赁住房”的租金一般是同区域商品住房租金的70%到50%，那这个规模大不大呢？非常大。

2024年5月，央行有3000亿保障性住房再贷款，支持地方国企收购这些存量商品房。

今年3月份政府工作报告会议当中又推出了4.4万亿的地方政府专项债券，它的重要用途之一也是用于收储存量商品房。

再加上这个条例鼓励居民把空置的房子拿出来出租对冲房产税，那出租房的供应量变大了，还能涨得动租金吗？

据一位杭州的房地产从业者透露，从6月份听到风声开始，杭州地区的租房价格普遍都下调了300至500元。

回到主线，过去房地产行业蓬勃发展，地方政府依靠土地出让金收入“赚的”盆满钵满，但现在这条老路显然是走不通了，地方政府需要新的收入来源，这个住房租赁条例就是“排头兵”和“铺路石”。

那为什么说条例的出台决定着中国房地产的前途命运呢？

因为地方财政的战略转型意味着政府层面明确了未来要摆脱土地财政了，摆脱房地产的捆绑了。

7月15号的中央城市工作会议也明确指出了“我国城市化快速扩张期正式宣告结束，未来是深度运营内涵式发展”。

这主要包括三方面的目的：

第一就是要通过充足低价、优质有保障而且租售同权的租赁住房市场，降低城市的生活成本和进城的门槛来进行下半场的城镇化，刺激农村剩余人口和年轻人进城，增加就业，增加税基。

第二就是促进地方财政转型，打造一个以公租房、保障房、租赁住房为主体的国有房产的庞大的资产包，为地方政府提供一个长期稳定并且有可持续性的财政收入来替代土地财政。

第三就是通过租赁住房，降低住房支出比例，动摇买房信仰，释放消费力、购买力和年轻人的创造力，打造内循环、消费型社会，促进经济回暖和可持续的未来发展。

不买房对于当下的年轻人来说最少会减轻“百万”级别的财务负担，这也就是说为什么有的人可以省下百万。

那最后一个问题来了，出租房大规模入市会不会冲击商品房市场，让原本就缩水的房价雪上加霜呢？

需求被租赁住房分流，加上低价供给增加，必然会冲击现有市场，但这只是表面现象，往深一层想，住房双轨制其实对市场是一次里程碑式的分割。

保障性住房是为民生兜底，由政府定价，商品房服务改善性需求，由市场定价，这就好比地铁、公交线路越来越多，但私家车也不是没人买。

那有人就会问了，“保障性住房”、“出租性住房”市场扩增，会对自己居住的“改善性商品住房”造成冲击吗？答案是，不会。

因为保障房申请有严格的“低收入门槛”限制，而出租房服务的是买不起房或者现在不打算买房的人，这两类房产的扩增，冲击的是刚需地段的此两类房产。

如果说你的房子是核心地段的“商品性住房”，那这种优质资产完全没有必要担心会受到“保障房”、“出租房”的冲击。

甚至这种隔离的出现并且形成共识以后，会对你的改善性“商品房”形成一种天然保护机制，让商品房的价格和刚需市场完全的进行隔离。

如果说现在要买房，在这种价值重构的关口，一定要顺应趋势，不要站错队，不要买错房。

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参考链接：

中国经济周刊 2025-07-30 《《住房租赁条例》剑指租房乱象》

中国青年网 2025-07-29 《自如等住房租赁企业响应《住房租赁条例》共建品质居住新生态》

中国政府网 2025-07-16 《中华人民共和国国务院令》