地产新动向？黄奇帆再次预言，今年已经被说中，明年大概率也正确

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原重庆市市长黄奇帆再次预测了未来的房地产，没想到今年逐渐平稳的房地产走势正如他所料。

到了明年很大可能还是按着他所说的走，只不过这次的房地产走势可能不会那么简单。

中国未来的房地产形势是怎么样的，黄奇帆又预测了什么？

黄奇帆还给出了一串惊人的数字，把中国房地产这疯狂的30年描绘得淋漓尽致。

1990年是中国房地产的起步阶段，新建房地产面积约为1000万平方米。

2000年房地产市场化加速，较1990年增长10倍，商品房年新建面积达到了1亿平方米。

2010年在土地财政的驱动下迎来了爆发增长，新增房面积跃至10亿平方米，再次翻了10倍。

而到了2017年，新建住房面积从10亿平方米给飙升到了17亿立方米，这也成为了中国房地产最后的疯狂阶段。

就在和如此疯狂之下，中国新建房的面积几乎占到了全世界的一半之多，有人就对此提出疑问，中国人口那么多，多建点房也正常吧。

可是要知道在2017年，中国全国的人均住房使用面积约为36平方米左右，而美国的人均住房使用面积已经达到了67平方米。

在数据上来说，中国已经达到了顶峰，可以这样说，布满高楼的中国，和独栋带花园的美国建筑数据上已经达到了一致。

可以看得出中国的居住环境是十分紧张的，因为不免有不少的房子掌握在有资和金钱的人们手中。

而且不管是农村的自建房也好，城市所建的小高层也好，很多时候都是楼挨楼的局面，也就是住房密度大。

密度大最直观的影响就是人均的“有效活动空间”被压缩，再加上资源的偏移，对于普通人来说并不是很友好。

如果想要真正了解并且“诊治”中国房地产，那么就必须根据本国的国情和具体情况来讨论，许多人打着借鉴历史的幌子。

老是拿2007到2009年的美国的次贷危机，还有20世纪80年代至90年代初的日本房地产泡沫说事。

其实这只有一小部分的参考价值，毕竟国情不一样历史也不会走相同的轨迹，黄奇帆看来职这些看法都找错了方向。

黄奇帆认为中国有许多房子并没有人居住，而这些房子往往成为部分人的投资，或可以说成是他们像货币一样的资产。

黄奇帆就表明了自己的看法，他觉得中国的地产泡沫已经达到了极限，并且2017之后就是一个关键节点。

在2017年以后中国房地产逐渐趋于平稳，并且从2024年开始中国的房价也会不断地向下跌，他觉得这就需要政府的助力。

果然如黄奇帆所料，就拿2024年的房价来说，2024年的房价跟2020年相比，跌了大约40%左右，每个地方不同，但是总的来说差不多这么多。

他认为政府可以回收那些破产的楼盘，然后通过公租房的形式来回本，这样可以得上是一举两得的事情。

其实随着时间的发展，公租房的面积可以越来越大，并且增加保障房的比例，这样做的结果就是整个社会的负债率就能跟着降低。

毕竟之前人们很少是全额买房，如果兴建公租房和保障房的话，也是一种利民的好政策。

这次1月份的中国金融四十人论坛上，黄奇帆也发表出了他新一轮的预测，他称目前的中国房地产出现了严重的调整，此次调整是这20年来最严重的。

他还称今年房地产会逐渐止跌然后趋于稳定，这也是未来房展的一个起点所在。

中国房地产泡沫跟别的国家不同，不是金融衍生品和汇率的事情，就因为两个字“杠杆”。

不同于美国的次贷危机，咱们国家买房是要给首付的，没有说不给首付就能住的，所以说中国不会像美国和日本一样全面崩盘。

日本的地产泡沫在1990年破碎时，房子成片成片的没人接盘，而中国随着老龄化和经济的发展，越来越有钱人会把地产当成一个投资，把房子慢慢售出。

黄奇帆就一下子点明中国房地产两大“病灶”，分别是库存太多和杠杆太大，这就造成了此前房地产的爆雷和失衡。

这个过程中，参与地产建设的多方面都不讨好，只要是开发商现金流断了，不管是银行也好还是供应商也好，都将会面临毁灭性的打击。

在过去的几十年中，地产开发用到这种高杠杆是屡见不鲜，中国的头部房企过去杠杆率普遍超过80%，而像美国霍顿和莱纳等开发商，杠杆率才50%到60%。

显而易见这些头部企业如果出现问题，会给银行和供应商造成多大的打击，这些企业靠着自己的名号，用银行和施工方的钱来建房子，上演了一手“空手套白狼”。

恒大的爆雷后引起一系列地产商出现问题，“国家队”亲自下场来对房地产进行“手术”，这也是黄奇帆一直所推崇的方案。

国家显示通过远低于市场价的价格，从这些遇到困难的开放商手中收购房子来改造成公租房。

这种方式可谓“一石三鸟”，第一点就是可以给开放商“续命”，这也是对市场的拯救，抓准时机进行产业结构的重塑。

第二点就是这些公租房可以解决很多城市问题，是一个利民的好举措，解决年轻人的住房问题，同时把5%的国家保障房比例，向着20%到25%迈进。

第三点就是为国家提供源源不断的资金支持，公租房用能打造成一个信托资金在市场发行，用来减低投资风险。

这些基金的收益比银行的存款利率高，加上有国家的背书，老百姓们当然就十分乐意用这种方式进行理财。

既让老百姓的闲钱有地方放了，又让国家回笼这些因为公租房而投入的大量资金。

所以说这个方法黄奇帆是十分推崇的，加上中国房地产这场风暴不是瞬时的，而是漫长隐患下的弊病。

只能国家对此进行干预，虽然过程可能有些艰辛，但是在宏大的国家力量面前，这些问题也会被逐个解决。

相信房地产能够逐渐稳定，让老百姓们都住得上房，毕竟房子是拿来住的，而不是来“炒”的。

信息来源：

中国新闻周刊：关于房地产的猜想可以告一段落了

红星新闻：黄奇帆：拐点过后，是房产商良性循环的开始

中国经济周刊：黄奇帆万字长文预测房地产下一步