专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，提前做好2个准备

谢逸枫是中国城市房地产研究院院长，早年还担任过亚太城市房地产研究院院长。

他从2009年前后就开始专注楼市数据和政策研究，靠供需关系、土地供应、信贷环境和宏观经济这些实打实的指标建模判断房价走向。

到2026年1月，他已经连续17年预测全国房价走势基本吻合官方后续数据，被很多人叫作房价预测领域的常客。

2025年他判断房价不会出现20%到25%那样的大跌。

实际国家统计局1月19日发布的2025年全年数据也印证了这一点：全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6%，平均价格跌幅控制在个位数区间，没有出现极端下滑。

进入2026年3月，谢逸枫再次公开分析当前市场。

他指出，2025年房地产市场整体处在调整筑底阶段，政策持续发力后，一线和部分强二线城市核心区域成交有所回暖，二手房以价换量态势明显，但三四线城市库存压力仍然较大，整体房价分化格局越来越清晰。

国家统计局2024年数据已经显示，百城二手住宅价格累计下跌7.26%，新建住宅价格则因改善型楼盘入市带动结构性上涨2.68%。

2025年1到11月，70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅虽然有所扩大，但环比跌幅在部分月份收窄，核心城市止跌信号逐步显现。

谢逸枫认为，这种分化不是短期现象，而是供需关系、城市能级和政策落地效果共同作用的结果。

普通人最关心的还是自家钱包，买房还是等等看，心里多少有些纠结，毕竟过去几年市场波动让不少家庭的资产配置计划被打乱。

他特别提到，2026年房价大概率进入止跌阶段，整体跌幅继续控制在个位数以内，不会再现大起大落。

一线城市和强二线核心地段保值能力相对突出，三四线普通房源去化仍需时间，开发商促销动作会更多。

政策仍是关键变量，限购优化、首付调整、收储和以旧换新等措施落地后，成交量会有直接反应，但市场预期已经从过去普涨转向理性观望。

2025年全年销售面积和销售额双降的现实，让大家对短期暴涨的幻想基本破灭，转而更在意实际居住需求和长期保值。

谢逸枫的判断基于过去17年的数据积累，他每次预测都把政策风向、库存去化周期和居民收入预期这些因素放在第一位，而不是简单看单一指标。

回顾2025年实际走势，更能看出他预测的稳健性。

上半年市场出现季节性回落，一季度新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5%，但政策窗口期成交有所修复。

下半年二季度起销售转弱，7到8月平淡，9月后部分核心城市政策优化带动修复，全年整体仍处调整通道。新房价格因优质改善项目支撑保持相对平稳，二手房则延续以价换量，累计跌幅比2024年略有收窄。

国家统计局12月数据进一步显示，房地产开发景气指数在91左右，待售面积小幅增长但去化压力可控。这些数字和谢逸枫2024年底到2025年初的分析基本对得上，他当时就说2025年难现触底反弹，但调整会逐步趋缓，不会失控。

市场分化已经成为2025到2026年最明显的特征。一线城市核心区域购买力支撑下，部分高端楼盘去化较好，价格环比基本持平或微涨。

二三线强市改善需求还能托底，新房供应节奏稳定，三四线城市普通小区挂牌时间拉长，价格压力更大。

2025年1到8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，新建住宅价格累计上涨1.54%，城市之间、产品之间的差距拉大。

谢逸枫强调，买房不能全国一刀切，得看所在城市实际供需、配套和自身资金实力。

很多人去年还在观望，现在发现政策落地后部分城市成交回暖，但整体信心恢复需要时间，普通家庭更愿意根据真实居住需要做决定，而不是追涨杀跌。

政策影响贯穿始终。2025年中央多次强调稳楼市，地方一城一策落地，首付比例优化、房贷利率下调、城中村改造和收储政策推进，直接带动核心城市成交量阶段性改善。但政策效应也有衰减期，9月后部分城市市场平淡，说明持续发力才能巩固止跌态势。

谢逸枫多次在分析中指出，普通人左右不了大势，但可以盯紧政策消息和本地市场数据，避免踩到去化慢的区域或者产品。

2025年土地市场延续缩量，核心城市优质地块竞争仍激烈，三四线流拍较多，这也预示2026年供应端会更聚焦高能级城市，普通人选房时对地段和配套的要求只会更高。

提前做好两个准备，比盲目跟风重要得多。第一，资金安排要留有余地。

市场还在调整，工作和家庭开支随时可能有变化，手头现金缓冲能让人在政策窗口或者价格合适时从容出手，不至于把所有资源都压进去导致被动。

2025年销售数据下滑的背景下，不少家庭选择先观察，留足应急资金后心态反而更稳。

第二，政策和本地市场信息要跟紧。房贷利率怎么走，限购限售有没有新调整，所在城市库存去化周期和成交趋势，都需要持续关注。

谢逸枫自己就是靠这些实打实的数据说话，2025年他的判断再次和官方数据吻合，让很多参考过的人避免了不必要的焦虑。

2025年全年房地产开发投资下降17.2%，新开工面积和竣工面积双双回落，房企到位资金也同比下滑，这些都说明市场正朝着更健康的供需平衡方向调整。

居民收入预期和信心恢复还需要时间，但政策持续托底的信号明确。

谢逸枫的17年预测记录，让人看到数据说话的可靠性，而不是靠情绪或者单一事件下结论。

普通人面对2026年走势，心里踏实一些的关键在于根据自身情况做选择：自住需求明确的，可以在核心区域挑合适的产品；还在观望的，就把政策和资金准备好，慢慢看市场变化。

楼市走到今天，大家的心态已经和前几年不一样。过去总觉得买了就涨，现在更看重实际价值和长期居住舒适度。

谢逸枫的分析把复杂数据转化成普通人能听懂的判断，核心就是提醒大家，房价走势有规律可循，政策和分化是主线，提前准备好资金缓冲和信息跟踪这两件事，就能少些被动，多些主动。