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编辑：L

“在仅仅一代人的时间里，从拆迁暴富、无偿受益，到要自己花钱改造住房，转变认知非常难。”

这句话出自广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。

他说的是原拆原建这件事真正的难点——不在政策，不在技术，在人心。

2026年9月18日，住建部总工程师李晓龙在国新办发布会上明确。

对D级危房等经鉴定需拆除的，必须拆除重建，地方已形成一批可借鉴的范例，结构、功能全面升级，旧房直接变新房。

8月发布的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》也已将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入正式文件。

政策方向确定了，但真到了你家那栋楼要拆的时候，有几道关必须先过。

邻居点头，楼上楼下，心思不一样

原拆原建和过去的拆迁，最根本的区别在于：谁是发起人。

过去拆迁是政府主导，公告贴出来，你等着签字领钱就行。原拆原建是业主自己做实施主体，政府负责引导和审批。

根据《民法典》第二百七十八条。

改建、重建建筑物需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

这是法定底线。各地在实际操作中往往更严。

启动原拆原建的一个硬性门槛是业主同意率达到90%以上，有的地方甚至要求100%。

为什么门槛这么高？因为每一户的情况不一样。

有人经济困难，一时拿不出钱；有人已经搬走，不愿再掏钱；有人想等政府拆迁，得一笔拆迁款。

长沙雨花区湘农桥社区9栋的居民周伟在推动原拆原建时，挨家挨户劝邻居算四笔账——长远账、成本账、安全账、情感账。“

老楼成了危房。墙皮掉落，砸到人怎么办？”

面对经济困难的邻居，他说：“办法总比困难多”。

北京丰台区开阳里三区19号楼的居民自发奔走了十多年，找过物业、跑过街道、去过市政府反映情况。

最终通过党建引领攻坚，实现了改建意向100%同意。

这一关最难的不是法律程序，是人心齐不齐。一栋楼里几十户人家，只要有几户坚决不同意，项目就推不动。

真金白银，钱怎么分，账怎么算

同意率过了，接下来是钱的问题。这是原拆原建最难的一关。

根据易居研究院对全国22个原拆原建项目的分析。

居民出资占比平均约35%，政府出资占比约43%。

社会资本出资占比约22%，整体呈现“政府主导、居民分担、社会资本补充”的格局。

但具体到单个项目，差异极大，有的项目居民出资比例高达100%，有的则几乎全部由政府兜底。

几个案例可以直观感受一下这笔账。

北京西城区三里河一区28号楼，总成本每平方米11815元，政府补贴5786元、约40%，居民承担6029元、约60%。

一套60平方米的房子，户均出资约36万元。

杭州浙工新村，总费用约5.3亿元，居民自筹约4.7亿元，每户出资在10万到100万元之间。

广州花都区集群街2号楼，24户人家自筹800万元完成改造。

2025年1月交房交证，房屋增值1.6倍，入选住建部可复制经验清单。

钱的压力不只是出资额，还有过渡期的花销。楼拆了之后，这段时间住哪里、怎么安置，每个家庭都要自己想办法。

针对“先还贷才能拆”这个死结，北京推出了首例“个人住房改建贷款”和存量贷款“带押改建”。

原房贷不用结清，直接转成新房贷，打通了融资堵点。

此外，公积金的使用范围也在拓宽。

新修订的《住房公积金管理条例》9月20日正式实施，提取情形从6种增加到9种，装修住房、支付物业费都可以提取。

哈尔滨等地还出台了免收土地出让金、免收基础设施配套费、免收人防工程易地建设费等政策。

把建设环节的费用成本降下来。

审批跑腿，流程多，但不是没路走

业主自己组织原拆原建。

绕不开立项、用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可、消防验收、不动产登记等一系列审批手续。

这些流程专业性强，单靠居民自己确实费劲。

但目前各地的政策环境正在变好。

某省明确以小区或楼栋为单位，由业主向相关部门提出申请，经市或县政府同意后进行拆除重建。

对于受客观历史条件限制、满足现行标准确有困难的项目。

在保障公共利益的前提下，日照标准、建筑间距、绿地率等指标可按不低于现状水平控制。

在不增加户数、满足消防和安全的前提下，允许优化户型、增加不超过原建筑总面积20%的计容面积。

长沙的经验也值得参照。

湘农桥社区9栋在推进过程中，通过“四原”原则拆除重建，市、区两级财政按原产权面积适当给予奖补。

审批这关的核心逻辑是：你不需要一个人扛。街道、社区、住建部门都会参与协调。

多地采取的是联合审批、一站式服务的模式。

北京三里河项目实现了“拿地即开工、交房即交证”，从搬出旧居到拿到新房本仅用了5个多月。

如果你住在2000年以前建成的老楼里，尤其是已经被鉴定为C级或D级危房的，你需要做几件事。

搞清楚你所在城市有没有出台原拆原建的配套细则。

2026年以来，新乡、哈尔滨等城市已经出台了专项指导意见，明确了申请条件、审批流程、资金支持和费用减免政策。

长沙、广州、北京等地已有落地案例。

尽早和邻居沟通。同意率是第一道硬门槛。越早了解每户的想法，越早摸清楚可能的阻力点。

广州花都区集群街2号楼的推动者就是先摸清了24户人家的意愿，才启动正式程序。

算清楚自己能承受的出资额度。根据已有的项目数据，每平方米居民出资在4000到6000元左右是比较常见的区间。

一套50到60平方米的房子，出资大概在20万到36万之间。这个数字需要提前做好财务准备。

原拆原建不是拆迁，它改变的是房子的物理形态，但不变的是你的产权和社区关系。

过去的拆迁，你拿钱走人，换一个地方重新开始。

原拆原建，你花一笔钱，在原地住上新房，邻居还是那些邻居，地段还是那个地段。

两种模式各有各的道理，关键是你得知道自己面对的是哪一种。

如果你家的老楼被鉴定为D级危房，需要你自己掏二三十万拆了重建，但建成后住在原址、面积不变、结构功能全面升级，你愿意吗？你觉得这三关里，哪一关最难？评论区聊聊你的看法。

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