刚刚公布，房价开始涨了

作 者：柯 谈

众所周知，从去年下半年开始，全国房价又经历了一波显著下跌，甚至去年8-9月北京上海深圳出政策限购放松，下跌趋势都没有止住。

不过，从去年年底开始，仿佛房价跌到位了，成交量开始自然回暖，大量低总价房子成交，翘尾严重，其中，代表城市就是上海、杭州、成都等。

2月份过年，成交不行，但是3月开始，小阳春势头特别猛。

比如，上海上周3月9-15日二手房网签量7233套，创造了2022年至今二手房成交量的最高周成交记录，周末（14-15日）两天成交了2862套，创下5年的新高。按照此热度下去，3月成交量极有可能突破3万套，重回2021年。

周六晚上，我还发了个朋友圈，因为当天上海二手房成交火爆，网签系统多次崩溃，最终周六一天成交1472套。

北京也一样。截至2026年3月13日，北京二手房网签量6848套，环比大涨50.3%，同比去年小阳春上涨29%，预计3月有望冲击2万套，超过去年3月峰值19233套的水平。

就在刚刚，国家统计局发布了70城2月份房价数据：

数据显示，时隔一年，北京上海二手房价再次上涨。北京环比上涨0.3%，上海环比上涨0.2%，并且是全国唯二上涨的城市。

上海二手房价上一次环比上涨是去年2025年3月，环比上涨0.4%；北京二手房价上一次环比上涨也是2025年3月，环比上涨0.5%。

既然2月北京上海房价涨了，那么当下如此火爆的3月份，二手房价继续上涨，是毋庸置疑了。

可惜的是，广州和深圳还在下跌。

接下来，我重点说两个问题：

一、我从去年底就开始说，目前全国楼市的领头羊就是上海。上海无论是新房二手房成交量都是全国最大的，豪宅成交量更是碾压其他所有城市之和。而且，从去年底的无政策自然回暖行情来看，上海的走势已经完全领先其他各城市。

只要上海能稳住，一线城市才有可能稳住，其他二三线才有希望止跌。

广州深圳已经彻底失去了参考价值和意义。

其次，杭州、成都也可以作为重要参考指标。

二、今年这轮金三四银的小阳春，会比去年更火，但是，5月份之后，房价继续下行的可能性并非没有。不过，我认为今年的整体行情应该比去年强。

因为，从目前上海成交的数据结构分析来看，目前上海二手房200万以下成交占比已经超过50%，300万以下占比超过70%。这个比例比去年提高了至少20%。而且从去年底到现在，大量成交的都是超低总价刚需房，也就是100万、200万、300万的小户型，包括市中心老破小和郊区小户型。

这表明，上海房价已经逐步跌到位了，纯刚需自住客已经开始大量进场买房了。

对价格极度敏感的刚需客大量进场，说明他们已经基本认可了现在的房价。

2月份的房价上涨，其实就是刚需房的价格上涨。我从多个中介朋友处了解到，去年底成交的都是性价比最高的最便宜的房子，剩下的价格高的年后也开始大量卖掉，所以，整体房价开始上涨。

但是目前中高端楼盘还是比较冷静，置换链条还是没有彻底打通，这个需要时间，钱从底层向上流动需要过程，需要信心。

用一句话概括就是：现在是刚需的小阳春！