暖风吹，给购房者的三个建议 | 房叔好房037

这是我们连续第三篇写小阳春的推文了。

以下是我们的前面两篇推文，可打开链接回顾：

3.10推文《爆了？！三月惊雷，小阳春如期发生》

3.11推文《窗口期来了！》

比起感叹“暖风来了”，更值得琢磨的是另一件事：风往哪边吹，购房者该怎么办？

先看清这波回暖的本质。

我们之前的推文也有提到，撑起近期成交半边天的，是总价200万以内的刚需房源，集中在三墩、星桥、南卧这些地方。这说明什么？说明真正的购买力在下沉市场，而不是那些被反复翻炒的千万豪宅。

与此同时，房东这边出现了明显分化。申花、奥体这些核心板块的次新房房东，心态硬气了不少，议价空间在收窄。而那些手上握着“老破小”或者远郊房源的房东，依旧在以价换量，想着趁这波行情赶紧出货。

这就给了我们第一个判断：如果你手里持有的是普通资产，没有核心地段、没有优质产品力、没有稀缺属性，那么现在就是一个难得的出货窗口期。

为什么是卖房的窗口期？因为市场的热度是脉冲式的。刚需进场接盘，不代表他们会一直进场。等到这波积压的需求释放完毕，那些“啥也不占”的房子，可能又要回到漫长的等待中。

趁着暖风，把该出的货出了。别想着卖在最高点，能卖在“不后悔”的点位，就已经赢了。

再说买方。

如果你现在拿着钱准备进场，我的建议就两句话：二手房慎入，新房可看。

先说二手房。这波回暖里，砍价依然凶猛，有人照着挂牌价的8折去砍，而且真能砍下来。这说明什么？说明二手房的底还没完全探明。

除非是核心区的优质次新，且价格确实跌透了，否则现在冲进二手房市场，很容易成为“接盘侠”。别被带看量的数字吓到，带看多不等于价格稳。

再看新房，情况不太一样。

政策端在陆续出手。3月6日，余杭区发布新政：全区买新房，每套补贴5万。钱虽然不多，但表明了政府的态度，保利天奕在政策后的短短5个小时，来访超200组、成交超15套，这事甚至惊动了央视。

产品端也有惊喜。下沙的兴耀沐芳洲，年初五复工当日成交4套，3月初楼王加推，登记第一天就超房源两倍，上周六来访超200组，3月10日紧急加推第二张预售证。

沐芳洲现象说明，哪怕不在一级核心区，只要房子做得够好，照样能等来自己的小阳春。

核心区更不用说。奥体的保利天珺最近卖得挺火，即将加推的房源已经出现多人抢一套的盛况。天珺往南，宸云、丽香庭流速也不错。市场情绪就像多米诺骨牌，一旦有人果断下手，后面的人就不再观望。

除了新房、二手房市场，还有一个信号值得注意。这些之前推文里我们也提到过：今年一季度，杭州只供应了三宗涉宅用地，去年同期是32宗。

主动缩量，把好地留在核心区，这是政府在用供应端托住价格底线。而土拍市场也给出了回应：3月6日城东新城地块，109轮竞价，保利发展以51.08%溢价率拿下；3月10日钱江世纪城低密地，23轮竞价，还是保利发展拿下。央企5天砸下近50亿，实力确实强。

所以，接下来的新房市场，分三层看：

1.顶豪与核心区次新：开发商在用钱投票。

2.政策或产品力加持的板块：给足诚意，刚需会进场，但热度是脉冲式的。

3.啥也不占的边缘盘：只有一个字，熬。

购房者该怎么办？

这波回暖呈现出明显的“K型分化”：一头是核心区豪宅和优质次新房，开发商抢着拿地、购房者抢着买单；另一头是普通刚需盘和老旧房源，依旧要靠降价才能出货。

就像前文说的，我们依旧建议，同等预算下，优先看新房。

为什么？因为这一轮新房在产品力上是真的在卷。过去几年开发商被限价压着，能省则省；现在市场变了，不拿出真本事，房子真的卖不掉。沐芳洲这样的盘，就是最好的证明。

而且新房有政策托底。余杭的5万补贴只是开始，后续可能还会有更多动作。

如果你买的是资产，那就盯紧核心区、盯紧产品力、盯紧开发商的实力。

这波小阳春是前期积压的需求在释放，加上传统的季节性回暖。杭州楼市的库存还在那压着，除了核心区的豪宅和优质的次新房，大部分普通的房源，依旧是“买方市场”。未来市场的走向，取决于接下来政策的落地。

不过不管怎么说，有一件事是确定的：杭州这座城市的基本面没变，人口还在流入，产业还在升级，城市骨架还在拉伸。只要这个底盘在，楼市就有它的韧性。

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文/云歇 编辑/云歇