最近，一篇关于鹤岗楼市的报道，把 “二八分化” 的主流论调给砸了个稀碎。除了我，现在全网都在说只有少数城市房价能涨，大部分城市不行。但这篇文章，用鹤岗的例子告诉你，事情可能完全不是那么回事。

鹤岗，这个全国闻名的 “白菜价” 房产城市，正在上演一场楼市逆袭。

数据显示，从 2019 年到 2025 年，鹤岗的新房销售面积从 3.58 万平猛增到 16.8 万平，涨了近五倍。要知道，全国商品房销售总额在同期可是腰斩了一半。鹤岗成了黑龙江唯一一个连续六年新房销售面积正增长的城市，这在全国都找不出几个。

二手房市场同样火爆。交易笔数从 2019 年的 6953 笔，增长到 2025 年的 14759 笔，也翻了一倍多。其中，外地人来鹤岗买房的数量，更是从 1134 笔攀升到了 5731 笔。就在近期，鹤岗新房销售同比还增长了 6.72%。

“好房子” 成了鹤岗楼市火爆的关键。

报道里举了几个例子，特别有意思。有个楼盘开盘一年，房子就卖掉了 93%，这个成绩放在上海都算厉害的。另一个楼盘，均价接近每平五千块，这和大家印象里 “几万块一套” 的鹤岗可不一样，而且去化率也超过了 90%，甚至还有俄罗斯人来买。

更让人惊讶的是，有个项目里，一百三四十平甚至二百二十平的大户型卖得最好，均价比起开盘时还涨了二百块一平。这说明什么？说明鹤岗本地的购房者，对高品质的改善型住房，需求非常强烈。

这背后的逻辑，就像手机换代。当地有消费能力的那部分人，也有改善居住条件的需求，以前没得选，现在有了 “好房子”，他们自然愿意买单。鹤岗住建局的负责人也说了，这是政府主导，积极学习先进理念，推动住房升级的结果。

人口流失，但楼市火爆，矛盾吗？

这可能是最颠覆认知的一点。鹤岗的常住人口从 2010 年的 105.87 万，降到了 2020 年的 89.13 万，人口确实在持续流失。但问题是，这耽误房子卖了吗？并没有。

因为房子，哪怕是在鹤岗，也不是人人都能买得起的。这就像奢侈品，它不关心一个城市有多少人，只关心这个城市里有多少人能买得起。鹤岗 2025 年常住人口约 83.4 万，户籍人口约 93.5 万，有十万的 “倒挂”，说明人口外流严重。它的 GDP 不到四百亿，人均可支配收入才两万八千多。

在这样的基本盘下，楼市还能连续六年正增长，恰恰说明购买力集中在了一部分人手里。 这部分人，可能是本地收入相对稳定的群体，也可能是被低房价和 “网红” 标签吸引来的外地人。他们构成了有效的购房需求。

所以，从鹤岗这个极端案例，我们能看出几个关键点：

第一，所谓的 “二八分化” 可能是个伪命题。小城市的楼市，在特定刺激下（比如供给端升级），完全有可能逆势而起。

第二，城市越小，对土地财政的依赖可能越强。因为它缺乏其他强大的产业来支撑财政，推动住房升级、激活本地改善需求，就成了一个可行的路径。

第三，“好房子” 理念是激活市场的钥匙。当产品本身发生质变，就能创造新的需求，哪怕是在收缩型城市。

第四，人口总量不是决定楼市的唯一标准，有效购买力的人口基数才是关键。

鹤岗的故事告诉我们，楼市没有一成不变的剧本。用一线城市的逻辑去套所有城市，可能会错过真正的信号。