广州土拍爆了！从白天竞争到傍晚，243轮举牌，楼面价破8.5万

2月25日，广州土地市场的热度超出了所有人预期。

天河区马场地块，从上午10点一直拍到傍晚7点，整整9个小时，243轮举牌。

最终越秀地产以236.04亿的总价拿下，住宅楼面价突破8.5万/㎡，刷新广州单价纪录。

说实话，这场土拍我全程盯着直播数据，心情有点像看一场顶级拳赛——双方已经筋疲力尽，但谁也不肯倒下。

更重要的是，这不仅仅是一场土拍。它可能是2026年楼市方向标式的事件。

今天想跟大家聊聊，透过这236亿，我看到的几个核心变化。

核心变化一：不再是“撒钱”，而是“算得过账来的争抢”

先看几个关键数据：溢价率26.6%，不算高；但竞价轮次243轮，创纪录。

这意味着什么？

如果是不计成本的疯狂抢地，溢价率会冲到50%甚至更高。

但26.6%这个数字很微妙——说明大家都是算过账的，不是头脑发热。

我给各位算笔账：8.5万/㎡的楼面价，加上配建的4.5万㎡五星级酒店（须自持）、加上高端商业体的引入成本，

业内普遍测算，这个项目未来的保本售价要冲到16万/㎡以上。

16万+/㎡，在广州是什么概念？

珠江新城顶豪目前的二手成交价，也就15-18万之间。

也就是说，越秀拿下这块地，不是奔着“倒挂套利”去的，而是真真切切看好未来三年广州顶豪市场的天花板还能往上走。

这种基于算账的争抢，比单纯的疯狂更值得关注——开发商用真金白银投票，赌的是广州核心资产的定价权还有上升空间。

核心变化二：为什么是越秀？

很多人问：8家头部房企围猎，保利、华润都在场，为什么最后是越秀笑到最后？

这里有个关键信息容易被忽略：越秀深度参与了马场地块的前期一级整备。

“政府主导+国企做地+市场运作”的模式，让越秀对这个地块的理解，远超其他对手。

说白了，这块地从拆迁、平整到规划，越秀全程跟着，最清楚哪里能做高溢价住宅、哪里配商业、哪里留给公园。

这种信息优势，是临时拿到出让文件的对手无法比拟的。

另一方面，越秀去年在广州拿地金额和宗数都是第一。

这次不惜代价拿下马场，目标非常明确：在自己家门口，不能输掉标志性战役。

尤其是在天河区市占率被保利压制的情况下（保利天河市占率高达46%），这一仗关乎的不仅是地王光环，更是未来三年的江湖排位。

核心变化三：8.5万楼面价，能带动广州房价筑底吗？

这是所有广州购房者最关心的问题。

我的判断是：不会直接拉高全市房价，但会狠狠焊死珠江新城的底。

注意一个细节：这块地成交的同一天，上海出台了“沪七条”，优化限购和公积金政策。

一线城市不约而同在节后发力，逻辑很清楚——用最核心的资产，撬动最优质的购买力，稳住市场的信心锚点。

马场地块未来的住宅，注定只属于极小众的买家。

但它最大的意义是：给全市所有楼盘提供了一个“对标物”——珠江新城还能出8.5万楼面价的地，说明这个板块的价值底盘，没人敢质疑。

对于广州楼市来说，这就像一根定海神针。

天河、海珠的改善盘，接下来会更有底气谈价格；而外围区域，依然要靠性价比换成交量。分化，会越来越剧烈。

很多人还在用老眼光看这次土拍，觉得是地方政府又要靠卖地刺激经济了。

我觉得，事情正在起变化。

这次马场地块的规划里，有几个硬指标：引入年销售额超200亿的高端百货、配建国际知名五星级酒店、打造11公顷的中央体育公园。

看懂了吗？ZF卖这块地，不光是冲着土地出让金去的，更是冲着长期的税收、就业、城市能级提升去的。

这其实是房地产发展模式的根本转变——从“卖房子”到“卖生活”，从“一次性土地收益”到“长期运营收益”。

越秀愿意接，也是因为具备综合体运营能力，能算得过这本大账。

所以，这次土拍的意义，不仅仅是楼市回暖的信号，更是城市发展逻辑切换的缩影。

未来能跑出来的城市，一定是有真实产业和人口支撑的城市；未来能站住的房价，一定是绑定了稀缺资源和优质配套的房价。

信心，是一点点长出来的

土拍结束后，我看到朋友圈里很多人刷屏：“广州雄起！”“楼市回来了！”

说实话，建议大家冷静一点。

236亿的地王，确实燃，但它改变不了外围区域依然艰难的现状。广州楼市的一手库存，还摆在那里；二手房挂牌量，还压在那里。

但我确实感受到了一种久违的东西——确定性。

过去两年，最大的问题不是房价跌，而是没人知道底在哪里。

现在，马场地块用243轮举牌告诉市场：珠江新城的底，就在这儿。

8.5万的楼面价，就是未来几年最扎实的成本线。

对于普通购房者，我的建议很简单：如果你买的是核心区的好房子，不用再等了；如果你买的是远郊的同质化产品，也不用急，慢慢挑。

楼市不会再回到鸡犬升天的时代，但好资产，永远有人愿意举牌，哪怕举上9个小时。