在韩国上班的华人感叹：现在的韩国，已经相当于中国的二线城市了

首尔一间不到30平方米的公寓里，住着一个从国内过去上班的华人。每个月发薪那天，他做的头一件事是把房租转给房东。

韩国房地产院的调查给出了2025年10月的数据，首尔公寓的平均月租升到146万韩元，按当时的汇率约合人民币7028元。这是2015年这份统计开始编制以来的最高值，比十年前高出约六成。

一年过去，这个数还在上升。2026年8月首尔公寓的平均月租是164.1万韩元，比上一年同期高出约14%。一套公寓平均月租261.6万韩元，折成人民币12000出头。

房租涨到这一步，最先改变的，是租房的方法。

2025年前10个月，首尔公寓的月租合同签了47.6634万件，差不多是2020年同期的两倍。同一段时间，月租合同在全部租房合同里的占比，从41.2%升到64.5%。

换句话说，首尔现在每三个租房的人里，有两个按月给房东交钱。从前那种不交月租的租法，正在一点点往后退。首尔的房子就那么多，全国的工作机会又聚在这里，人一多，租金自然就往上抬。

韩国房地产院还按收入中位数做过一组测算。首尔的一个两口之家，月收入里约37%要拿去交房租；四口之家因为挣钱的人多，这个比例降到约24%。

一个月收入的近四成拿去交房租，这个负担放到哪里都算重的。国内不少城市的房贷月供，也就占家庭收入的这个水平。区别在于，那笔钱最后留下的是自己的房子，房租交出去，什么都留不下。

在首尔，一套33平方米以下的单身公寓，通常要押1000万韩元，月租约70万韩元，约合人民币3500元。这个面积，比国内很多城市的一居室还小一圈。在那位华人看来，这间小公寓一个月的租金，换到国内二线城市，够租一套宽敞不少的房子。

韩国的工资水平摆在那儿，按说不该把日子过得这么紧。

韩国雇佣劳动部2025年5月的调查显示，劳动者的人均月名义工资是397.1万韩元，约合人民币1.94万元。2025年韩国的法定最低时薪是10030韩元，按每月209小时计，一个月最低也能拿到209.6万韩元。

行业之间的差距拉得很开，金融保险业的月均工资是744.2万韩元，住宿餐饮业只有218.3万韩元，差了3倍多。

在首尔餐馆里打工的人，拿的就是最低工资那条线上的钱。218.3万韩元交掉70万房租，剩下的要管吃饭、坐车和日常开销。

对照国内看，长沙市统计局的公报说，2024年当地城镇居民人均可支配收入是69658元，分到每个月约5805元。

按这个口径，首尔的人均月工资是长沙的三倍多，可住的那几十平方米，也得按首尔的价钱来。收入翻了三倍，住处跟着一起翻，这才是那位华人算下来觉得紧的地方。

这句感叹说的是日子过得紧不紧，跟首尔的城市面貌没关系。那是一句个人感受，代表不了韩国的全貌。要说韩国的家底，比二线这两个字厚得多，这是另一回事。

就说上面提到的全租，那是韩国人自己琢磨出来的一套办法。租客把相当于房产价值三到九成的一笔钱，通常接近六成，一次性交给房东，租期一般两年，这两年不用交一分月租，到期房东把押金原样退回来。

这笔钱交出去，租客换回来的是两年不用交月租。钱在房东手里搁着，房东也能拿去派别的用场。两边都拿到了自己想要的东西。

押金给得多，月租就能压得低，压到零也是有的。给多少、月租怎么定，是房东和租客当场谈下来的。

这套办法在韩国存在了几百年，上世纪60年代到90年代，跟着工业化的脚步在普通人里普及开。到今天，韩国大约四成的租户，每个月的月租是零。

这是拿一笔钱在两年里的用处，换来了两年的居住。能设计出这样一套东西，说明当初是动过脑筋的。

韩国还有一样东西得提，是靠三星、现代这些大企业撑起来的产业规模。韩国的半导体、造船、汽车这些年一直站在世界前排。

韩国经济里，几家大企业集团占的比重很高，几个主要行业也是韩国往外卖东西的顶梁柱。这么大的一块产业，撑起了相当一批高工资的岗位。

撑起这些产业的，就是上面那1.94万元的人均月工资。一个五千多万人口的国家，能把人均收入做到这个位置，靠的是几十年一天一天攒下的工业底子。

也正因为有这个底子，首尔的房租才敢涨到那个数。收入高，房租才高得起来，这是一件事的两面。

那么问题就来了，收入不低，制度上也有办法，那位华人为什么还是觉得日子跟国内二线城市差不多？

门槛就卡在全租那一关上，得先拿出一大笔押金。

全租要押的是房产价值的三到九成，首尔一套公寓动辄上亿韩元，押金就得几千万韩元起步。手里拿得出这笔钱的人，才有资格享受零月租。

拿不出这笔钱的人，就只能退到月租这一边去。首尔月租合同的占比两年里从四成出头涨到近六成半，说的就是这批人多了起来。韩国房地产院的统计还显示，首尔的全租房源比一年前少了近两成，更多人只能转向月租。

首尔公寓月租从1月的134万涨到10月的146万，中间抬起来的那12万韩元，落到的正是这批人身上。

所以房租贵不贵，得看一个人站在哪一边。

手里有房子的人，房租涨上去，涨的是他的收入。拿得出押金的人，多付的是那笔钱的机会成本。只有靠月租过日子的人，涨的是每个月必须掏出去的现金。

那位在首尔上班的华人，站的就是最后一个位置。他每个月交出去的146万韩元，是拿工资直接买来的住处。

回到国内看，普通人过这道关，用的是另一套办法。城市里大多数人是按揭买房，每个月还一笔固定的钱，还完房子归自己。租房的人，交出去的是租金，手里攒不下资产。

两种过日子的办法摆在一起，住的是同样几十平方米，日子的松紧却不一样。一边用押金池滚出了零月租，一边用收入硬撑着房租和月供。

要把这两套办法放到一起比谁高谁低，是比不出来的。这笔钱转到租房的人手里，他就得多挣一份；转到有房的人手里，房东就多一份进项。

同样一套房子，两种过法，差别就落在这一层。

那位华人嘴里的二线城市，说的是他在首尔掏钱过日子时的那种紧巴。

首尔的地铁比国内很多城市修得早，江南区的写字楼也比国内二线城市气派，这些他天天看得见。可看得见的城市，和过得起的日子是两回事。

房租是每个月都要交的一笔钱，制度是几十年才长出来的一套规矩。前面那个数看得见，后面那套规矩却藏在底下。

月租从146万涨到164万，涨的只是那个数。真定住一个人日子松紧的，是他站在这套规矩的哪一头。