专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，提前做好2个准备

"闭眼买房就能躺赚"，是过去二十年很多中国家庭最朴素的经济学。房价几乎没经历过像样的下跌周期，涨价预期一代传一代。

但从2021年年中开始，这套逻辑悄悄松动。彼时就有专家判断：供给端把不少民营开发商推向信贷悬崖，需求端按揭停摆击中市场情绪，房地产政策整体过度收紧。

逻辑并不复杂——预期在反转，观望在蔓延。房价预期与实际成交高度绑定，人心一旦转冷，价格自然跟着退；越等越跌、越跌越等，恶性循环一旦形成很难自愈。

事后回看，这两条判断几乎全部兑现。不过专家当时同样留了一手，把希望押在了2023年前后的政策转向上——这个后手也在被逐步验证。

地方限购几乎全线松绑，一线之外的城市一个接一个卸下门槛；供给侧则压降土地交易规模，从源头收紧未来供应。首套首付最低降至15%，二套降至25%；除北上广深核心主城区外，绝大多数城市二套首付也降到15%。

全国已有超过130个城市推出"以旧换新"专项细则，补贴多在新房总价的1%到5%，或单套2万到10万元。

截至今年6月上旬，70余城集中启动存量商品房收储，意向登记突破12万套，过户签约超4万套，机构估算本轮全国收储资金规模可能达3000亿级别。融资端更打开了尘封十多年的股权融资大门，一手托底供给，一手激活需求。

落到普通家庭身上，专家再次给出的判断依然朴素：房价的下行还没走完全程，但市场已进入"稳"而不是"热"的阶段——所以在下场之前，得先备好两件事。

截至2026年一季度末，居民部门杠杆率回落至59%，创2020年二季度以来最低，提前还贷普遍，中长期加杠杆意愿明显不足。信号已经足够明确：不要成为最后一个还在拼命加杠杆的人。

第一个准备，是把现金流留足，工作和收入稳不稳，只有自己心里最清楚。第二个准备，是把"投资思维"换成"使用思维"。

租金回报率已高于十年期国债利率，购房的相对吸引力有所回升，但"相对"两个字很关键——一线城市连续四个月环比小涨，涨幅只有0.1%。自住、位置合适、总价能接受，可以出手；指望短期翻倍，那个时代大概率回不来了。

进入2026年7月，房地产政策进入密集释放窗口。住建部、央行、财政部、国家金融监督管理总局、税务总局、自然资源部六大中央部委罕见同步发声，覆盖信贷、税费、存量盘活、土地供给、房企融资和保障房建设的组合拳全国统一落地。

7月30日中央政治局会议再度提出"稳定房地产市场"，并纳入"切实筑牢安全屏障"框架，房地产的顶层定位进一步升级。

五年前，世界曾一度紧盯中国的房地产崩盘、数以万亿计的不良债务，以及中国历史上最大规模的破产事件。

如今，舆论关注的焦点已经转移到高度先进的电动汽车、主导性的太阳能产业和高端机器人上，一个关键问题却被搁置了下来：中国庞大的房地产危机究竟走到了哪一步？它是否已被高端产业的繁荣所抵消？

还是仍在幕后悄悄拖累着中国经济，只是被光鲜的新技术遮住了视线？由于中国对外披露的数据越来越有限，要回答这些问题并不容易。

对中国而言，真正的隐忧不是增长偏低，而是增长的可持续性。2022年之前，房地产投资是拉动中国增长的主要引擎之一，如今这一投资的增速不仅转为负值，而且逐年恶化 。

房地产投资是整体固定资产投资的一部分，后者还包括基础设施投资，特别是工厂投资。

在疫情造成的下滑及随后的反弹之后，固定资产投资增速一度稳定在4%左右，但目前局面已经反转：包含基础设施、房地产和工厂投资在内的固定资产投资在2026年反过来拖累了增长4.1个百分点。

更值得警惕的是，在经历多年近乎指数级的扩张之后，中国固定投资总量看起来已经真正进入平台期。投资只是构成经济增长的三大要素之一，另外两项是消费和出口。

房地产危机爆发前，中国的消费支出增速按其自身标准而言原本就相对温和，约为3%；进入五月之后，消费同比转为负增长，而这种情况在此前几年仅在新冠疫情期间出现过。

与此同时，中国出口仍在强势扩张，但从中国GDP的历史构成来看，出口所占比例始终只是很小的一部分，占主导地位的仍是国内消费和投资。这也意味着，当投资总额与消费同时转负时，问题就格外值得担忧。

中国工业依然强大，而历史经验表明，大规模的房地产泡沫破裂足以压制一国经济增长多年乃至数十年。房地产投资持续深度下滑，本身就是一个强烈信号，说明这场地产危机不仅没有结束，甚至可能仍在恶化。

围绕这一问题的一项新研究提供了更细致的证据。

哈佛大学教授肯尼斯·罗格夫（Kenneth Rogoff）与国际货币基金组织经济学家Yuan合作的论文《两个国家的故事：1990年代的日本与当代中国的房地产危机》，不仅整理了中国房地产危机的城市级详细数据，还将其与日本地产泡沫破裂时期同样细化的数据进行对比。

数据显示，中国的房价调整仍在进行，尚看不到企稳或反弹的迹象。

作为对照，日本房地产泡沫破裂后房价最终跌至峰值的约40%。作者据此推断，如果中国的调整路径与日本相似，那么这一过程尚未走完一半；但若最终更接近美国的经验，则中国目前可能已经完成了约三分之二的调整，距离触底不远。

至于房地产崩盘会通过哪些方式影响经济，罗格夫与Yuan在假设不出现信贷紧缩的前提下，识别出三条渠道。信贷紧缩这一前提本身十分关键。

已有研究表明，2007年危机后，西方银行大幅收紧对企业的贷款，正是这种紧缩把资产价格暴跌演变成了后来的大衰退。

而观察中国银行业的数据可以发现，中国国有银行虽然逐步压降对房地产行业的贷款，却大幅增加了对当下主导新闻头条的先进制造业的贷款，增幅接近40%，因此整体贷款增速仍维持在10%左右的正区间，这与2007年后西方的信贷收缩形成鲜明反差。

换言之，中国2007年之后经历的并不是信贷危机，而是信贷从房地产向制造业的转移。那么为什么投资与消费如今仍陷入困境？

这就涉及罗格夫与Yuan所描述的三个非金融渠道。第一是投资渠道。

日本住宅地产投资占GDP比重在1980—1990年代峰值时约为6%，此后跌至3%；中国的房地产投资占比则从1997年的约2%一路飙升至2020年的约10%，如今已回落到大约5%。

按照投资渠道的逻辑，房地产投资减少对经济打击显著，因为建筑师、施工方、房产中介、厨房用品商、电工、家具店等一整条产业链的业务都会随之萎缩。

在过去几年里，负增长的房地产投资的确对中国经济构成明显拖累，但制造业投资的爆发式增长在很大程度上加以对冲，使总投资仍保持正增长。

这一格局在今年发生变化：房地产投资跌幅创下新高，与此同时中国启动了所谓的"反内卷"运动，试图遏制太阳能、电动汽车等拥挤行业中的过度竞争与产能过剩，要求地方政府削减此前为完成GDP增长目标而在这些领域进行的过度投资。第二条渠道是消费渠道。

许多家庭过去习惯通过购置第二套、第三套住房来储蓄养老。房价上涨时，家庭感到"变富"，因而更有信心增加支出；而房价持续下跌数年后，家庭财富实实在在缩水，消费自然随之收缩。

第三条是情绪渠道。论文显示，在日本，房价跌幅最大的地区，居民情绪也变得更加悲观，进一步压低了消费。

作者借助一个大型语言模型的分析发现，同样的机制正在中国清晰上演——尤其是在受房地产危机冲击最重的二线城市，消费者对中国经济前景日益悲观。综合来看，中国的房地产泡沫破裂远未结束。

之所以其宏观冲击尚未像1990年代的日本或2007年之后的美国那般剧烈，是因为中国通过国有银行把投资和信贷大规模转向制造业。而随着"反内卷"运动开始约束制造业信贷，房地产泡沫破裂对宏观经济的影响正在重新显性化。

考虑到美国私营银行清理坏账的速度要快得多，中国房地产调整的进程可能更接近日本的路径；若果真如此，中国还可能面临约六年的消费低迷期。如果"反内卷"运动持续推行，投资增长的表现也可能进一步恶化。

中国迄今主要依靠制造业投资来对冲房地产的下行压力，但由于家庭受地产危机拖累，购买太阳能板、电动车和机器人的能力有限，多余的产能不得不流向海外。然而中国经济体量庞大，仅靠出口无法走出这一轮困局。

随着制造业投资热潮走向尾声，中国持续的房地产危机很可能重新成为全球需要关注的问题。