前几年扎堆去海南买房度假养老的候鸟同事，现在一个比一个安静

作者：纵横论市

前几年咱办公室，简直被海南买房潮给淹了。

不管是临近退休的老同事，还是三十出头的年轻小伙，张口闭口都是文昌的海景房、陵水的康养洋房、三亚的度假公寓。朋友圈里不是晒海南的落日海鲜，就是发看房团的大巴合照，房产中介的链接在工作群里转来转去，甚至有人拉着同事组团，说要在海南弄个“退休邻居群”。

那时候，谁要是没去海南看过房，都好像跟时代脱节了。中介吹的、广告写的，把海南捧成了养老度假的终极圣地，自贸港的红利更是被吹上了天，仿佛买一套房，就能躺着享福、坐等升值。

可现在再看，当初那群喊得最凶的候鸟同事，一个个全蔫了。再也没人主动提海南的房子，朋友圈里的海景照早删得干干净净，有人偶然问起，也只是含糊一句“就那样吧”，匆匆转移话题。

办公室里关于海南买房的话题，彻底销声匿迹。这群人的沉默，哪里是看淡了，分明是被现实狠狠打脸，用真金白银踩了坑，没脸再提罢了。

老同事老张，是办公室里第一个吃螃蟹的，也是最早沉默的那个。

2020年老张还有两年退休，每天被手机里的海南广告洗脑：“北纬18°避寒圣地，面朝大海春暖花开”“全域康养配套，三甲医院落地，退休养老不用愁”。中介更是天天上门找他，拍着胸脯说文昌的一线海景房不限购，低总价高回报，还能签托管返租协议，每个月租金够覆盖物业费，冬天去住仨月，其余时间躺着收租，简直是完美养老局。

老张这辈子就想找个暖和的地方退休，被这话说得心花怒放，一辈子的积蓄拿出来，又跟子女凑了点，花150万入手了一套100平的海景两居，精装交付，签了5年托管协议。刚收房那半年，老张天天在群里晒日出、晒海鲜，说这钱花得值，还劝我们趁早下手，晚了就没好位置了。

可现实的巴掌，来得比退休通知还快。

才住了一个冬天，托管公司就卷款跑路了，当初承诺的租金一分没见着，房子直接成了空房。想自己租吧，文昌的海景房一抓一大把，游客就那几个月，淡季连问的人都没有，月租八百都没人要。想卖吧，海南的限购政策早升级了，外地人买房要5年社保，二手市场直接断了接盘侠，老张把房价降到130万，挂牌大半年，中介带看的人屈指可数，连个诚心出价的都没有。

更糟的是持有成本，物业费2.8元/平，一年光物业费就三千多，加上公共维修基金、空置期的水电公摊，还有每年回去一趟的机票高铁钱，一年下来小一万就没了。老张的退休工资本就不多，现在一半都要贴给这套海景房，逢人就说，这哪是什么养老宝地，分明是个甩不掉的“吞金包袱”。

现在再提这套房，老张只剩叹气，再也不说什么退休养老的美梦了。

如果说老张是被养老情怀忽悠，那年轻同事小李，就是栽在了“自贸港红利”的大饼里。

2021年小李三十出头，手里有点闲钱，不想存银行，中介就跟他吹：“海南自贸港建设，政策红利不断，房价必翻倍，现在入手陵水的洋房，既是周末度假房，又是投资品，以后转手就是一笔大钱。”还说陵水是海南的旅游核心区，租客多，月租能抵一半月供，简直是稳赚不赔。

小李被说得心动，花200万入手了陵水一套89平的精装洋房，首付60万，月供七千多。那时候他还跟我们畅想，周末飞海口，高铁去陵水，海边吹吹风，节假日把房子租出去，既享受生活又能赚钱，等自贸港落地，房价涨个30%，直接转手赚60万。

可他算来算去，漏算了最现实的问题：自己根本没那么多时间去住。

小李在公司做运营，996是常态，周末能睡个懒觉就不错了，飞海南度假成了奢望。买房三年，他实际住的时间加起来不到10天，房子基本常年空置。想出租吧，陵水的旅游地产扎堆，旺季租客挑三拣四，淡季直接没人，好不容易租出去一次，月租两千，连月供的零头都不够，还得自己贴钱交物业费。

更让他崩溃的是房价，当初中介吹的自贸港红利，落地是个长期过程，根本不是短期房价上涨的推手。陵水的二手房价，较2021年的高点跌了快30%，小李的这套房，现在市值也就140万，直接蒸发60万。首付亏没了不说，每个月的月供还得继续交，断供舍不得，继续供又像个无底洞，小李现在连朋友圈都不敢发，生怕别人问起海南的房子。

当初喊着“自贸港必涨”的他，现在成了办公室里最安静的人。

老张和小李的遭遇，不是个例，而是当初所有跟风去海南买候鸟房的人的缩影。他们之所以踩坑，说到底，一是被广告和中介的忽悠冲昏了头，二是没看清海南楼市的真实走向。

那几年的海南房产广告，主打一个造梦，只提海景、康养、自贸港，绝口不提海南的现实短板：部分市县医疗商超配套不完善，养老看病不方便；每年的台风季、回南天，海景房返潮发霉是常态；旅游地产扎堆开发，空置率常年居高不下。

而房产中介的套路，更是一套接一套：刻意隐瞒海南限购政策的收紧趋势，2018年海南就出台了全域限购，2020年后又升级为外地人需5年社保才能购房，中介却只说“不限购”“可操作”；夸大托管返租的收益，实则很多托管公司都是皮包公司，卷款跑路是家常便饭；组团看房制造“一房难求”的假象，让购房者在焦虑中冲动下单，根本没时间算清持有成本和流通性。

他们抓住了国人的养老焦虑和投资心理，把一套本就小众的度假房，包装成了“养老投资两不误”的万能资产，却从不说，候鸟房的核心痛点：使用频率低、持有成本高、二手流通难。

而海南楼市的现实巨变，更是让这些候鸟房彻底成了“烫手山芋”。

全域限购政策直接切断了二手市场的接盘渠道，外地人想买房根本没资格，二手房市场彻底冰封，候鸟房从“可交易资产”变成了真正的“不动产”；旅游地产的供需严重失衡，海南的海景房、康养房遍地都是，部分市县的旅游地产空置率超70%，租售市场根本没有承接能力；自贸港建设是国家战略，是长期的发展过程，绝非短期房价上涨的催化剂，当初被吹上天的红利预期，迟迟未能兑现，房价反而随市场理性回落。

更关键的是，候鸟房的持有成本一点都不低，物业费、维修基金、空置期的水电，还有往返的交通成本，年年掏钱却没有任何收益，一套房买下来，不是增值资产，而是持续消耗的包袱。

现在的海南二手市场，候鸟房成了绝对的滞销主力。文昌、陵水、琼海这些曾经的候鸟房热门区域，二手房价格较高点下跌20%-40%是常态，很多业主挂牌半年甚至一年，都无人问津，有的人为了止损，甚至选择降价30万、50万甩卖，依旧没人接盘。

不止是咱办公室的老张和小李，海南千千万万的候鸟业主，都陷入了这样的沉默。从当初的高调晒房、组团买房，到现在的默默挂牌、降价甩卖，甚至有人无奈选择断供，他们的沉默，都是真金白银踩坑后的无奈，是被忽悠后的难堪。

当初有多高调，现在就有多安静。

其实说到底，这世上哪有什么躺着享福的房产，哪有什么只涨不跌的红利。那些被广告和中介吹出来的美好，终究抵不过现实的冰冷。

买房不是买情怀，更不是赌红利，算清使用频率、算清持有成本、看清流通性，比什么都重要。

而咱办公室那群沉默的同事，不过是用自己的经历，给所有人上了最真实的一课。