朋友们大家好！今天小界来和大家聊聊楼市的话题！就在多数人默认楼市还要在底部躺到明年的时候，一个没被各家媒体放在标题位置的数字，悄悄撕开了这轮横盘的口子。

国家统计局9月70城房价数据里，上海二手住宅价格同比录得100.8，也就是较去年同期涨了0.8个百分点。就在一个月前，这个数字还停留在-0.8。

我把过去三年多的70城同比数据逐条拉出来数，从这轮调整正式开始到这次上海转正，整整32个月里，没有任何一个城市的二手住宅价格能站在同比正区间。

很多人觉得这不过是0.8个百分点的小幅波动，不值得大惊小怪。但我翻遍了之前每一轮楼市政策放松的节点发现。

所有真正的行情启动，从来不是从政策发布会的通稿开始的，都是从某一个城市的同比数据悄悄翻正开始的。

上一轮2022年那波回暖，也是先有几个城市环比翻正，慢慢传导到全国，最后走出一波快速上涨。这次上海率先破了32个月的零记录，信号意义比任何一次政策喊话都实在。

回暖从来不是齐步走，三个城市的节奏早就写好了

很多人看到上海转正，第一反应是“全国房价要涨了”，甚至开始急着问是不是要赶紧抢房。我把剩下几个核心城市的同比数据排了个序就会发现，这一轮的回暖根本不是齐步走，不同城市的修复速度差得非常远。

离上海最近、下一个有望转正的城市是沈阳。9月沈阳的二手房同比只跌了0.3，按照这个修复斜率，只要下个月环比保持小幅上涨，沈阳马上就能实现同比翻正。

这个逻辑其实很简单：去年下半年沈阳的房价一直在持续下行，基数是往下走的，今年价格只要稳住不跌，甚至小幅涨一点，同比数据马上就会翻正，相当于两个力量叠加，反弹的动能甚至比上海还足。

很多人觉得沈阳是东北城市，楼市没什么看头，但市场的修复从来不是看城市能级排座次，而是看基数和当前的边际变化，沈阳这次很可能成为第二个转正的城市，这点我在之前几次聊70城数据的时候就提过。

排在沈阳后面的是深圳，当前深圳的二手房同比还跌1.5。按照最近三个月的环比走势，只要这个温和上涨的势头不中断，再过两到三个月，深圳也能实现同比转正。

作为之前楼市调整幅度最深的一线城市，深圳这一轮的修复其实比上海晚了小半年，核心原因是深圳的二手房挂牌量一直居高不下，供给端的压力比上海大很多，价格修复需要把存量库存慢慢消化掉，自然节奏会慢一点。

离转正最远的是北京，目前北京的二手房同比还跌2.5。按照现在每个月不到0.2个百分点的环比修复速度，北京要实现同比转正，最早也要等到明年。

这点其实也符合北京的市场特点：北京的需求结构里，改善需求占比最高，但这些人大多要等自己的老房子卖出去才能买新房，链条传导的速度本来就慢，再加上之前的政策一直没有实质性放松，市场预期稳得最慢，价格自然修复得也最慢。

这里我要泼一盆冷水。别一看到上海转正就觉得马上要回到2016年那种几个月涨20%的行情，这一轮的调整和上一轮有本质区别。上一轮是急跌之后马上急涨，政策一落地，价格V型反转，速度快得让人反应不过来。

这一轮不一样，急跌之后市场直接横盘躺了整整32个月，所有的价格下跌能量其实已经释放得差不多了，但预期的修复是慢的，不会像之前那样一松就涨。上海这次的0.8%，是市场磨底磨出来的信号，不是全面暴涨的发令枪。

所有信号已经凑齐，政策落地进入倒计时

很多人把这两天的楼市利好当成孤立的新闻刷过去，根本没意识到，最近一周放出来的几个消息，已经把政策窗口完整拼出来了。

最先吹风的是中国房地产报，直接点出房贷贴息的解释工作已经正式启动，配套的一揽子政策细则，有望在数周内落地。

这个消息刚出来的时候，很多人觉得又是老调重弹，但当天下午国家发改委开例行新闻发布会，明确表态将会同相关部门及时推出增量政策，用更大力度、更实的举措有效扩大内需。

两个消息凑到一起，根本不是巧合。其实早在几个月前，美银发布的宏观研究报告里就提过，中国最新公布的经济数据走弱，会为后续的增量刺激政策打开操作空间。

现在回头看，这个判断是非常准的。我翻了统计局发的1到9月宏观经济数据，房地产开发投资的同比跌幅在13%到20%区间。

要知道去年的房地产投资基数已经足够低了，今年在这么低的基数上，还能保持这么大的跌幅，说明整个行业的调整压力根本没有缓解。

开发商拿地的意愿弱，新开工的项目少，长此以往，明年的新房供给就会出问题，就算到时候需求真的回来了，市场上没有足够的房源接盘，反而会造成短期的供需错配。

我们常说经济增长靠消费、投资、出口三驾马车，现在这三架马车的状态其实明明白白摆在台面上。

出口端，和主要贸易伙伴的阶段性关税缓和安排只执行到11月，过了这个时间点，外需会不会有新的变化，谁也说不准，靠出口持续拉动经济的不确定性太大。

消费端本来是今年稳增长的主力，但仔细拆社零的结构就会发现，和地产直接绑定的家电、家具、装修类消费，占了整体社零的四分之一左右，这些品类的销量完全跟着商品房走。

房子卖不动，这些行业的库存就压着，企业不敢扩产能，不敢招新人，居民的收入预期就稳不住，最后反过来又影响消费能力，形成一个负循环。

其实早在之前国家发改委下属的发展改革报社解读扩大内需战略规划的时候，就专门提过一句，核心城市的限制性政策还有进一步优化的空间。

在地产行业里待久了的人都知道，这句话的指向性非常明确：现在全国所有二线城市早就把限购松得差不多了，剩下还在严格执行限制性政策的核心城市，就剩北京和上海这两个。

这次吹风里说的核心城市政策优化，说的就是这两个城市的限购调整。

别被暴涨叙事忽悠，这轮政策的力度早就写清楚了

市场现在最关心的问题，就是接下来到底能出多大力度的政策，会不会直接把限购全取消，会不会再来一轮大规模的棚改货币化。

我梳理了最近半个月业内的公开预判，其实这轮政策的核心动作早就摆得明明白白，根本不需要猜。第一个动作，就是解开北京、上海的核心城市限购约束。

这是所有政策里信号意义最强的一张牌，毕竟这两个城市是全国楼市的风向标，只要这两个城市的政策一松，整个市场的信心会马上提起来。

但这里我也要说清楚，解限不等于完全取消所有限制，大概率是从降低社保年限要求、放宽单身购房资格、放开外环区域的限购范围开始，不会一步到位把所有门槛都拆掉。

第二个动作，是扩大房贷贴息的覆盖范围。现在已经落地的贴息政策，主要覆盖的是首套刚需群体，补贴的门槛也卡在120平方米、总价150万的标准以内。

但现在市场上交易量最大的群体其实是改善需求，这些人大多是卖了自己的老房子，换更大的房子，按现在的政策算二套，享受不到贴息福利。

接下来的细则里，大概率会把二套改善需求纳入贴息范围，同时把补贴的面积和总价门槛往上提，让更多换房的家庭能拿到实实在在的利息补贴，直接把交易量拉起来。

第三个动作，是推进城市更新和旧改拆迁。很多人一听到旧改，就马上想到之前棚改货币化那波，觉得拆迁户会拿着钱出来抢房。

但这里要算个时间账：旧改是要施工的，北方城市11月之后就上冻了，工地根本没法大规模作业，就算现在把钱拨下去，拆迁之后的安置房建设、配套施工，最早也要等到明年开春才能启动。

也就是说，今年冬天之前，旧改根本不可能带来实质性的购房需求，大家别对这个方向抱太高的短期期待。

这里我必须把很多人没说透的现实讲出来：这一轮就算政策全部落地，也绝对不会出现上一轮那种全民抢房的行情。

上一轮为什么政策一松，几个月房价就能涨一大截？核心原因是当时居民部门的加杠杆空间还很大，大家对房价上涨的信仰是足的，银行也愿意放贷，只要政策松，大家就敢贷款进场。

现在不一样，经过这几年的调整，居民部门的杠杆率已经在高位，大家对贷款买房的决策谨慎多了，不会再像之前那样，听到一点政策消息就马上冲去售楼处排队。

上海这次的同比转正，是市场磨底的标志，不是暴涨的开始，谁要是抱着抄底赚快钱的心态冲进来，大概率会买在阶段性高点。

站在拐点上，别搞错了该拿什么资产

很多人看到这里就开始焦虑，怕踏空，想着赶紧找个房子买了再说。我反而觉得，这个阶段最需要的不是急着下单，而是先想明白这一轮行情的本质是什么。

上一轮楼市是普涨行情，不管你买在哪个城市、哪个板块，只要赶上了行情，价格都会涨，甚至远郊的概念盘也能跟着涨一波。

但这一轮是绝对的分化行情，政策托底能托住的，永远是那些有真实人口流入、有产业支撑、配套成熟的核心资产。

如果你手里已经持有这些核心板块的资产，别看到一点风吹草动就恐慌性割肉。这一轮的修复是从核心区开始的，你手里的资产本来就是最先回暖的那部分，现在卖在底部，等后面价格涨起来，再想买回来就难了。

如果你现在确实有购房的配置需求，把目光聚焦在一线城市、强二线省会城市的核心区位，优先选那些地铁沿线、配套成熟、流动性好的标的，这些资产是这一轮里确定性最高的，就算后面行情涨得慢，长期来看也不会出大问题。

反过来，那些没有产业支撑、离市中心几十公里的远郊盘，那些靠着概念炒起来的文旅盘、环京环沪的睡城盘，就算政策松得再彻底，也很难走出持续的上涨行情。

这些地方本来就没有真实的居住需求支撑，之前的价格上涨全靠投资客炒起来，现在大家对买房的回报预期越来越理性，这些板块的房子就算降价，也很难找到接盘的人。

我一直觉得，在周期拐点上最容易犯的错，就是把过去的经验当成未来的必然。上一轮快涨快跌，是因为当时的市场结构、居民杠杆、政策环境和现在完全不一样。

现在的市场已经进入了慢修复、强分化的阶段，政策会托住市场不出现系统性下跌，但绝对不会再回到那种随便买房都能赚钱的时代。

真正的机会，从来不是等所有人都喊牛市来了才进场，而是在大家还半信半疑的时候，把确定性最高的资产稳稳握在手里。那些抱着一夜暴富心态追热点、买概念的人，最后大概率会成为这轮行情里的接盘者。