李嘉诚再谈及房价：2026年如不买房，到底是“聪明”还是“糊涂”

2026年4月的中国，有两件事同时烧到了每个人的神经末梢。一件是霍尔木兹海峡被伊朗半封锁，全球油价剧烈波动，能源安全警报拉到最响；另一件是国家统计局4月16日扔出一颗深水炸弹——北上广深四城新房二手房价格同步翻红，一线楼市四年来头一次集体止跌。这两件事看起来风马牛不相及，实际上却被同一根绳子串着：普通人对未来的预期。

先从远处说起。3月底伊朗革命卫队宣布武力封锁霍尔木兹海峡，全球约20%的石油和液化天然气运输被掐住了咽喉。伊朗允许友好国家船只通行，但其余国家必须缴纳通行费，美国和以色列船只则直接禁入。4月13日起美军也开始反向封锁，双方在这条狭窄水道上反复博弈。4月23日，伊朗正式开征通行费，央行确认首笔款项已以现金外汇形式入账。这场危机是1970年代能源危机以来全球能源供应遭受的最大冲击。油价忽上忽下，国际航运保险费飙升，制造业成本传导链条蠢蠢欲动。这对中国意味着什么？意味着通胀压力可能从上游向下传递，也意味着实物资产的避险逻辑在全球范围内被重新激活。

与此同时，中美贸易博弈进入了一个诡异的新阶段。2026年被美国贸易代表办公室设定为对华贸易执法的＂复审年＂，5月USTR将启动301关税法定四年复审，7月USMCA联合审查也将拉开帷幕。更值得警惕的是，美国国际贸易委员会已启动评估取消中国＂永久正常贸易关系＂（PNTR）的调查，一旦通过，中美贸易关系的基石将被彻底动摇。不过乌云中也有缝隙。商务部4月23日表示，美方退税举措是在纠正错误道路上的有利一步。中方态度很明确：一手硬一手软，一边应对压力一边寻求对话空间。美国贸易代表格里尔也公开表示，希望在特朗普5月访华时取得具体成果，重点扩大非敏感商品贸易。总之，外部环境不能叫乐观，只能叫＂险中有机＂。

这个大背景下回头看国内楼市，你才能理解为什么4月16日那组数据让那么多人坐不住。国家统计局发布的3月70城房价数据显示，北上广深一线城市新房价格环比涨0.2%，这是自2025年5月以来首次；二手房环比涨0.4%，终结了连续11个月的下跌。3月上海二手房成交3.1万套，打破近五年纪录；北京二手房网签量达19886套，创15个月新高；广州、深圳二手房成交量环比涨幅超过110%。这些不是零星的暖风，是有温度的数据。

但千万别以为整个市场都翻了篇。中指研究院的判断是，中性情形下2026年全国新建商品房销售面积同比仍将下降6.2%，新房销售均价也将延续小幅微降态势。核心城市在回暖，但全国面上的数据依然冰冷。中国楼市从来不是一盘棋，它是几十盘棋同时在下，规则还各不相同。一线城市的火热和三四线城市的冷清，不是同一个故事。

正是在这种冰火两重天的格局中，李嘉诚家族的动作被全网放在显微镜下研究。3月19日业绩发布会上，李泽钜明确表态：地产是集团本业，只要回报率合理就会参与投地，但绝不会抱有＂志在必得＂的心态，＂回报率是决定一切的核心＂。这句话传得很广，但大多数人只看了前半句。后半句才是关键——他在强调纪律，不是在喊冲锋。

李氏家族的资金状况也需要看清楚。据业绩会披露，长和集团截至2025年底综合现金与可变现投资合共1513亿港元。同时长实集团今年2月宣布出售英国配电资产UK Power Networks权益，预计可回笼约221亿港元。李泽钜对此直言：＂有钱在手不会没有用途。＂这意思翻译成大白话就是：弹药充足，随时可以开枪，但什么时候扣扳机、打哪个靶，完全看算盘响不响。

有意思的是，长实2025年的成绩单恰恰暴露了一个李氏家族不愿多说的现实。去年长实物业销售收入暴涨至204亿港元，翻了一倍，但物业销售收益只有27亿港元，增长不到20%。其中香港物业销售收益仅3.75亿港元，同比暴跌76.69%。卖得多但不赚钱，背后是大量折价促销、压缩利润去清库存。这说明即便是李嘉诚这种级别的玩家，在过去几年楼市的下行周期里也不得不割肉。他不是神仙，他只是比别人跑得早、扛得住。

那他们现在准备杀回来，到底凭什么？我的判断是：凭的不是对房价反弹的信心，而是对资产价格已经跌到合理区间的确认。有分析指出，李嘉诚可以持有地块长达24年不动，静待利润峰值；普通人背上房贷后每月必须准时还款，收入一旦波动就可能触发断供。他的＂底＂和你的＂底＂根本不在一个坐标系。他抄的是价值底，赌的是五到十年的长周期；普通人要算的是月供、学区、通勤和收入稳定性。

把镜头切到海对面。香港楼市的表现给内地提供了一个非常有说服力的参照。2026年一季度香港一手私人住宅录得5373宗买卖登记，总金额628亿港元，较去年同期急升38%及94%，创下历年同期新高。楼价自2025年低位已累计反弹12.05%。截至2026年2月香港楼价指数已连涨九个月。摩根大通已将2026年香港楼价升幅预测从5%-7%大幅上调至10%-15%。香港作为高度市场化的经济体，对利率和流动性极其敏感，它的率先反弹不是偶然，而是降息周期启动、库存消化、外来人口持续流入等因素共振的结果。

内地楼市能照搬香港的剧本吗？不能。香港有资本自由流动、有内地高净值人群跨境配置的独特优势，这些是内地城市不具备的。但有一个底层逻辑是共通的：当资产价格跌到租金回报率超过无风险利率时，资金就会自发回流。目前30个重点城市的住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2%。在银行定期存款利率一路走低的当下，这个数字开始变得有吸引力了。

那么回到标题的核心追问：2026年不买房，聪明还是糊涂？这个问题我不打算给一个非此即彼的回答，因为它本身就是一个伪命题。聪明和糊涂不取决于买不买，取决于你是谁、在哪买、为什么买。

如果你是一线或强二线核心区的刚需——孩子要上学、老人要养老、自己通勤距离太远——那现在确实站在一个难得的低成本窗口前面。首套首付比例最低降至15%，主流城市房贷利率已降至3%以下，公积金贷款利率低至2.6%，超过百个城市已取消限购限贷政策。这些优惠是阶段性的，不会永远存在。利率每降一个百分点，三十年月供差额是以万为单位计算的。错过低利率窗口，后面要多还的钱是实打实的。对于这群人，犹豫的代价可能高于下手的风险。

但如果你是三四线城市的居民，周边人口在流出、产业在萎缩、二手房挂三个月都无人问津，那盲目入场就是拿自己的积蓄去冒险。部分三四线城市的库存消化周期已长达30个月，房价较2021年高点下跌超30%，远郊文旅盘和公寓陷入＂卖不掉、租不出＂的僵局。在这些城市，房子的金融属性早就消失了，只剩下居住属性，而居住属性是不创造投资回报的。

还有一类人——手里已经握着房子、但天天焦虑想抛掉的持有者。我的看法是：除非你急需大额现金救命，否则在谷底割肉是最亏的操作。中指研究院预计＂十五五＂中后期房地产有望逐步走出调整阶段。也就是说，熬过2026到2028年这段筑底期，核心城市的资产价值大概率会缓慢修复。现在慌忙抛售，等于把浮亏变成了实亏，而且是在最差的价格上变现。

至于那些梦想着像2015年那样闭眼买套房等翻倍的人，醒醒吧。数据显示重点城市投资性购房占比已不足5%，超过九成的人买房都是为了自住。改善户型取代了投机小户型成为市场主流，买家在意的是空间、物业、通勤，不再是升值幻想。炒房时代不是在缓慢退场，是已经谢幕了。

从军事时政的视角来看，2026年的全球环境给了中国经济一道非常复杂的考题。霍尔木兹海峡危机推高了能源成本，全球海运石油总量的四分之一以上经此水道运输，这条咽喉的任何风吹草动都会传导到中国的制造业成本和居民生活开支上。中美贸易博弈从关税工具升级到法律工具、再到可能触及PNTR这一根本性制度安排，不确定性远未消除。中国美国商会最新白皮书显示，64%的在华美企把＂中国经济增速放缓＂列为首要挑战。这些外部变量都会压制国内居民的收入预期，进而影响购房意愿。

楼市从来不是孤立存在的。它连着就业、连着收入、连着信心、连着地缘政治、连着国际资本流动。你不可能脱离这些去单独讨论一个＂买不买＂的问题。李嘉诚之所以厉害，不是因为他能精确预判房价涨跌几个百分点，而是因为他永远在计算风险敞口——多少钱能亏得起、多长时间能等得起、多大的波动能扛得住。他的投资哲学用一句话概括就是：永远不要让自己陷入没有选择的境地。

对普通人来说，这句话同样适用。2026年买不买房不是关键，关键是无论买还是不买，你手里都得留足够的余粮应对意外。在霍尔木兹海峡随时可能再度升温、中美贸易规则随时可能被改写的年份里，安全边际比抄底时机重要一百倍。别被任何人的判断牵着鼻子走，大佬的棋局和你的生活是两回事。算清楚自己的账，比听一百个专家分析都管用。