根据潘石屹预测的未来房价：150万房子，到2030年还值多少钱？

潘石屹早年多次提及一个判断：房价跌幅一旦触及20%，就是重要的风险警戒线。这不是一句拍脑袋的直觉。

国内居民住房贷款的首付比例，过去主流是30%。粗略算一下——房价下跌20%，购房者账面上的净资产就被抹掉近七成；下跌超过30%，很多家庭会直接进入"负资产"状态，房子卖了都还不清贷款。

于是一个具体而扎心的问题浮出水面：一套现在挂牌150万的房子，五年之后的2030年，到底还能值多少钱？要回答这个问题，先得把这几年房地产的家底摊开来看。

根据国家统计局的第四次经济普查，国内建筑行业从业人员有5,800万。2021年，也就是房价最后一波上涨那一年，地方政府单单卖地收入就占地方总预算的42.5%。

如果把依靠房地产的其他间接产业也算进去，这两个数字还能再往上提一提。房地产在经济里的地位举足轻重，牵一发而动全身。

然而城镇化率已经超过了65%。国际上普遍认为，城镇化率从30%到70%属于快速发展区间，超过70%之后，提升速度将会大大减慢。

国内还有个18亿亩耕地的红线，粮食安全不敢交给其他国家，这就进一步压缩了城市化率的天花板。未来房地产的潜力已经非常低。

让这样一个产业继续吸纳大量就业、支撑地方财政，是非常危险的。数据摆在那里。

2023年全国卖地收入比2021年减少了2.9万亿——这不是渐进式的下跌，而是断崖式的下跌。2.9万亿是个什么概念呢？

国内有700万公务员、3,100万事业编，算到每个人头上，那就是一人少了7万多块。这还没算因为少掉2.9万亿之后所产生的间接损失。

更麻烦的是，2023年土地出让金少了，2024年也没能稳住。2024年第一季度，全国土地出让金同比又下降了14%。再看房价。

2024年4月，70大中城市新建商品住宅和二手商品住宅销售价格环比下跌0.6%和0.9%，跌幅分别扩大了0.3%和0.4%——房价还处在加速下跌的过程中。楼市一直有金三银四的说法。

春节压抑了成交，加上很多年轻人在老家敲定婚事、回到大城市就开始买房，因此三四月的数据通常都会漂亮一些。2024年3月，70城新建房和二手房售价环比下跌0.3%和0.5%，当时媒体解读得非常正面，认为跌幅已经改善、房地产正在向健康的方向发展。

结果4月的数据把幻觉直接打碎——楼市不但没有企稳，还在加速下跌。分城市看，画面更清晰。

2024年4月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，高于二线城市的0.5%；其中广州和深圳更是跌了1.3%和1%。

新房还可以通过一些行政命令进行控制，二手房的价格波动就更大——4月一线城市二手房售价环比下降1.1%，二三线城市则跌了0.9%。同比更加明显，一线城市二手住宅售价同比下降8.5%，二三线城市则分别跌了6.8%和6.6%。

要理解今天150万这套房子的处境，得先看清房子的三重属性：居住属性、资源属性和投资属性。居住属性没什么难理解的，大部分人需要一个固定的居住点休息放松，面积大、设计好、质量好的房子就贵，反之就便宜。

但很多城市里的老破小要比郊区的大别墅还贵，这是因为房子还带着资源属性。城市里的房子已经和公共资源绑定了——周边的配套、教育、医疗等等，明面上的资源分配有上限，隐性的资源分配差距才更加惊人。

一套内环内的房子，可以减少很多在谈生意过程中的不信任；豪宅小区的业主群、高级私立学校的家长群里的资源，也是相当优质的。第三个属性才是过去二十年真正把房价抬起来的那只手——投资属性。

过去几十年，上海北京的房价从几百块一平上升到十几二十万一平，中间有数百倍的涨幅。任何一个产品，只要增值速度能够快过通货膨胀，就可以被称之为投资品。

问题恰恰出在这里。要判断150万的房子五年后值多少钱，就得看投资属性还能不能立得住。先看基本面。

2020年，中国人民银行调查统计司发布了有关居民住房的报告。报告显示，国内城镇居民家庭住房拥有率高达96%；同一时期，美国整体住房拥有率只有64.7%。

更为鲜明的对比是，国内收入最低的20%家庭的住房拥有率高达89.1%，美国仅为32.9%。就"买房是为了满足基本居住需求"这一块，国内走得甚至比很多发达国家还远。

不但老百姓手上的房子多，开发商手上的房子也多。截至2024年3月，全国商品房待售面积为74,833万平方米，比2015年的历史高位还多了3,000万平方米。

2015年做了什么？棚改货币化。经过了一轮棚改货币化去库存之后，如今的库存反而比那时候更多。

按现在的库存，大部分城市即便一栋楼不建，也需要18个月以上才能去化，超过四成的城市去化周期在36个月以上。再看租金回报。

2023年，全国重点50城租售比为1:615——在大城市里买一套房出租，不算利息的话600多个月才能回本，差不多是50年；算上利息，可能要七八十年。上海一些核心区的房子，租售比可以达到1,000。

国际上普遍认为，租售比在300以下才算比较健康。最刺眼的是杠杆。

现在国内家庭负债率已经和2008年美国金融危机时候的负债率差不多了。房子卖不掉，可能不仅仅是因为大家觉得房子不会涨了，而是他们确实已经买不动了。

房地产这些年消耗了老百姓大量的资金，抗疫三年又消耗了一笔。这两年公务员降薪、科技行业降薪，又使得一群中产有了很大的危机感。

很多家庭是真的没什么钱了。把这些底牌摊在桌上，150万这套房子的未来就没那么玄乎了。它其实分成完全不同的三种命运。

第一种，是核心城市核心地段的优质房产——人口净流入、产业硬支撑、地段有稀缺性。这类资产的长期回报，本质上跟着广义货币增速走。

近年M2同比增速大致维持在7%到9%区间。只要区域人口、收入、租金和改善需求继续走强，150万到2030年出现一定的名义升值并不意外。

这类资产最大的优势不是涨得多，而是流动性好——想变现的时候能变现，这一点在存量时代无比珍贵。第二种，是普通省会、地级市中心地段的自住盘。

没有明显人口流失，供需相对平衡，靠本地刚需和改善需求撑盘。这类房子涨不动也塌不下，价值大致跟着CPI温和波动。

五年之后，150万可能还是150万，或者小幅上浮到160万上下。这类房产的价值不在于赚钱，在于"不亏"——在越来越多房子跑输通胀的时代，保本本身就是胜利。

第三种，是人口流出、产业空心、供应严重过剩的远郊或弱势区域。第七次全国人口普查数据显示，2010到2020年间，全国有超过100个地级及以上城市出现人口净流出。

人是楼市最根本的支撑，人走了，房子就是空壳。哪怕全国楼市整体企稳，这些区域也很难独善其身。

150万跌到120万甚至更低，都不算意外。更麻烦的是，这类房子的问题已经不只是价格，而是"卖不掉"——账面上还有价，实际上已经失去交易属性。

那么手上真的握着一套150万的房子，该怎么办？自住的那一套，除非家庭现金流出了大问题，否则不建议在这个时点割肉。

核心地段的房子五年之后大概率不会让你后悔今天没卖，真正的风险从来不是"没卖在高点"，而是"卖了之后钱不知道去哪"。手上有多套的，要抓紧优化结构，别对劣质资产抱幻想。

远郊没配套的、老破小无稀缺性的、依赖概念炒作的房子，能出手就出手，哪怕接受一定程度的折价——这不是止损，是资产再配置。想上车的年轻人，别再等所谓的"极限抄底"。

市场底部从来不是敲锣打鼓来的，而是在漫长的僵持中悄悄形成的。"最好的买点"永远只在事后可见，"足够好的买点"就藏在现在的犹豫里。

回到最初那个问题——150万的房子到2030年值多少钱？答案其实不在楼市大盘里，而在这套房子所在的那条街、那个区、那座城的产业和人口曲线里。

核心城市核心地段的那一部分，大概率还能跑赢通胀；普通城市中心的自住盘，大概率能保本；人口和产业双双流失的区域，则可能连"卖出去"这件事都成为奢望。普涨的时代已经结束了，但这不等于价值时代的结束，反而是它真正的开始。

过去二十年，闭着眼睛买房都能赚，那是城镇化红利和货币扩张共同催出来的一次性行情。未来五年到十年，得真正看懂城市、看懂地段、看懂人口结构、看懂产业趋势，才能选到会升值的那一小部分资产。

对普通人来说，这是坏消息，也是好消息——坏消息是躺赚没了，好消息是买房终于回归了"资产选择"的本质，而不是"闭眼下注"的赌博。看懂常识，尊重周期，不迷信神话，也不轻易割肉——这大概就是这一轮楼市大转折里，普通人最踏实的一条生存路径。