有人预测：十年后的2036年，房价将是现在的2-3倍，这可能吗？

我认识一个做二手房中介的朋友，干了将近十五年，见过这个行业最风光的时候，也见过现在的样子。

去年年底，我们喝酒，他跟我说了一句话。他说，我现在最怕的不是没有单，而是遇到那种拿着一辈子积蓄来找我的人，眼睛里全是期待，觉得买了房就等于存了一辈子的安全感。他说每次遇到这种客户，他都睡不好觉。

我问他为什么。

他说，你说我到底该不该告诉他实话？

这个问题没有标准答案。但我今天想聊的，是一个更大的问题。

最近网上有一种声音，说到了2036年，房价会是现在的2到3倍。支撑这个判断的逻辑，大概是城镇化还没结束、通货膨胀会推高资产价格、人口虽然下降但核心城市需求不减。

听起来有几分道理，但我想认真说说，这件事到底有多大可能，以及，那些我们没有认真想过的变量，到底在告诉我们什么。

先把这个预测翻译成数字语言，看看它到底意味着什么。

如果十年后房价涨到现在的两倍，那每年的平均涨幅需要大概7.2%。涨到三倍，每年需要大概11.6%。

听起来不是很夸张，对吗？毕竟过去二十年，中国很多城市的房价年涨幅远超过这个数字。

但问题是，过去二十年是一个非常特殊的历史阶段，它有几个同时存在的条件支撑了房价的持续上涨，而今天，这些条件正在一个接一个地发生变化。

第一个条件，是城镇化率的快速提升。

2000年，中国的城镇化率大概是36%。到2023年，这个数字已经超过了66%。这二十年里，有将近五亿人从农村来到了城市，他们需要房子，需要学校，需要一切。这是一个规模空前的、史无前例的人口大迁移，它制造了真实的、海量的住房需求。

但现在呢？城镇化率的提升速度，已经从每年超过1个百分点，降到了每年不到0.5个百分点。发达国家城镇化率的天花板大概在80%到85%之间，我们现在已经66%了，未来的空间和速度，都不可能再复制过去二十年的故事。

更关键的是，这个增量里，还有相当一部分是年轻人从三四线城市流向一二线城市，而不是从农村流向城市。这种流动，对三四线城市意味着什么？不是需求，是抽离。

第二个条件，是人口的持续增长。

这个不用过多解释了。中国的人口在2022年出现了有据可查以来的第一次负增长，出生率已经跌到了历史最低水平。

你去看看现在的一些三四线城市，很多小区里，走一圈能看到出租的房子比住人的房子还多。有些地方的学校，已经开始在合并班级。这不是在唱衰，这是人口变化在微观层面真实发生的事情。

需求，是支撑任何商品价格上涨的根基。没有足够的买家，价格靠什么涨？

当然有人会说，人口下降不代表所有城市都受影响，北京上海的人口还在流入。这话没错，但我后面会专门说说一线城市的情况，它和你想的可能不太一样。

第三个条件，是信贷扩张。

过去二十年，中国房价上涨的背后，有一个非常重要的推手——信贷。贷款买房，是一种用未来的钱放大今天购买力的方式。银行愿意贷，利率相对合理，加杠杆买房的成本是可以承受的。

但现在呢？

大家的负债意愿正在快速下降。你去看看这两年的住户贷款数据，创了多年来的新低。居民在主动地、积极地还贷款，而不是加杠杆。这意味着什么？意味着曾经推高房价的那股信贷力量，方向已经反转了。

好，那现在房价的实际情况是什么？

国家统计局的数据显示，2025年前三个月，全国房地产开发投资同比下降了将近10%。70个大中城市里，绝大多数城市的二手房价格仍然在同比下跌，三线城市的跌幅超过了5%。

一线城市里，北京、广州、深圳都还在跌，只有上海是个异类，在逆势上涨。如果你把上海单独拿出来，会以为整个市场挺好的。但把上海的光环去掉，你会发现，哪怕是最顶级的城市群，内部分化已经非常剧烈了。

更关键的是另一个数字。北京和深圳的租售比，目前大概在1.5%左右，上海和广州稍高，也就在1.6%到1.8%之间。

这个数字意味着什么？

你买了一套房，出租出去，租金收益率连1.8%都不到。同期，银行三年期定存利率虽然也低，但至少还有1.4%到1.5%。买国债的话，10年期国债收益率大概在2%出头。

也就是说，你把几百万压在一套北京的房子里，每年的租金回报，比买国债还差。而且国债还没有维修费、物业费、流动性风险。

那为什么有人还在买？因为他们赌的不是租金，而是涨价。

一旦涨价的预期消失，或者动摇，这套逻辑就垮了。

那我来说说那个"十年后涨2到3倍"的预测者，他们最核心的一个论点：通货膨胀会推高一切资产的价格。

这个逻辑本身没有问题，但它有个隐含的前提——货币在贬值，所有用钱来定价的东西都会涨。

但这里有一个很多人忽视的细节。

通货膨胀推高资产价格的前提，是那个社会处于一种需求过剩、供给不足的状态。钱多了，追逐的商品数量没有增加，自然涨价。

但中国的房地产，目前面临的问题不是供给不足，恰恰相反——是供给严重过剩。

有一组数据很能说明问题：目前全国的商品房待售面积，以及已经开工但还没卖出去的库存量，加在一起是一个非常庞大的数字，消化这些库存，按照目前的销售速度，要耗费相当长的时间，部分三四线城市的去化周期甚至超过了三年。

这种情况下谈"通胀推高房价"，忘记了一件事：通胀推高的是稀缺品的价格。不稀缺的东西，再多的钱也推不起来。

当然，说到这里，一定有人要说，你说的都是三四线的情况，一线城市不一样，北京上海永远是稀缺的。

这个说法我听了很多年，但我想稍微深挖一下。

稀缺的逻辑成立，前提是有足够多的人想要、有能力买、并且愿意买。

北京的房价收入比，现在超过了25倍。意思是，一个北京家庭不吃不喝存25年，才能买一套平均价格的房子。深圳类似，超过了25倍。

这个数字是什么概念？全球公认合理的房价收入比是5到7倍。日本1990年东京泡沫顶峰的时候，房价收入比也就在18倍左右，然后崩了，然后跌了将近三十年。

我不是说北京上海的房价会崩，我是说，当房价收入比已经严重偏离了大多数人的实际购买能力，这个价格的上涨动力，是越来越弱的。

买得起的人，越来越少。愿意用自己三十年工资换一套房的人，也越来越少，尤其是在年轻一代里。

现在的二三十岁的年轻人，他们对房子的态度，和他们父母那一代已经有了根本性的不同。租房对他们来说不是将就，是一种选择。"我凭什么要用三十年的时间去供一套别人的房子？"这种想法，在年轻人里越来越普遍，这不是矫情，是理性。

我想讲一个历史上的故事。

1989年，日本房价到达了顶峰。那一年，东京的地价，据说可以把整个美国买下来。日本的商人、投资者，当时的主流判断就是：土地稀缺，人口密集，东京的房子永远不可能便宜。

然后1990年，泡沫开始破裂。

之后发生的事，日本人叫"失去的三十年"。房价不是一夜崩盘的——那种感觉反而更可怕。它是缓慢的、漫长的、每年跌一点，跌十年，跌二十年，然后你发现，你1989年买的那套房，三十年后还没有涨回来。

那个过程里，很多人的反应是：再等等，马上要涨了，现在卖亏死了。就这么等着，看着自己的房产跌掉了一半，跌掉了七成，然后再也没涨回来。

我不是在说中国的房地产会复制日本的路径，两个国家有太多不同的地方，不能简单类比。

但我想说的是，"这里的土地永远稀缺，所以房价永远要涨"这个逻辑，在历史上曾经被奉为铁律，然后被现实击碎过。

逻辑本身的正确性，不等于结论的必然性。

好，那我来说一个更直接的问题：为什么还有人在预测2036年房价翻倍？

我觉得这背后有几种人。

一种是真的相信这个判断，他们看了过去二十年的历史，觉得这是一种可以外推的趋势。

这种人的问题在于，他们混淆了"曾经涨过"和"未来还会涨"。历史数据可以告诉你过去发生了什么，但它解释不了未来，因为驱动过去涨价的那些条件，正在消失。

另一种人，是有利益在里面的。房产中介、开发商、土地财政依赖度高的地方政府——房价上涨，对他们来说是切实的利益。传播一种"房价要涨"的预期，是有现实动机的。

还有一种人，是自己手里有大量房产，需要这个预期来维持自己的心理稳定，也需要这个预期来找到接盘的人。

我不是说这些人全是坏人，我是说，当你听到一个预测的时候，先想想说这话的人，他的利益站在哪里。

当然了，我也不打算给你一个确定性的反向预测，说2036年房价一定会跌到哪里。

因为预测未来本来就是一件极不确定的事，任何一个给你精确预测的人，都是在忽悠你。

我只想说几件我觉得比较确定的事。

第一，中国房地产市场的分化会越来越极端。上海核心地段的好房子，可能真的还有上涨的空间，那里的需求是真实的，供给是有限的，聚集的财富密度足够高。但很多三四线城市，十年后的房价能不能守住现在的水平，都是一个大问题。

"房价会不会涨"，这个问题的答案，取决于你说的是哪里的房子。全国统一用一个涨跌来描述，本来就是一种粗糙的思维方式。

第二，租售比的回归，是迟早的事。

一套房子，本质是一项资产。任何资产，长期都会回归到它内在价值的附近。房子的内在价值，是由租金来体现的。当你手里的房子，租金回报连国债都跑不过，这套资产的价格，是需要打问号的。

你可以赌它继续上涨，但这个赌注，你要想清楚。

第三，人口下降是一个无法被政策完全对冲的长期趋势。

政府当然可以出台政策刺激楼市，也可以在某些时间段做到一定程度的托底。但人口的变化是一个缓慢的、几十年跨度的结构性力量，它的影响不是政策可以完全逆转的。

二十年后，中国的总人口很可能比现在少几千万，购房主力年龄段的人口会比现在少得更多。这不是悲观，这是统计学。

最后，我想聊一个我认为最核心的事情。

这些年，在很多中国家庭的财富观里，有一个根深蒂固的信念：房子是最安全的资产，买房就是保值，买房就是为后代留东西。

这个信念，是被过去二十年的历史塑造的。它在过去二十年里，是正确的。

但我想说，任何一种投资逻辑，一旦成为所有人的共识，一旦被当成不证自明的真理，它就开始危险了。

因为到那个时候，相信这个逻辑的人已经全部进场了，支撑价格继续上涨的新买家，在哪里？

我认识一个工薪家庭，夫妻两个人，省吃俭用十几年，去年凑够了首付，在一个省会城市的郊区买了一套房。他们的逻辑很朴素：不买房总是不踏实，租房感觉在替别人供贷款。

我没有去劝他们。因为自住的需求是真实的，住在自己家里的安全感是真实的，不能用纯金融逻辑去否定人家的生活选择。

但我也希望他们知道一件事：那套房子，是你的家，不是你的金融资产。请不要把它当成一个会给你带来财富增值的工具，那样的期待，在接下来这十年里，大概率会让你失望。

只要你把它当成一个家，它就永远值得你为之付出。

但如果你买它，是为了赌十年后涨到两倍三倍，然后出手套现，让你的晚年生活更宽裕——

那我觉得，那个赌注，值得重新想一想。

那个做中介的朋友，最后给我说了他自己的答案。

他说，我现在遇到客户，只帮他们找最适合自住的，不替他们做投资判断。哪个地段上学方便，哪个小区物业好，哪套房子户型合理，这些我帮他们把关。至于十年后值多少钱，我不知道，谁说他知道，那个人在骗你。

我觉得这是这几年里，我从一个房产从业者身上，听到的最诚实的话。

房价会不会在2036年翻倍？我不知道，任何人都不知道。

但我知道的是，在一个人口见顶、城镇化趋缓、去化压力巨大、年轻人买房意愿下降、租售比严重倒挂的大背景下，一个"必然翻倍"的预测，它所需要满足的条件，比它说起来要苛刻得多。

赌不赌，是你的事。

但在赌之前，把这些条件想清楚，是你欠自己的。